TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/00584 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EVCJ

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Monsieur MEDES, Juge, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025, le présent jugement est signé par Monsieur MEDES, Juge, et par Madame DUVERGER, Cadre Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [G] [C]

né le 15 Juin 1978 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine BLEUX, avocat au barreau de CAMBRAI

Madame [V] [M]

née le 16 Avril 1978 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine BLEUX, avocat au barreau de CAMBRAI

À

Madame [R] [K]

née le 07 Juin 1983 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représentée par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [W] [H]

né le 30 Novembre 1984 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représenté par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 juin 2023, [G] [C] et [V] [M], d’une part, et [W] [H] et [R] [K], d’autre part, concluaient un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le compromis de vente stipulait, outre les conditions suspensives de droit commun, deux conditions suspensives particulières :

d’une part, la vente par les acquéreurs d’un bien immobilier leur appartenant sis à [Adresse 9],d’autre part, l’obtention de prêt par les acquéreurs.La date de réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 11 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 2 avril 2025, [G] [C] et [V] [M] faisaient assigner [W] [H] et [R] [K] devant le tribunal judiciaire d’Arras, au visa des articles 1304 et suivants et 1231-5 et suivants du code civil, aux fins de condamnation en paiement de diverses sommes.

[W] [H] et [R] [K] constituaient Maître Rémi Giroutx, du barreau de Lille.

Par ordonnance du 18 décembre 2024, la juge de la mise en état ordonnait la clôture de l’instruction et fixait l’audience de plaidoiries à la date du 09 octobre 2025.

***

Selon leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, [G] [C] et [V] [M] sollicitent du tribunal judiciaire d’Arras de :

débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, juger que la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est réputée défaillie du fait des acquéreurs, [R] [K] et [W] [H], juger que la condition suspensive de vente du bien immobilier est réputée défaillie du fait des acquéreurs, [R] [K] et [W] [H],juger que la mauvaise volonté des obligés sous condition est établie, condamner en conséquence [R] [K] et [W] [H] à leur payer la somme de 31.390 euros par application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente en date du 21 juin 2023, condamner [R] [K] et [W] [H] à leur payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, condamner [R] [K] et [W] [H] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Sandrine Bleux, Avocate, sur ses offres de droit, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir par application de l’article 514 du Code de procédure civile.Ils invoquent la défaillance fautive de la condition suspensive d’obtention de prêt du fait d'[R] [K] et [W] [H]. Ils soutiennent qu’en application de la promesse synallagmatique de vente du 21 juin 2023, ces derniers avaient l’obligation de déposer une demande de prêt pour un montant maximal de 167.120 euros et de justifier de l’obtention d’un prêt avant le 31 août 2023. Ils estiment que les consorts [I] n’ont jamais sollicité d’offre de prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et que l’offre de prêt émise par la Banque populaire Casden, produite par les défendeurs, n’avait été communiquée ni à leur égard ni à celui du notaire.

Les demandeurs initiaux soutiennent qu'[R] [K] et [W] [H] ne justifient aucunement avoir procédé à la notification de l’obtention d’une offre de prêt conformément aux stipulations contractuelles, précisant que cette offre avait été faite pour un montant de 244 120 euros et émise le 24 août 2023 soit une semaine avant l’échéance fixée dans le compromis de vente. Ils considèrent que les défendeurs se sont montrés négligents dans la réalisation de leurs démarches pour l’acquisition du bien objet de la promesse et qu’ils n’ont pas respecté leurs obligations pour permettre la réalisation de la condition suspensive, en empêchant la bonne exécution de leur obligation.

Ils affirment en outre que la condition suspensive de vente tenant à la vente du bien immobilier appartenant aux acquéreurs est réputée défaillie de leur fait. Ils soutiennent que le prix de vente fixé par leurs soins était supérieur à celui conseillé par l’agent immobilier mandaté et donc à la réalité du marché, de sorte que le bien était en l’état invendable. Ils relèvent que les deux baisses de prix effectuées n’étaient pas significatives et en conséquence insuffisantes pour appâter de potentiels acquéreurs. Ils considèrent que la mauvaise foi d'[R] [K] et [W] [H] est établie par la mise en vente de leur bien à un prix élevé ne correspondant pas à la réalité du marché immobilier.

Ils se prévalent de la caducité du compromis de vente, faute pour les acquéreurs d’avoir réalisé les conditions suspensives prévues dans leur intérêt, à savoir l’obtention d’un prêt immobilier et la mise en vente de leur bien selon un prix correspondant à la valeur du marché. Selon eux, [R] [K] et [W] [H] sont redevables du paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente pour son montant, alléguant que le montant de la clause pénale, qui s’élève à la somme de 31.390 euros, honoraires de négociation dus à l’agence immobilière inclus, constitue la pénalité contractuelle convenue et qu’elle ne saurait dès lors être déclarée excessive. Ils soutiennent que cette clause sanctionne l’inexécution fautive par [R] [K] et [W] [H] de leur engagement contractuel et vient en réparation de leur préjudice. Ils s’estiment en outre bien fondés à solliciter leur condamnation au paiement de la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de vendre leur bien, et la nécessité de recourir à un prêt relais pour financer leur nouvelle acquisition ainsi que celle de devoir continuer à assurer leur immeuble.

***

Selon leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, [W] [H] et [R] [K] demandent du tribunal judiciaire d’Arras de :

juger que la condition suspensive de vente, par les acquéreurs, de leur bien immobilier à [Localité 7] conditionnait de manière suspensive celle du bien des consorts [M] et [C] et doit être considérée défaillante, juger que cette condition fut défaillante et que le compromis de vente doit légalement être considéré caduc,juger qu’aucune faute n’a pu être commise par eux quant à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, puisqu’ils ne s’en sont jamais prévalue car ils avaient bien obtenu un prêt, juger qu’aucune faute n’a été commise par eux quant à la réalisation de la condition suspensive tenant à la vente de leur bien à [Localité 7], puisqu’ils ont, au contraire, tout fait pour que la vente soit effective, juger la clause pénale inapplicable et débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, dont application de la clause pénale et octroi de dommages-intérêts, A titre reconventionnel,

condamner les consorts [M] et [C] au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour abus de droit selon l’article 1240 du code civil, condamner les consorts [M] et [C] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les consorts [M] et [C] aux entiers dépens.

Ils invoquent la défaillance non-fautive de la condition suspensive tenant à la mise en vente de leur domicile principal sis à [Localité 8], leur bien ayant bien été mis en vente, selon mandat du 9 juin 2023, au prix de 280 000 euros, honoraires inclus. Ils précisent avoir procédé, à deux reprises, le 10 juillet 2023 et le 04 novembre 2023, à une baisse du prix à hauteur de 266 000 euros honoraires inclus. Ils font valoir qu’aucune offre d’achat n’a été formulée, de sorte que la vente de leur bien sis à [Localité 7] n’a pu intervenir avant la date convenue. Ils considèrent le compromis de vente caduc, tel que notifié aux vendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2023.

Ils soutiennent qu’aucune faute n’a été commise quant à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, puisqu’ils se prévalent de l’obtention d’un prêt. Ils affirment qu’ils n’ont présenté aucun refus de prêt à la date du 31 août 2023 et n’ont jamais évoqué cette condition comme non réalisée, parce qu’ils considèrent cette condition comme accomplie.

Ils estiment qu’aucune faute n’a été commise quant à la réalisation de la condition suspensive tenant à la vente de leur bien sis à [Localité 7], puisqu’ils ont tout fait pour que la vente soit effective, ajoutant avoir mis en vente le bien avant même la signature du compromis le 21 juin 2023. Ils considèrent qu’ils avaient la libre disposition du prix quant à cette vente, puisqu’aux termes de l’acte notarié, le prix n’était pas ferme et définitif, de sorte qu’il pouvait être revu afin de faciliter la vente. Ils soutiennent que le prix de vente du bien était conforme à la valeur du marché, selon l’estimation de l’agent immobilier ayant mandat exclusif de vente du bien.

Ils considèrent que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies, de sorte qu’elle doit être écartée. Ils soutiennent que la clause pénale ne trouve application que si l’ensemble des conditions du compromis de vente sont remplies, en ce compris les conditions suspensives, et que les acquéreurs ne réalisent pas la vente sans raison valable.

A titre reconventionnel, ils estiment que l’action de [G] [C] et [V] [M] est abusive puisqu’ils avaient connaissance avant l’assignation du fait que la condition suspensive tenant à la vente du bien sis à [Localité 7] n’était pas réalisée. Ils estiment que l’action est juridiquement infondée et que les demandeurs usent d’allégations fallacieuses et d’une présentation mensongère des faits.

La décision est mise en délibéré, par jugement mis à disposition au greffe à la date du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger que » sont dépourvues de toute portée juridique lorsqu’elles ne contiennent aucune prétention mais seulement des allégations factuelles. En pareil cas, le juge n’y répond que s’il s’agit de moyens développés dans les conclusions et venant au soutien des autres demandes exprimées au dispositif.

Sur la défaillance de la condition suspensive tenant à la mise en vente du bien immobilier appartenant aux acquéreurs

L’article 1304-6 du code civil prévoit que « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

En l’espèce, [G] [C] et [V] [M], d’une part, et [W] [H] et [R] [K], d’autre part ont conclu un compromis de vente en date du 21 juin 2023 stipulant une condition suspensive particulière tenant à la vente par les acquéreurs d’un bien immobilier leur appartenant.

L’acte comporte, dans une clause intitulée « Conditions suspensives particulières », les stipulations suivantes : « La réalisation des présentes est soumise à la vente par l’ACQUEREUR d’un bien immobilier lui appartenant, sis à [Adresse 10].

Cette vente, indispensable à l’ACQUEREUR, aura pour effet de constituer son apport personnel au paiement de la présente acquisition.

L’ACQUEREUR déclare :

avoir mis le bien en vente depuis le 09 juin 2023 aux termes d’un mandat de vente signé par l’intermédiaire de Monsieur [Z] [T] de l’agence SAFTI en date du 9 juin 2023 enregistré sous le numéro 534246 dont une copie a été remise au VENDEUR ce jour, que le prix de vente demandé s’élève à la somme de deux cent quatre-vingt mille euros (280 000,00 eur) et sera en toute hypothèse payable comptant, que ce prix correspond à la valeur actuelle du marché mais ne peut être considéré comme un prix ferme et définitif, avoir la libre disposition du prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en tout hypothèse inférieur au prix, même s’il devait être revu à la baisse, que la date de réalisation de la vente qui sera stipulé dans l’avant contrat à conclure devra être antérieure à celle de la réalisation des présentes, que le délai de rétractation, s’il s’applique à cette vente, tel que prévu à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation devra être purgé dans les formes prévues par cet article.Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus indiqué, et sauf renonciation de l’ACQUEREUR à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques. »

Aux termes de ces stipulations contractuelles, la vente a été conclue sous la condition suspensive de vente par les acquéreurs du bien dont ils sont propriétaires à [Localité 8] sis [Adresse 3], et ce avant la réitération par acte authentique le 11 décembre 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’il est justifié de la mise en vente par [W] [H] et [R] [K] de leur bien, depuis le 09 juin 2023, au prix de 280.000 euros. Par avenant au mandat exclusif de vente du 10 juillet 2023, le prix de vente de l’immeuble a été réduit à 276.000 euros. Par avenant au mandat exclusif de vente du 04 novembre 2023, le prix de vente de l’immeuble a été réduit à 266.000 euros.

Il n’est pas contesté que la vente du bien appartenant à [W] [H] et [R] [K] sis à [Localité 7] n’est pas intervenue à la date du 11 décembre 2023.

Il y a donc lieu de constater la caducité du compromis de vente signé le 21 juin 2023, faute de réalisation de la condition suspensive tenant à la mise en vente par l’acquéreur d’un bien immobilier lui appartenant, et sans qu’il y ait lieu d’analyser les autres conditions suspensives stipulées au contrat.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties prévoit dans une partie intitulée « Stipulation de pénalité » (p.10) que : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (22 400,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. En outre, et pour le cas où les honoraires dû à l’agence immobilière ayant négocié cette transaction resteraient à la charge de la partie non défaillante aux termes du mandat visé ci-après, les parties conviennent que le montant de la clause pénale ci-dessus déterminé serait alors automatiquement augmenté du montant HUIT MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (8 990,00 EUR) TTC de cette commission, soit une somme totale due au titre de la clause pénale de TRENTE ET UN MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS (31 390,00 EUR). Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer toutes autre dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre. »

Il résulte de ce qu’il précède que l’ensemble des conditions suspensives stipulées au compromis de vente n’ont pas été réalisées.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente ne sont pas réunies, dans la mesure où la clause pénale est formulée de manière très claire : l’indemnité ne sera due que dans l’hypothèse où la vente du bien immobilier des défendeurs serait intervenue et où ces derniers auraient obtenu leur prêt immobilier sans pour autant régulariser l’acte de vente, ces évènements n’étant pas survenus en l’espèce.

Par ailleurs, le compromis de vente stipule également, dans une clause intitulée « Réitération authentique » (p.28), que : « Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Il sera dû par l’ACQUEREUR, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat ».

Cependant, outre le fait que les demandeurs ne se fondent pas expressément sur cette stipulation contractuelle pour réclamer la condamnation des bénéficiaires en application de la clause pénale, ils ne résultent pas des pièces versées aux débats que [G] [C] et [V] [M] ont renoncé à poursuivre l’exécution de la vente et qu’ils en ont informé les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit de commissaire de justice. En conséquence, même sur ce fondement, les conditions de mise en œuvre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente ne seraient pas réunies.

En conséquence, [G] [C] et [V] [M] seront déboutés de leur demande de condamnation de [W] [H] et [R] [K] à payer la somme de 31.390 euros en application de la clause pénale.

Sur la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

[G] [C] et [V] [M] sollicitent la condamnation des époux [E] au paiement de la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de vendre leur bien, et la nécessité de recourir à un prêt relais pour financer leur nouvelle acquisition ainsi que celle de devoir continuer à assurer leur immeuble.

Toutefois, ils ne démontrent pas de faute de [W] [H] et [R] [K] au sens de l’article 1240 du Code civil, pas plus qu’ils ne justifient pas du lien de causalité direct existant entre les manquements allégués des acquéreurs et les préjudices invoqués liés à l’absence de vente de leur bien.

En outre, il doit être rappelé qu’un compromis de vente avec des conditions suspensives comporte par nature un aléa, de sorte que le vendeur ne peut être certain de voir la vente aboutir.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus de droit

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits.

En l’espèce, [W] [H] et [R] [K] estiment que l’action de [G] [C] et [V] [M] est abusive en ce qu’ils avaient connaissance avant l’assignation de ce que la condition suspensive tenant à la vente du bien sis à [Localité 7] n’était pas réalisée. Ils estiment que leur action est juridiquement infondée et que [G] [C] et [V] [M] usent d’allégations fallacieuses et d’une présentation mensongère des faits.

Rien ne permet d’établir l’existence d’un abus de droit de la part de [G] [C] et [V] [M] par l’introduction d’une action en justice pour faire valoir ce qu’ils pensaient être leurs droits, mettant en avant des moyens de fait et de droit qui n’ont simplement pas prospéré devant la juridiction.

Au surplus, il n’est pas établi l’existence d’un préjudice subi par [W] [H] et [R] [K].

En conséquence, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus de droit sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[G] [C] et [V] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, et seront par voie de conséquence déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

[G] [C] et [V] [M] seront condamnés à payer la somme de 3.000,00 euros à [W] [H] et [R] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 21 juin 2023 ;

DEBOUTE [G] [C] et [V] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE [W] [H] et [R] [K] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour abus de droit ;

CONDAMNE [G] [C] et [V] [M] à payer à [W] [H] et [R] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [C] et [V] [M] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,