TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 09 septembre 2024

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 septembre 2024

à Mme [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02405 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z4R

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [H]

née le 26 Mars 1933 à [Localité 5] (13)

domiciliée : chez CABINET LAUGIER-FINE, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [C]

née le 27 Octobre 1980 à [Localité 4] (

demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [Z] [J]

né le 22 Mars 1980 à [Localité 2] – MAROC

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 août 2012, Madame [X] [H] a donné à bail à Madame [O] [C] et [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 620 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [H] a fait signifier à Madame [O] [C] et [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2931,09 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Madame [X] [H] a fait assigner Madame [O] [C] et [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail conclu le 27 août 2012,

— condamner Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à libérer immédiatement les lieux loués,

— a défaut, ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à payer à titre provisionnel la somme de 2662,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 29 février 2024,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à payer à titre provisionnel jusqu’à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à payer les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc., selon article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 décembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2024.

A cette audience, Madame [X] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2864,32 euros, selon décompte en date du 01 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [Z] [J] bien que régulièrement citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté, seule Madame [O] [C] a comparu.

Madame [O] [C], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 100 euros en plus du montant du loyer résiduel. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile avec 4 enfants.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [H] justifie de son droit de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 août 2012 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 2931,09 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] déclare percevoir un salaire mensuel de 1500 euros et 1350 euros de prestations sociales et avoir 4 enfants. Il résulte du décompte que Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, mais le paiement résiduel.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 843,89 euros actuellement, et de condamner Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] restent devoir la somme de 2621,43 euros, à la date du 01 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation déduction faite des frais de justice, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J], n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2621,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2662,76 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2012 entre Madame [X] [H] et Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à verser à Madame [X] [H], à titre provisionnel, la somme de 2621,43 euros décompte arrêté au 01 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2662,76 euros à compter du 26 mars 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 843,89 euros à ce jour, à compter du 01 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [Z] [J] à verser à Madame [X] [H] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT