TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [C] [M] [H]

Mme [S] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XB2

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [M] [H],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [H],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XB2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 août 1996, [Localité 4] HABITAT-OPH venant aux droits de l’OPAC [Localité 4], a donné à bail à Monsieur [C] [M] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Madame [S] [H] est devenue cotitulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 7101, 97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 septembre 2023, la place de stationnement ayant été restitué le 19 juin 2023. La dette liée à cette place de stationnement a fait l’objet de l’envoi d’une sommation de payer le 29 septembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 27 août 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, ,

— condamner solidairement Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8682, 50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 septembre 2023.

A l’audience du 14 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8399, 67 euros, selon décompte en date du 4 octobre 2024. La société bailleresse indique qu’elle n’accepte des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire que dans les conditions légales, à savoir dans le cas où les locataires paient l’entier loyer courant, cette condition n’étant pas remplie en l’espèce, puisque seule la somme de 450 euros a été versée le 3 octobre, pour un loyer du de 654, 78 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [M] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Madame [S] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique que Monsieur [H] a quitté les lieux, qu’un FSL est en cours, de même qu’elle est en attente de la MDPH, à la suite d’une crise cardiaque.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 août 1996 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 7101, 97 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] ne démontrent pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Madame [H] présente à l’audience ne verse aucune pièce, ni sur le FSL en cours, ni sur les demandes relatives à la MDPH, la dette augmentant régulièrement depuis plusieurs années, les défendeurs ne parvenant plus à faire face au montant du loyer. Il sera relevé également qu’ils n’ont pas versé l’intégralité du loyer courant, aucun nouveau décompte n’étant parvenu pendant le temps du délibéré. Or, sauf accord du bailleur, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut pas être accordée, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse ayant demandé l’application de ces textes, il convient de les débouter de sa demande de délais.

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] étant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] restent lui devoir la somme de 8399, 67 euros à la date du 4 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 8399, 67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7101, 97 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 1996 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de maintien des obligations du bail résilié, en particulier en terme d’assurance.

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 8399, 67 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur la somme de 7101, 97 euros et à compter du 27 août 2024 pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [H] et Monsieur [C] [M] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.