Expédition conforme le Minute : 26/144

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE :

N° RG 21/02188 – N° Portalis DB2Q-W-B7F-FCCW

AL/SC

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 19

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [R] [N] NOTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 29

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, vestiaire : 24

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Fanny ROBERT, Juge

MadameMme Astrid LAHL, vice-présidente placée selon délégation de Mme la première présidente en date du 25 novembre 2025

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

DEBATS

Débats tenus à l’audience publique du 15 Janvier 2026 devant Fanny ROBERT qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Délibéré fixé au 12 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par authentique en date du 11 octobre 2004 passé par devant Maître [C] [P], notaire associé à [Localité 1], Monsieur [E] et son épouse, Madame [H], ont acquis la propriété d’une maison à usage d’habitation édifiée sur rez de chaussée et un étage avec terrain attenant cadastrée section AN n° [Cadastre 1] à [Localité 2], [Adresse 4].

Le 13 août 2010 et alors qu’ils étaient en instance de divorce, Monsieur [E] et Madame [H] ont placé le bien dont ils étaient propriétaires sous le statut de la copropriété et ce, selon état descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître [P].

Le 13 août 2010, Monsieur [E] a vendu à Monsieur et Madame [L] le lot n°1 dont il était propriétaire.

L’acte de vente incluait au profit de l’acquéreur un pacte de préférence visant le lot n° 2 de la copropriété dont Monsieur [E] conservait la propriété.

En 2021, Monsieur [E] a entendu vendre le lot n° 2 dont il était demeuré propriétaire. Par acte notarié du 08 février 2021 reçu par Maître [N], notaire, Monsieur [S] et Monsieur [E] ont régularisé une promesse synallagmatique de vente.

L’acte prévoyait que la promesse devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 avril 2021. Plusieurs conditions suspensives étaient prévues à l’acte.

Par courrier recommandé en date du 24 février 2021, Maître [N] rappelait à Monsieur et Madame [V] [L] les termes de l’acte de vente passé avec Monsieur [E] le 13 août 2010 prévoyant à leur profit un pacte de préférence dans le cadre de l’éventuelle vente du lot n° 2 de la copropriété.

Monsieur et Madame [L] ont fait valoir auprès du notaire leur volonté de lever l’option.

Par courrier du 06 avril 2021 Maître [N] informait Maître [T] [U], notaire intervenant dans les intérêts de Monsieur [S], de l’existence d’un pacte de préférence et de l’exercice par le bénéficiaire de son droit.

Par courrier en date du 31 août 2021 Monsieur [S] a adressé une mise en demeure à Maître [N] et à Monsieur [E] sollicitant une indemnisation à hauteur de 14 617 euros au titre des préjudices subis du fait de la réalisation de la condition suspensive liée au pacte de préférence.

Les tentatives de résolution amiable de ce litige étant demeurées infructueuses, Monsieur [S] a, par exploit en date du 9 décembre 2021, assigné Monsieur [I] [E] et la SELARL [R] [N] NOTAIRE devant le tribunal judiciaire d’Annecy au visa des dispositions des articles 1240, 1112-1 et 1231-5 du Code Civil, et demande de :

— CONDAMNER in solidum la SELARL [R] [N] NOTAIRE et Monsieur [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 033.23 euros s’agissant des frais bancaires et d’assurances exposés en pure perte,

—  500 euros pour valoir indemnisation des déplacements effectués dans le cadre de la vente finalement caduque,

—  8 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et de trouble dans sa vie familiale,

—  5 374.44 euros s’agissant des loyers exposés en pure perte depuis le 30.04.2021,

— CONDAMNER Monsieur [E] à lui payer la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 08.02.2021,

— CONDAMNER solidairement la SELARL [R] [N] NOTAIRE et Monsieur [E] à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes et dans les mêmes conditions de solidarité aux entiers dépens de l’instance avec application au profit de la SELARL C. & D. PELLOUX des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civil.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 22 février 2024, Monsieur [D] [S] demande au tribunal de :

— CONDAMNER in solidum la SELARL [R] [N] NOTAIRE et Monsieur [E] à lui payer les sommes suivantes :

-1 033.23 euros s’agissant des frais bancaires et d’assurances exposés en pure perte,

—  500 euros pour valoir indemnisation des déplacements effectués dans le cadre de la vente finalement caduque,

—  8 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et de trouble dans sa vie familiale,

—  5 374.44 euros s’agissant des loyers exposés en pure perte depuis le 30 avril 2021,

— CONDAMNER Monsieur [E] à lui payer la somme de 31 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 08 août 2021

— CONDAMNER solidairement la SELARL [R] [N] NOTAIRE et Monsieur [E] à lui payer la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes et dans les mêmes conditions de solidarité aux entiers dépens de l’instance avec application au profit de la SELARL C. & D. PELLOUX des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 3 octobre 2024, Monsieur [I] [E] demande au tribunal au visa des articles 1121-1, 1235-5 et 1240 du Code civil de :

A titre principal,

— DIRE que la responsabilité de Monsieur [E] ne saurait être engagée,

— DÉBOUTER Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes comme étant infondées,

A titre subsidiaire,

— DIRE que le préjudice de Monsieur [S] n’est pas établi,

— DIRE que la clause pénale prévue au sein de la promesse de vente ne s’applique dans le cadre d’une responsabilité délictuelle,

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE que les conditions d’exercice de la clause pénale ne sont pas réunies,

— DIRE que Monsieur [E] sera relevé et garanti par son notaire Maître [R] [N], de la SELARL [R] [N] Notaire,

En tout état de cause,

— CONDAMNER à Monsieur [S] à lui verser une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 mai 2024 par RPVA la société [R] [N] Notaire demande au visa de l’article 1240 du Code civil au tribunal de :

— DÉBOUTER Monsieur [D] [S] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société [R] [N] NOTAIRE;

— DÉBOUTER Monsieur [I] [E] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société [R] [N] NOTAIRE,

subsidiairement,

— CONDAMNER Monsieur [I] [E] à relever et garantir la Société [R] [N] NOTAIRE de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, tant en principal, frais qu’accessoires,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [D] [S] ou qui mieux le devra à payer à la Société [R] [N] NOTAIRE, la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [D] [S] ou qui mieux le devra aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la connaissance de l’existence du pacte de préférence

Monsieur [S] soutient que Monsieur [E] et Maître [N], notaire instrumentaire de la promesse de vente dont il était le bénéficiaire, ne l’ont pas informé de l’existence d’un pacte de préférence portant spécifiquement sur le bien immobilier (lot n°2) dont la vente était envisagée.

Monsieur [S] fait également grief au promettant et au notaire de ne l’avoir avisé que tardivement de la levée de l’option par les époux [L].

Maître [N] conteste toute responsabilité et prétend que Monsieur [E] ne l’avait pas informé de l’existence d’un pacte de préférence inclu dans l’acte de vente du lot n°1 au profit des époux [L] reçu par Maître [P].

Il précise que ce n’est que le 29 mars 2021 qu’il a reçu le courrier du bénéficiaire du pacte de préférence l’informant exercer son droit de préférence et qu’il a alors immédiatement communiqué cette information au notaire de Monsieur [S], par courriel du 30 mars 2021.

Maître [N] fait valoir qu’il n’était pas tenu de contrôler les informations données par le vendeur, que son devoir de conseil en qualité de notaire n’a pas de caractère absolu et dépend des circonstances de la cause.

Il affirme que l’acte de vente du 13 août 2010 incluant le pacte de préférence au profit des époux [L] n’était pas en sa possession lors de la promesse de vente au profit de Monsieur [S].

Enfin, il observe que la promesse de vente incluait bien une clause qui érigeait l’absence d’exercice d’un droit de préemption ou de préférence en condition suspensive classique.

Monsieur [E] soutient pour sa part qu’il n’avait aucun souvenir de l’existence du pacte de préférence consenti le 13 août 2010 aux époux [L], soit onze ans auparavant, dans le cadre de la vente du lot n°1, que seule Madame [H], ex-épouse [E], avait signé pour le compte des époux.

Il ajoute que le droit de préférence n’a pas été repris dans l’acte de licitation constitutif du transfert de propriété du bien à son profit.

Il fait valoir qu’aucun des notaires, ni aucun acte dressé par eux, ne l’a alerté sur l’existence d’un droit de préférence stipulé plusieurs années auparavant.

Il considère qu’en ne levant pas l’état hypothécaire afférent au lot n°2 avant la signature de la promesse de vente Maître [N] a commis une faute de négligence en omettant de s’informer précisément sur les obligations mises à la charge de Monsieur [E].

Aux termes de l’article 1112 du code civil, “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

En l’espèce, Monsieur [E] et Monsieur [S] ont régularisé devant Maître [N], Notaire à [Localité 3] une promesse synallagmatique de vente le 8 février 2021 sur un bien immobilier propriété de Monsieur [E]. Ce bien correspondait au lot n°2 issu d’une division de la propriété des époux [E].

Cette promesse inclut des conditions suspensives dont une condition tenant au non-exercice d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence.

Les époux [L] ont fait application de leur droit de préférence en vertu de l’acte du 13 août 2010 par lequel ils s’étaient portés acquéreurs du lot n°1.

Dès lors la promesse de vente du 8 février 2021 est devenue caduque.

Le litige opposant les parties se cristallise autour de la connaissance dudit pacte de préférence, chaque partie arguant de sa méconnaissance jusqu’à la date du 24 février 2021, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Sur ce,

Le 13 août 2010, il était procédé par acte authentique reçu par Me [C] [P] à la division en deux lots de l’immeuble appartenant aux époux [E]. Cet acte était signé par Mme [H] seule (épouse [E]).

Le même jour, soit le 13 août 2010, Monsieur et Madame [L] se sont portés acquéreurs du lot n°1. L’acte de vente était reçu par Me [C] [P] et signé par Mme [H] (épouse [E]) en sa qualité de vendeur.

Cet acte de vente (du lot n°1) incluait au profit des époux [L] un pacte de préférence sur le lot n° 2, propriété de Monsieur [E].

Aux termes d’un acte de licitation du 8 mars 2012 reçu par Me [C] [P], l’indivision entre les époux [E] a cessé, Mme [H] cédant ses droits indivis sur le lot n°2 à son ex époux Monsieur [E]. Ni cet acte ni ses annexes ne mentionnaient de droit de préférence initial.

Onze années plus tard, la promesse de vente du 8 février 2021 intervenue entre Monsieur [E] et Monsieur [S] inclut des conditions suspensives dont une condition tenant au non-exercice d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence

« Non-exercice d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence

Aucun droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions légales ou conventionnelles antérieures aux présentes, ne doit être exercé sur les BIENS.

Dans l’hypothèse où un tel droit existerait, le VENDEUR s’engage à procéder sans délai, aux formalités nécessaires à sa purge.

L’offre par le titulaire du droit de préemption, de substitution ou de préférence d’acquérir à des prix et conditions différents de ceux notifiés entrainera la défaillance de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption ou de préférence. Cette condition suspensive sera alors réputée défaillie quelle que soit la décision prise par la suite par le VENDEUR de vendre ou non et même dans l’hypothèse où la décision serait contestée fût-ce par un tiers, les PARTIES s’interdisant l’une envers l’autre de se prévaloir de l’effet d’une éventuelle annulation judiciaire de la décision ou d’une éventuelle renonciation du titulaire après exercice de son droit.

Mandat est présentement donné par les PARTIES, au notaire du VENDEUR à l’effet d’établir, de signer pour le compte du VENDEUR et d’adresser au titulaire du droit de préemption ou de préférence, toute déclaration ou notification qui s’avérerait devoir être établie.

Pour la réponse du titulaire de ce droit de préemption, élection de domicile est spécialement effectuée en l’étude du notaire du [Localité 4].

Les PARTIES ne pourront pas renoncer à cette condition suspensive".

Le même acte inclut également la disposition suivante :

Le vendeur déclare “qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque résultant d’un avant contrat, lettre d’engagement, droit de préférence ou de préemption, clause d’inaliénabilité temporaire, et qu’il n’existe d’une manière générale aucun empêchement aux présentes…”

Maître [N] a précisé avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence après avoir levé l’état hypothécaire de l’immeuble, c’est à dire postérieurement à la signature de la promesse.

Il se déduit de ces éléments que Maître [N] n’a pas vérifié la situation de l’immeuble avant la régularisation de la promesse de vente. L’acte a ainsi été régularisé alors que le notaire n’était pas en possession de l’historique du bien à vendre et notamment de l’acte de vente du 13 août 2010, comportant la clause à risque, acte non signé par Monsieur [E] et de l’acte mettant fin à l’indivision entre les époux [E] sur le lot n°2 permettant à Monsieur [E] seul de vendre ce lot.

Cependant, le 24 février 2021, Maître [N] adressait aux [L] un courrier leur rappelant l‘existence du pacte de préférence dont ils bénéficiaient et leur demandait de faire connaître leur intention.

Il se déduit de cette chronologie que Maître [N] a eu connaissance du pacte de préférence postérieurement au 8 février 2021 et avant le 23 février 2021.

S’il en avait été autrement, il aurait non seulement informé les parties à l’acte du 8 février 2021 de l’existence du pacte au profit des époux [L], sollicité ces derniers avant la signature de la promesse pour faire connaître leur position. Mais surtout, la mention que le vendeur n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque résultant d’un avant contrat, lettre d’engagement, droit de préférence n’aurait pas figuré à l’acte établi par Maître [N].

Les époux [L] ne répondront finalement que le 28 mars 2021 faire application de leur droit de préférence pour acquérir le bien.

Mais ce n’est que par courrier du 6 avril 2021 que Monsieur [S] sera informé de la caducité de la promesse de vente.

Il convient, au regard de ces éléments, de constater que le notaire a failli dans sa mission de sécurisation des actes régularisés sous son contrôle et son expertise.

Maître [C] [N], le notaire instrumentaire, devait à ses clients non seulement les conseils juridiques et techniques nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il authentifie, mais aussi assurer une information complète sur les conséquences de tous ordres que peuvent produire ces mêmes actes. Manifestement il n’a pas contrôlé la continuité des droits de propriété et les limitations les affectant.

Au regard de la technicité de ces actes entrepris sous le contrôle d’un même notaire en 2010 et 2012, et sous le contrôle de deux notaires lors de la signature de l’acte du 8 février 2021, il doit être considéré que Monsieur [E] pouvait, de bonne foi, ne pas avoir connaissance du pacte de préférence et en tout état de cause, n’en a pas dissimulé l’existence, situation à laquelle il n’avait aucun intérêt et qu’il aurait pu purger bien avant l’acceptation de l’offre de Monsieur [S].

Par ailleurs la clause par laquelle il déclare dans la promesse de vente du 8 février 2021“qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque résultant d’un avant contrat, lettre d’engagement, droit de préférence ou de préemption, clause d’inaliénabilité temporaire, et qu’il n’existe d’une manière générale aucun empêchement aux présentes…”a pu accréditer l’idée qu’il n’y avait pas de pacte de préférence.

Les demandes de condamnation dirigées à l’encontre de Monsieur [E] solidairement avec son notaire Maître [C] [N] Maître [C] [N] au titre de l’indemnisation du préjudice seront en conséquence rejetées.

La responsabilité professionnelle de Maître [C] [N] Maître [C] [N] sera quant à elle retenue.

Sur l’indemnisation du préjudice

Monsieur [S] sollicite l’indemnisation de ses préjudices au visa de l’article 1240 du code civil.

Il expose qu’il a obtenu le prêt bancaire qu’il avait sollicité auprès de sa banque, le 10 mars 2021 pour l’acquisition du bien immobilier objet de la promesse de vente.

Il justifie avoir exposé la somme de 1 033.23 euros en frais de dossier, prime de raccordement de l’assurance et assurance.

Il rappelle qu’une information donnée antérieurement à l’accord de prêt de la banque, soit avant le 10 mars 2021 lui aurait permis d’éviter d’exposer ces frais en pure perte.

Monsieur [S] demande l’indemnisation des déplacements qu’il a accomplis, d’une part, pour visiter le bien propriété de Monsieur [E] à [Localité 5] (deux visites), pour se rendre en l’étude de Maître [N] à trois reprises pour la signature du compromis et pour obtenir ensuite des explications quant aux suites à donner à la levée d’option du bénéficiaire du pacte de préférence mais également auprès de son agence bancaire située à [Localité 6], le tout pour un montant total et forfaitaire de 500 euros.

Il fait valoir l’existence d’un trouble de jouissance et d’un trouble perturbant sa vie familiale à hauteur de 8.000 €. Il met en avant qu’il résidait au moment de la signature de la promesse de vente dans un T2 avec sa compagne et son premier enfant et a dû continuer d’investir ce logement malgré la naissance de son deuxième enfant.

Monsieur [S] soutient qu’il n’a pas pu faire l’acquisition d’un autre bien immobilier alors qu’il avait visité un autre bien situé [Adresse 5] à [Localité 1] (74) qu’il souhaitait acquérir si l’offre formulée pour le bien de [Localité 5] n’avait pas été acceptée.

Comme la vente n’a pas pu se concrétiser, il a dû continuer d’exposer un loyer en pure perte, sans obtenir en contrepartie la qualité de propriétaire. Il réclame une indemnisation à hauteur de 5 374.44 euros correspondant à la somme mensuelle de 895.75 euros exposée par lui entre le 30 avril 2021 et le mois d’octobre 2021, soit une période de six mois.

La SELARL [R] [N] Notaire conclut au rejet des demandes.

Elle soutient que les frais bancaires sont postérieurs au 30 mars 2021, date à laquelle Monsieur [S] a été informé de l’existence du pacte de préférence litigieux et de la levée de l’option par son bénéficiaire.

Elle conteste la demande au titre des déplacements et estime la demande de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance infondée.

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil dispose :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il est constant que les démarches accomplies par Monsieur [S] autour de son projet d’acquisition du bien de Monsieur [E] ont été vaines. Les frais exposés à cette occasion, frais d’actes de notaires notamment, constituent une pure perte. Il convient en conséquence de l’indemniser à hauteur de 500€.

Monsieur [S] justifie avoir exposé des frais bancaires (frais de dossier, prime de raccordement de l’assurance et assurance). Ces frais sont en lien direct avec la promesse de vente et seront dès lors indemnisés à hauteur de 1033€.

Il est constant que dès lors que la vente n’a pas pu se concrétiser, Monsieur [S] a continuer à exposer un coût de logement sans obtenir en contrepartie la qualité de propriétaire. Toutefois, Monsieur [S] a néanmoins obtenu la contrepartie de la jouissance d’un logement. Par ailleurs, le bail du logement est aux noms de Monsieur [S] et de sa compagne et leurs deux enfants. Le préjudice allégué n’est dans ces conditions pas rapporté. La demande d’indemnisation sera dès lors rejetée.

Monsieur [S] s’est mobilisé pour la concrétisation de son projet d’acquisition du bien immobilier de Monsieur [E]. Il a été contraint à de nouvelles recherches et a perdu une occasion de se porter acquéreur d’un autre bien. Ces déconvenues sont en lien direct avec la non-réalisation de la vente.

Il convient toutefois de relever que ce préjudice est pris en compte dans la clause pénale qui vise à indemniser le trouble causé par la défaillance du cocontractant.

La demande sera dès lors rejetée en tant de demande autonome.

Sur la demande formée au titre de la clause pénale stipulée au contrat.

Monsieur [S] sollicite au visa de l’article 1231-5 du code civil la condamnation de Monsieur [E] à lui verser une somme de 31.000 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente du 8 février 2021. Il soutient que c’est Monsieur [E] qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Monsieur [E] conclut au rejet de la demande au motif du principe de non-cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle.

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse de vente du 8 février 2021 inclut des dispositions réglant la non régularisation de l’acte définitif de vente et notamment en cas de défaillance malgré réalisation des conditions suspensives.

Ainsi la promesse stipule :

“ le cocontractant de la partie défaillante pourra alors :

— soit invoquer la résolution pure et simple et de plein droit de la présente promesse, sans qu’il ne soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, recouvrer ainsi immédiatement son entière liberté et exiger de la partie défaillante le paiement à titre de clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme fixée à 10% du prix exprimé dans le présent avant-contrat…”

En l’espèce, l’acte authentique n’a pas pu être régularisé du fait de la réalisation du droit de préférence. La défaillance est ainsi née du fait du vendeur.

Il a été retenu précédemment que Monsieur [E] n’avait pas commis de faute en ne prévenant pas son cocontractant de l’existence d’un pacte de préférence qui s’est au final imposé aux deux parties à l’avant contrat mais au seul préjudice du bénéficiaire de la promesse. La validité de la clause pénale contractuelle ne saurait ainsi être affectée par l’absence de faute du vendeur.

En conséquence, il convient d’appliquer celle-ci. Toutefois, au regard des circonstances de l’espèce, il conviendra de la réduire, la somme réclamée n’étant manifestement pas en relation avec la nature de la défaillance.

Monsieur [E] sera dès lors condamné au paiement de la somme de 10 000€.

Monsieur [E] sera cependant relevé et garanti par son notaire Maître [R] [N], de la SELARL [R] [N] Notaire, dès lors que l’application de la clause pénale résulte directement de l’absence de diligence du notaire.

Sur les frais accessoires

Il serait inéquitable que Monsieur [S] conserve à sa charge les frais engagés pour assurer sa défense dans le cadre de cette procédure.

Dès lors, il convient de condamner la société [R] [N] Notaire à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable que Monsieur [E] conserve à sa charge les frais engagés pour assurer sa défense dans le cadre de cette procédure.

Dès lors, il convient de condamner la société [R] [N] Notaire à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société [R] [N] Notaire, partie succombante, sera condamnéé aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition,

CONSTATE que la caducité de la vente du 8 février 2021 est imputable à la négligence de Maître [R] [N] ;

CONSTATE l’absence de faute de Monsieur [I] [E] ;

REJETTE les demandes d’indemnisation du préjudice formées à l’encontre de Monsieur [I] [E] ;

CONDAMNE la SELARL [R] [N] NOTAIRE à payer à Monsieur [D] [S] les sommes suivantes :

-1 033.23 euros s’agissant des frais bancaires et d’assurances exposés,

—  500 euros pour valoir indemnisation des déplacements effectués dans le cadre de la vente finalement caduque,

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance et de trouble dans sa vie familiale ;

REJETTE la demande d’indemnisation des loyers exposés depuis le 30.04.2021 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 08 février 2021 ;

CONDAMNE Maître [R] [N], de la SELARL [R] [N] Notaire à relever et garantir Monsieur [I] [E] de la condamnation au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la société [R] [N] Notaire à verser à Monsieur [D] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [R] [N] Notaire à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [R] [N] Notaire aux dépens avec application au profit de la SELARL C. & D. PELLOUX des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Astrid LAHL,