Expéditions le : Minute n° 26/00110

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00085 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCHN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

SA HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [E] [Y] selon pouvoir en date du 26 février 2026

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [M] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 17 mars 2023, la société HALPADES a donné en location à M. [O] [G] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3]" – à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 27 mai 2025, la société HALPADES a délivré à M. [O] [G] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et du défaut d’assurance.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 5 décembre 2025, la société HALPADES a fait assigner M. [O] [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 28 juillet 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4495.50 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 338,33 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à Madame la Préfète.

A l’audience du 4 mars 2026, la société HALPADES, représentée par Madame [E] [Y], munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5 572,42 € au 3 mars 2026, échéance du mois de février incluse. Elle souligne qu’aucun justificatif d’assurance n’a été transmis et qu’aucune reprise du paiement du loyer n’a été effective (seulement deux paiements en un an, en juin 2025 et janvier 2026). Elle maintient l’intégralité de ses demandes.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [O] [G] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné lecture à l’audience de l’enquête sociale du service de prévention des expulsions, qui précise que M. [O] a les capacités financières de résorber sa dette et d’honorer son loyer courant, qu’il doit se rapprocher du bailleur pour convenir d’un échéancier et fournir une attestation d’assurance.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, conformément à l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 21 juillet 1994, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, produit effet un mois après la signification d’un commandement resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire et que précisément un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer les loyers, visant cette clause, a été signifié le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 2 338,33 €.

M. [O] [G] [M], absent, ne justifie pas avoir produit son justificatif d’assurance dans le délai imparti d’un mois ; qu’il ressort en outre du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter de cette date et que par conséquent M. [O] [G] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les deux derniers paiements effectués par M. [O] [G] [M] datent de juin 2025 et janvier 2026, qu’ainsi en l’absence de toute reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut lui être octroyé d’office de tels délais de paiement, et a fortiori avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [G] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que M. [O] [G] [M] restait devoir la somme de 5 572,42 €. N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, M. [O] [G] [M] sera condamné à titre provisionnel à verser à la société HALPADES la somme de 5 572,42 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 3 mars 2026. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 28 juillet 2025, M. [O] [G] [M] se trouve dés lors occupant sans droit, ni titre depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation illicite.

Par conséquent, M. [O] [G] [M] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. Il convient de fixer cette indemnité à la somme mensuelle de 499,77 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [O] [G] [M], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens ;

Il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre la société HALPADES et M. [O] [G] [M], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] "[Adresse 5]" – à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M. [O] [G] [M] est occupant dans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [O] [G] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [O] [G] [M] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [O] [G] [M] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 499,77 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [O] [G] [M] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 5 572,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2026, échéance du mois de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [O] [G] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS M. [O] [G] [M] à verser à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS