Expéditions le : Minute n° 26/00034

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00483 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F67D

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 5 janvier 2023, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a donné en location à Mme [B] [Y] un logement situé [Adresse 2].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrats des 12 janvier 2023 et 15 mars 2023, de la location de deux carport n° 2283.6P50 et n° 2283.6P49, accessoires au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 février 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [B] [Y] un commandement de payer la somme de 2 216,87 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat a fait assigner Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :

— Constater la résiliation des baux sous seing privé conclus les 5 janvier 2023, 12 janvier 2023 et 15 mars 2023, entre Mme [B] [Y] et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat portant sur un logement et deux carports sis [Adresse 2] à la date du 7 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

— Constater que Mme [B] [Y] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 8 avril 2025 et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ;

— Ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 2] publique et d’un serrurier ;

Condamner Mme [B] [Y] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 2 895,62 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 25 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 216,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner Mme [B] [Y] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [B] [Y] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 5 093,00 euros au 31 décembre 2025. Le dernier paiement effectué par la locataire date du mois de septembre 2025. Aussi, le bailleur sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 956,48 euros.

Mme [B] [Y] comparait en personne. Elle explique qu’elle a deux enfants : un âgé de 19 ans, en recherche d’emploi et un autre de 17 ans, qui a interrompu ses études. Depuis mi-septembre, elle travaille en CDI dans une boulangerie, et perçoit 1 450,00 euros par mois. Elle a droit en outre, à une prime d’activité de 372 euros par mois, à des APL versées au bailleur et des allocations familiales de 225 euros, enfin, elle reçoit 400 euros de contribution à l’entretien et l’éducation de son fils mineur. Elle indique qu’elle était récemment en arrêt de travail et reprend le travail le 8 janvier 2026. Durant son arrêt, elle n’a pas perçu de revenus pendant plusieurs mois, dans l’attente du versement des indemnités journalières par la CPAM. Elle affirme qu’elle a repris le paiement du loyer courant et que le matin même de l’audience, elle a payé 660,00 euros au bailleur, somme supérieure au montant du loyer. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et affirme être en mesure de payer 750,00 euros par mois, loyer courant compris.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 14 février 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025 pour une première audience fixée au 7 janvier 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 7 février 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 216,87 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 février 2025 et le 8 avril 2025, la locataire a effectué deux règlements d’un montant total de 1 505,10 euros, ces règlements étaient toutefois inférieurs à la dette locative et le commandement n’a toutefois pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 8 avril 2025 et que Mme [B] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le décompte produit, la locataire est redevable d’une somme totale de 5.093,00 euros au 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat,à titre provisionnel, la somme 5 093,00 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 31 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [B] [Y] justifie avoir repris le paiement de son loyer depuis le mois de janvier 2026 et elle a versé une somme complémentaire pour apurer sa dette.

Elle dispose en outre de revenus lui permettant d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 142,00 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [B] [Y] succombant au principal seront condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 5 janvier 2023, 12 janvier 2023 et 15 mars 2023, entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat d’une part, et Mme [B] [Y] d’autre part, portant sur un appartement et deux carports situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 avril 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme [B] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat, la somme provisionnelle de 5 093,00 euros (cinq mille quatre-vingt-treize euros) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [Y] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 142,00 euros (cent quarante-deux euros) chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [B] [Y] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 2] publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [B] [Y], à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie Haute-Savoie Habitat la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE