TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/03186

N° Portalis 352J-W-B7H-CY335

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z] [M]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0273

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL VERNEUIL10 [Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Aude MERCIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0271

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0456

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/03186 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY335

La SCI CODE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Madame [L] [Z] [M] est propriétaire non-occupante d’un appartement au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI CODE est propriétaire, quant à elle, d’un appartement situé au premier étage du même immeuble, au-dessus de l’appartement de Madame [L] [Z] [M].

Se plaignant d’infiltrations dans son appartement depuis 2012, Madame [L] [Z] [M] a saisi le juge des référés d’un référé-expertise par acte d’huissier en date du 11 mai 2015.

Par ordonnance du 10 juillet 2015, Monsieur [X] a été désigné en qualité d’expert.

Selon ordonnance du 17 décembre 2015, les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la société Axa France Iard, assureur de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Décision du 25 Septembre 2025

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Puis, par ordonnance en date du 21 juillet 2017, les opérations d’expertise ont été rendues opposables à la SCI [Adresse 10] et à la société Allianz Iard.

Enfin, par ordonnance du 9 mars 2018, les opérations d’expertise ont été étendues au restaurant situé au [Adresse 1], appartenant à la Société Foncière OHANA et exploité par la société TRIANGLE 357, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], et à la parcelle enclavée dans cet immeuble appartenant à ANTIN RESIDENCES dont la gestion est confiée à l’association ALFI.

Monsieur [X] a déposé son rapport le 14 décembre 2018 aux termes duquel il a conclu que les désordres constatés avaient plusieurs causes notamment les parties communes de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que des fuites provenant de l’étage supérieur, un phénomène de remontées d’eau par capillarité dans les murs et un phénomène de condensation, l’appartement ne bénéficiant pas d’une bonne ventilation.

L’expert a alors réparti les responsabilités à hauteur de 99 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour absence d’entretien des parties communes et 1 % à la charge de Madame [L] [Z] [M] pour une mauvaise ventilation de son appartement.

Par actes d’huissier en date des 27 septembre et 4 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] a sollicité en référé une nouvelle expertise, en raison de nouvelles infiltrations survenues depuis le dépôt du rapport et provenant selon lui de l’appartement de la SCI CODE et loué à Monsieur [U].

Par ordonnance en date du 3 décembre 2019, Monsieur [T] a été désigné en qualité d’expertise judiciaire et a déposé son rapport le 25 octobre 2022 aux termes duquel il a conclu que l’origine des fuites et des désordres subis étaient imputables aux installations sanitaires de l’appartement de la SCI CODE en raison de la non-conformité des installations.

La SCI CODE a fait l’objet d’une radiation auprès du tribunal de commerce le 29 janvier 2016.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 27 février et 1er mars 2023, Madame [L] [Z] [M] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI CODE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] et son assureur, la société Axa France Iard, aux fins de condamnation de la SCI CODE à réaliser les travaux de remise aux normes de ses installations et d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2024, Madame [L] [Z] [M] demande au tribunal de :

« CONDAMNER la SCI CODE à mettre ses installations sanitaires (wc, salle de douche et cuisine) en conformité et à réaliser des travaux d’étanchéité dans les 3 pièces conformément aux règles de l’art et aux normes DTU,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir, et jusqu’à production d’un constat d’huissier décrivant les travaux réalisés et annexant les factures de travaux,

CONDAMNER la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à Mme [Z] [M] les sommes suivantes :

22 330 € au titre des travaux de remise en état,9 505,70 € au titre des préjudices matériels annexes,74 052 € au titre du préjudice de jouissance,12 943, 20 € au titre des frais d’expertise,10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise,

SUBSIDIAIREMENT, si la garantie d’AXA FRANCE IARD n’était pas retenue, pour tout ou partie des chefs de demandes :

CONDAMNER la SCI CODE à payer à Mme [Z] [M] les sommes suivantes :

22 330 € € au titre des travaux de remise en état,9 505,70 € au titre des préjudices matériels annexes,74 052 € au titre du préjudice de jouissance,12 943, 20 € au titre des frais d’expertise,10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] demande au tribunal de :

« Vu le rapport de M. [T], expert judiciaire,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le contrat AXA,

Condamner la SCI CODE à mettre en conformité les installations sanitaires de son logement, lot n° 5, à savoir le WC, la salle de douche et la cuisine, dans le respect des articles 33 et 45 du règlement sanitaire de la Ville d [Localité 11], de l’article R 111-8 du code de la construction et de l’habitat et des règles de l’art et normes DTU 60.11, 60.33 Norme NF P41-201,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour, jusqu’à la production d’une facture correspondante,

Autoriser le syndicat des copropriétaires à faire vérifier ces travaux par l’architecte de l’immeuble aux frais de la SCI CODE,

Condamner in solidum la SCI CODE et la compagnie AXA au paiement de la somme globale de 53.571 euros HT, soit 58.928,65 euros TTC, au titre des travaux de reprise, tels qu’entérinés par l’expert,

Condamner in solidum la SCI CODE et la compagnie AXA au paiement des honoraires d’architecte – suivi d’expertises et suivi de travaux – soit 11.715,16 euros TTC,

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/03186 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY335

Condamner in solidum la SCI CODE et la compagnie AXA au paiement des honoraires de syndic, soit 1,8 % HT du montant HT des travaux, soit 964,27 euros HT, soit 1.157.13 euros TTC,

Condamner in solidum la SCI CODE et la compagnie AXA aux dépens incluant les honoraires d’expertise de M. [T] à hauteur de 12.176,60 euros,

Condamner in solidum la SCI CODE et la compagnie AXA à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2025, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1108 et 1240 du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T],

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

— Déclarer la SCI CODE exclusivement responsables du dégât des eaux subi par Madame [Z] [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

— Juger que la garantie de la compagnie AXA France IARD n’est pas due pour les désordres chez Madame [Z] [M],

— Juger que la garantie de la compagnie AXA France IARD n’est pas due pour les désordres dont le syndicat des copropriétaires sollicite réparation,

En conséquence,

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

— Prononcer la mise hors de cause de la compagnie AXA France IARD,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI CODE à relever et garantir l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD en principal et en accessoires,

En tout état de cause,

— Constater que la compagnie AXA FRANCE ne peut être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite,

— Débouter Madame [Z] [M] de sa demande de condamnation in solidum,

A titre reconventionnel,

— Condamner toute partie succombante au versement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera directement recouvré par la SELARL BOIZAD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître Vincent [J] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes fins et prétentions contraires aux présentes ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI CODE n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes de réalisation sous astreinte de travaux de remise en conformité et indemnitaires

Madame [L] [Z] [M] fonde ses demandes sur la théorie des troubles anormaux du voisinage ainsi que sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que l’expert, Monsieur [T], a constaté des désordres importants dans son appartement, le rendant inhabitable et a retenu la seule responsabilité de la SCI CODE, propriétaire de l’appartement situé au-dessus du sien ; dès lors, la SCI CODE est responsable de plein droit.

Sur la garantie de la société AXA France Iard, assureur de l’immeuble, elle expose, sur le fondement du préambule de la convention CIDE COP applicable aux dégâts des eaux et de l’article 4.4 de cette convention, que l’assureur doit l’indemniser puisqu’il s’agit bien en l’espèce d’un dégât des eaux et que l’assureur de la SCI CODE n’est pas connu, étant précisé que son propre assureur, la MATMUT, ne garantit pas ce dégât des eaux.

S’agissant des travaux de remise en état, la demanderesse indique que ces travaux n’ont pas été réalisés et qu’il convient donc d’enjoindre à la SCI CODE, responsable, de les réaliser.

Concernant la réparation de ses préjudices, elle invoque un préjudice matériel constitué par le coût des travaux de remise en état de son appartement, par la location d’un box pour stocker ses affaires jusqu’à la réalisation des travaux ainsi que par la consommation d’électricité en raison de l’installation de déshumidificateurs. Elle indique également avoir subi un préjudice de jouissance caractérisé par une perte locative importante depuis 2012.

Le syndicat des copropriétaires soutient, quant à lui, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que l’expert a imputé à la SCI CODE les désordres survenus tant sur les parties privatives que sur les parties communes, en précisant que les conséquences des infiltrations et des fuites sont très importantes et portent atteinte à la solidité du bâtiment. Il expose que dès lors, la SCI CODE engage sa responsabilité en raison de l’absence d’entretien des installations privatives de son appartement.

Il sollicite la condamnation de la SCI CODE à réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations, ainsi que sa condamnation à réparer le préjudice subi à savoir le coût des travaux de reprise des parties communes (travaux de remise en état des parties communes, validé par l’expert), outre le remboursement des honoraires d’architecte et des honoraires du syndic.

S’agissant de la garantie de son assureur, la société Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires expose que le contrat d’assurance couvre les dégâts des eaux et que les exclusions de garanties ne sont pas applicables, nul ne pouvant considérer que l’évènement en cause était certain, ni que celui-ci résultait d’un défaut d’entretien. Dès lors, il considère que son assureur lui doit sa garantie.

La société Axa France Iard répond d’abord vis-à-vis de Madame [L] [Z] [M] que cette dernière est tiers au contrat d’assurance souscrit au profit de la copropriété (et non des copropriétaires qui doivent souscrire une assurance personnelle laquelle est obligatoire), qu’il ressort des conditions générales du contrat d’assurance souscrit que seule la copropriété peut revêtir la qualité d’assuré et non les copropriétaires, occupants ou non, pris individuellement (lesquels doivent souscrire une assurance individuelle) et qu’en tout état de cause, sa garantie n’est nullement mobilisable compte tenu de l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, elle souligne que la convention CIDE-COP est inopposable à l’assuré qui n’y est pas partie.

Elle expose que les désordres constatés au sein de l’appartement de Madame [L] [Z] [M] et au sein de la copropriété sont exclusivement imputables à la SCI CODE (qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1242 du code civil).

A l’égard du syndicat des copropriétaires, la société Axa France Iard rappelle que les dégâts des eaux proviennent d’un mauvais entretien des installations sanitaires privatives de la SCI CODE. Dès lors, elle s’estime bien fondée à opposer à son assuré l’absence de caractère accidentel des dommages et donc l’absence d’aléa, donc sa mise hors de cause. Elle précise qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’existence du contrat d’assurance et que les conditions de mise en œuvre de cette garantie sont remplies. Elle conclut que compte tenu de l’origine privative des désordres et de l’absence de caractère accidentel de ces derniers en raison de la non-conformité des installations sanitaires de la SCI CODE, les dommages subis par la copropriété ne sauraient être considérés comme des dommages accidentels couverts par l’assurance souscrite.

A titre subsidiaire, la société Axa France Iard forme un recours en garantie contre la SCI CODE.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 20 et suivantes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [T] déposé le 25 octobre 2022. Ainsi, l’expert effectue, s’agissant de l’appartement de Madame [Z] [M], les constatations suivantes :

« Pièce principale :

— dégradations très importantes du plafond plâtre à l’aplomb du cabinet de toilette du 1er étage,

— enduits fissurés à plusieurs endroits,

— dégradations de peinture des murs, sur le côté cour mur de refend mitoyen à la SCI [Adresse 10]. Les enduits ont été entièrement piochés. Les joints entre les moellons ont été refaits, un traitement anti poussière a été réalisé sur toute la surface,

— les enduits côté mur de refond mitoyen à la cuisine côté [Adresse 2] ont été piochés, il s’agit d’un mur en moellon,

— dégradations des peintures, enduits fissurés.

[…]

— à l’aplomb de la salle d’eau du 1er étage droite une dégradation importante de la structure bois du plancher,

— les solives semblent avoir été attaquées par des insectes xylophages. Cette dégradation est liée à l’humidité qui perdure depuis plusieurs années,

— des étais ont été installés pour soutenir le plancher litigieux ».

Concernant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], l’expert note :

« Hall d’entrée / RDC :

Des étais ont été installés par mesures conservatoires pour soutenir le plancher litigieux.

Le plafond plâtre est très dégradé.

Anciennes traces de coulures d’eau à certains endroits.

Cour façade / RDC :

Dégradations très importantes du revêtement de façade en plâtre ont été constatées au-dessus du linteau de la porte d’entrée du bâtiment cour, ainsi que derrière l’emplacement de la douche du 1er étage droit.

[…]

Hall d’entrée :

— la structure porteuse du plancher est en bois,

— des dégradations très importantes ont été relevées au droit des solives situées à l’aplomb de la salle d’eau du 1er étage,

— le baccula fixé sur les solives présentait d’anciennes trace d’eau. Le bois est vermoulu.

[…]

Cour / façade RDC :

Les plâtres ont été piochés au-dessus du linteau de la porte d’accès du hall d’entrée, ainsi que sur le mur mitoyen derrière la salle d’eau du 1er étage. Il a été relevé :

— une détérioration importante des poutres (dont certaines sont devenues inexistantes) liée à des infiltrations en provenance de la douche du 1er étage droite,

— présence d’un tuyau d’alimentation eau chaude en tube cuivre encastré dans le mur et non protégé par un fourreau,

— des traces de « vert de gris » sont visibles sur le tuyau et sont liées à de la condensation ».

La matérialité des désordres est donc établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert relève que « l’origine et la cause des désordres relevés tant au niveau de l’appartement du RDC droite – propriétaire Madame [Z] [M], qu’au niveau des parties communes (hall d’entrée, plancher haut du RDC et façade cour), proviennent des installations sanitaires de l’appartement du 1er étage droite – propriétaire non occupant SCI CODE – locataire Monsieur [U] » et il précise qu’il a été constaté « lors de la réunion d’expertise qui s’est tenue le 14 janvier 2020, dans l’appartement de la SCI CODE : la vétusté, la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires ».

L’expert ajoute dans son rapport que « ces désordres sont les conséquences depuis plusieurs années d’infiltrations d’eau ».

Ensuite, il détaille en pages 22 et suivantes de son rapport les défectuosités constatées dans le cabinet de toilette de l’appartement de la SCI CODE, à savoir :

— sur le receveur de douche posé sur jambages : des carreaux de faïence fissurés à plusieurs endroits ainsi que le joint fissuré entre les carreaux de faïence, autorisant le passage de l’eau ; les joints silicone au pourtour du bac à douche sont noircis par les champignons en raison de l’absence d’aération dans la douche ; l’étanchéité de la cabine de douche est défectueuse et d’importants écoulements d’eau ont été constatés à l’extérieur de la douche ainsi que des moisissures importantes sur le mur côté séjour et l’absence d’étanchéité au sol et sur les murs ;

— sur la vasque posée sur un meuble de toilette : le raccordement de la vidange à la descente est non visible ;

— le chauffe-eau électrique présente une installation du groupe de sécurité (norme NF D36-401) non-conforme et une température supérieure à 55° C ainsi qu’un appareil entartré ce qui est dangereux pour l’utilisateur.

Le rapport d’expertise souligne que « des investigations ont été réalisées au niveau de la douche par les Ets LACROIX spécialistes en recherches de fuite. Le rapport des Ets LACROIX a été communiqué aux parties le 17 septembre 2020 par Maître [A]. Ce rapport met en évidence le lien de causalité entre les installations vétustes, défectueuses et non conformes de l’appartement du 1er étage droite et les dégradations relevées au plancher haut du RdC ».

L’expert a donc retenu comme cause des désordres constatés la non-conformité et la défectuosité des installations sanitaires de l’appartement du 1er étage droite dont la SCI CODE est propriétaire. Il convient de relever que les conclusions de Monsieur [T] divergent de celles de Monsieur [X], premier expert désigné, qui, aux termes de son rapport, se contredit dans ses conclusions. En effet, Monsieur [X] a conclu à une responsabilité à hauteur de 99% pour le syndicat des copropriétaires et à hauteur de 1% à la charge de la demanderesse, en contradiction avec ses constatations selon lesquelles l’origine des désordres provenait en partie des installations des étages supérieurs.

Dans ces conditions, et à défaut d’éléments complémentaires, il convient de retenir que les désordres relevés trouvent leur origine dans l’appartement de la SCI CODE.

1-2 Sur les responsabilités :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, transcrivant en matière de copropriété la théorie des troubles anormaux du voisinage, fixent les limites à la liberté pour un copropriétaire de faire des travaux dans ses lots (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 23 mars 2016, n° RG 14/02251).

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. Elle suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

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Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 1242 du code civil prévoit, quant à lui, que : « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Sur le fondement de ce texte, les infiltrations provenant d’un appartement sont susceptibles de rendre le propriétaire responsable de plein droit des dommages causés (ex. : Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.467). La chose incriminée doit être la cause du dommage ; mais du moment où cette intervention dans la réalisation du dommage est établie, elle est présumée être la cause génératrice du dommage sauf au gardien à rapporter la preuve contraire.

En l’espèce, les désordres susvisés affectent tant l’appartement de Madame [L] [Z] [M] que les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], entraînant une humidification et d’importantes dégradations anormales des murs, des solives et de la structure porteuse du plancher ainsi qu’une présence d’humidité depuis plusieurs années, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité objective de la SCI CODE, en sa qualité de copropriétaire de l’appartement situé au 1er étage droite de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] à l’origine des désordres d’humidité et d’infiltration litigieux (en raison de la non-conformité des installations sanitaires), sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer l’existence d’une faute et de faire application de l’article 1240 du code civil, et en sa qualité de gardienne de ses installations sanitaires défectueuses à l’origine des désordres sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

1-3 Sur les travaux de mise en conformité :

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que les désordres constatés proviennent de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de l’appartement de la SCI CODE.

L’expert expose aux termes de son rapport que la mise en conformité des installations sanitaires de l’appartement de la SCI CODE est nécessaire pour mettre fin aux désordres et que, s’agissant d’une pièce humide, il est indispensable qu’un revêtement d’étanchéité soit posé. Au cours des opération d’expertise, la SCI CODE a transmis un devis à l’expert. Toutefois, ce dernier a indiqué que ce devis ne correspondait pas exactement aux travaux préconisés pour mettre fin aux désordres en précisant que « l’entreprise prévoit dans la salle de bain la mise en place d’un weber sys protect (SPEC) et non d’un SEL. Aucune indication de la hauteur sur laquelle sera appliquée l’étanchéité sur les murs. Selon la réglementation en vigueur, les murs doivent être en parfait état d’étanchéité (toute hauteur). Dans la cuisine, aucun revêtement d’étanchéité sur le mur contre lequel sera installé l’évier n’est prévu. […] s’agissant des travaux de plomberie, les installations devront être conformes aux règles de l’art et aux normes (DTU 60.11, 60.33, norme NF P41-201) ».

L’expert précise également qu’ « il est indispensable que les travaux de réfection soient réalisés par des entreprises qualifiées et sous le contrôle d’un architecte, à défaut il est certain que de nouvelles infiltrations se produiront ».

Ainsi, pour mettre fin aux désordres de manière pérenne, la SCI CODE doit réaliser une étanchéité totale de la salle de bain et de la cuisine sur toute la hauteur des murs en respectant les règles de l’art et les normes DTU 60.11, 60.33, norme NF P41-201 ainsi que le règlement sanitaire du département de Paris (articles 33 et 45) ainsi que l’article R. 111-8 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, la SCI CODE sera condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité des installations sanitaires de son logement (lot n° 5), à savoir le water-closet, la salle de douche et la cuisine, dans le respect des articles 33 et 45 du règlement sanitaire du département de Paris, de l’article R. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, des règles de l’art et des normes DTU 60.11, 60.33 Norme NF P41-201, et tels que décrits par l’expert dans son rapport.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’étanchéité des installations sanitaires de la SCI CODE et pour mettre un terme aux infiltrations et désordres subis dans les parties communes de l’immeuble. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires demande à être autorisé à faire vérifier ces travaux par l’architecte de l’immeuble aux frais de la SCI CODE. Le tribunal ne peut préjuger que la SCI CODE ne justifiera pas de la réalisation des travaux ordonnés ni même qu’elle refusera l’accès à son logement pour contrôler ces travaux. Par ailleurs, le prononcé d’une astreinte a pour objectif de faire exécuter cette condamnation et donc la réalisation des travaux.

Dès lors, la demande du syndicat de copropriétaire sera rejetée.

1-4 Sur les demandes indemnitaires et la garantie de l’assureur

En premier lieu, Madame [L] [Z] [M] forme ses demandes indemnitaires à titre principal contre l’assureur de la copropriété, la société Axa France Iard, en se prévalant de la convention CIDE COP, et à titre subsidiaire à l’encontre de la SCI CODE.

Eu égard à l’effet relatif des conventions prévu l’article 1199 du code civil, Madame [L] [Z] [M] ne peut invoquer l’application à son profit de la convention CIDE COP à laquelle elle n’est pas partie et à laquelle ne sont parties que des sociétés d’assurances membres de la fédération française des sociétés d’assurances (FFSA) et du groupement des entreprises mutuelles d’assurance (GEMA). Dès lors, la demanderesse n’a d’action que contre la personne responsable de ses dommages, à savoir la SCI CODE, et son assureur éventuel (Cour d’appel de Metz, 1ère chambre, 27 juin 2017, n° 16/01083).

Par ailleurs, le préambule de la convention CIDE COP précise qu’elle « ne déroge pas aux dispositions des contrats en présence en ce qui concerne les évènements garantis, les biens assurés, les garanties accordées et leur montant, les modalités d’indemnisation » etc. Or, en l’espèce, le contrat souscrit par la copropriété, auprès de la société Axa France Iard, ne prévoit aucune garantie en cas de responsabilité personnelle d’un copropriétaire. Les conditions générales prévoient uniquement une garantie en cas de responsabilité de son assurée, à savoir la copropriété, et indiquent à cet égard que « pour les copropriétés, les embellissements et aménagements personnels des copropriétaires occupants et non occupants ne sont pas garantis par ce contrat, celui-ci est souscrit au profit de la copropriété ».

En outre, il est constant que l’origine des désordres est privative et que le syndicat des copropriétaires n’engage nullement sa responsabilité à l’égard de la demanderesse de sorte que la garantie de la société Axa France Iard ne saurait être mobilisée.

En conséquence, la demande de condamnation formée par Madame [L] [Z] [M] à l’encontre de la société Axa France Iard sera rejetée. Seule la SCI CODE sera condamnée à indemniser la demanderesse de ses préjudices en raison de la responsabilité qu’elle a engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI CODE et de la société Axa France Iard en réparation des préjudice subis.

La société Axa France soutient en défense qu’en raison de l’origine privative des désordres et de l’absence de caractère accidentel de ces derniers, elle ne doit pas sa garantie.

En l’espèce, le fait que les installations sanitaires de l’appartement de la SCI CODE soient non-conformes ne signifie pas qu’il y a eu un défaut ou un mauvais entretien de ces installations, et ce d’autant que l’expert n’évoque qu’aucun défaut d’entretien dans son rapport. Ainsi, l’absence de caractère accidentel des désordres n’est pas démontrée par la société Axa France Iard.

Cependant, il est constant que les désordres subis par la copropriété sont d’origine privative et qu’à ce titre la garantie souscrite auprès de la société Axa France Iard (assureur de la copropriété) ne peut être recherchée en l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la demande de condamnation formée par ce dernier à l’encontre de la société Axa France Iard sera rejetée. Seule la SCI CODE sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de ses préjudices en raison de la responsabilité qu’elle a engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

1-5 Sur les préjudices de Madame [L] [Z] [M] :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 25 et suivantes) et des pièces produites en demande par Madame [L] [Z] [M], il convient de retenir comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

— les travaux de remise en état : au cours des opérations d’expertise, la demanderesse a produit deux devis ; l’expert a rejeté le premier devis de la société FTP PLUS en indiquant qu’il fallait un devis de remise en état des lieux à l’identique ce qui n’était pas le cas de ce devis qui prévoyait des travaux supplémentaires ; l’expert a toutefois validé le second devis n° 20-0851 du 17 décembre 2020 de la société BATITEC EUROPE pour un montant TTC de 12.705,55 €.

Madame [L] [Z] [M] produit au débat un nouveau devis de la même société actualisé au 06 janvier 2023 pour un montant HT de 19.868 € (soit un montant TTC de 21.802,71 €). Ce devis est identique à celui validé par l’expert dans tous les postes de travaux sauf en ce qu’il comprend un poste plomberie non prévu dans le devis validé par l’expertise (pour un montant de 3.300 € HT) ainsi qu’un poste électricité revu à la hausse (pour un montant de 2.100 € HT au lieu de 435 € HT dans le devis validé par l’expert).

Enfin, elle produit une facture de la société HM Construction en date du 15 septembre 2023 d’un montant de 22.330 € qui ne correspond pas non plus exactement aux travaux validés par l’expert.

Il convient en conséquence de retenir le montant de 1'indemnisation au titre des travaux de remise en état sur la base du devis de la société BATITEC EUROPE du 6 janvier 2023, déduction faite du poste plomberie et du surcoût du poste électricité, soit le montant de 14.903 € HT, soit 16.341,21 € TTC.

— les préjudices matériels annexes : s’agissant de la location de box et l’assurance associée, il est justifié de retenir la somme totale de 5.505,70 € (5.338 € pour la location + 167.70 € pour l’assurance).

Concernant la consommation électrique, la demanderesse ne produit qu’un courrier d’EDF difficilement lisible. Ce courrier a pour objet de la prévenir de l’arrivée d’une facture d’électricité de 411,41 €, sans toutefois préciser la période de consommation facturée, tandis que Madame [Z] [M] ne produit aucune autre pièce permettant de justifier de sa demande de remboursement de la somme de 4.000 euros au titre de sa consommation électrique du fait de l’installation de déshumidificateur dans l’appartement.

Cette demande sera donc rejetée.

— le préjudice de jouissance : il ressort des éléments de la procédure que le logement de Madame [L] [Z] [M] était loué de 1994 à août 2012 ; le dernier locataire a quitté les lieux concomitamment à la survenue du dégât des eaux objet de la présente procédure.

Aucun élément n’est produit permettant de connaître la raison pour laquelle le locataire a quitté les lieux.

Par ailleurs, il apparaît que Madame [L] [Z] [M] avait l’intention de relouer son bien à compter d’octobre 2012 (un projet de bail est produit aux débats, prévoyant une remise des clés le 1er octobre 2012). Toutefois, les éléments de procédure et notamment les différents rapports d’expertise produit tant amiables que judiciaires indiquent que le logement était impropre à toute occupation en raison des désordres liés au dégât des eaux.

Monsieur [T], aux termes de son rapport, a également confirmé que le logement de la demanderesse est inhabitable et insalubre depuis 2012 ce qui justifie l’existence d’un préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, Madame [L] [Z] [M] a indiqué, par courrier en date du 1er septembre 2012, à sa future locataire, Madame [W] [C] [P], l’impossibilité de louer son bien en raison des désordres subis du fait d’un dégât des eaux.

Dès lors, il est établi que Madame [L] [Z] [M] s’est trouvée dans l’impossibilité de louer son bien en raison des désordres subis survenus entre deux locations de son bien et rendant le logement impropre à l’habitation et donc à la location (la bailleresse ayant l’obligation légale de fournir un logement salubre ce qui n’est pas le cas en l’espèce).

Le bien devait être loué à compter du 1er octobre 2012, ce qui constituera le point de départ de la période durant laquelle Madame [L] [Z] [M] a subi son préjudice de jouissance constitué par une perte de loyers.

Il ressort en outre des éléments de la procédure que la SCI CODE n’a pas procédé aux travaux réparatoires permettant de mettre fin au sinistre, l’expert ayant d’ailleurs relevé qu’ « aucune mesure n’a été prise par la SCI CODE, dès la survenance des dégâts des eaux, pour mettre un terme définitif [aux] infiltrations ».

Madame [L] [Z] [M] justifie avoir fait réaliser les travaux de remise en état de son logement en septembre 2023, ce qui lui permettait de relouer son bien, de sorte qu’aucun préjudice de jouissance ne peut être allégué au-delà de cette date.

Il est justifié d’une valeur locative de 550 € (montant du loyer prévu dans le projet de bail produit).

Dès lors, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de la demanderesse à la somme de 72.050,00 € (550 € x 131 mois).

— les frais de la première expertise (celle de Monsieur [X]) : la demanderesse sollicite le paiement de la somme de 12.943,20 € au titre des frais de l’expertise de Monsieur [X] qu’elle dit avoir pris à sa charge.

Si elle produit ce rapport d’expertise, elle ne communique toutefois aucun élément permettant de justifier de sa demande tant dans son principe que dans son quantum.

Madame [L] [Z] [M] sera donc déboutée de l’intégralité de cette demande au titre des frais de la première expertise et elle sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

En conséquence, la SCI CODE sera condamnée à payer Madame [L] [Z] [M] les sommes suivantes :

—  16.568 € HT, soit 18.172.71 € TTC au titre des travaux de remise en état,

—  5.505,70 € au titre des préjudices matériels annexes à savoir la location d’un box et son assurance,

—  72.050,00 € au titre du préjudice de jouissance (perte locative).

1-6 Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 25 et suivantes) et des pièces produites en demande par Madame [L] [Z] [M], il convient de retenir comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

— les travaux de remise en état : le syndicat des copropriétaires a produit à l’expert des devis pour les travaux de remise en état des parties communes et l’expert a validé le montant de ces travaux à hauteur de la somme de 53.571 € HT soit 58.928,65 € TTC. Ces travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 avril 2021.

Le poste de préjudice relatif aux travaux de remise en état s’évalue donc à la somme de 53.571 € HT soit 58.928,65 € TTC.

— les honoraires d’architecte : le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des honoraires de l’architecte l’ayant assisté lors des deux expertises judiciaires et le suivi des travaux. Seuls seront indemnisés les honoraires de l’architecte pour l’assistance à l’expertise de Monsieur [T] ainsi que le suivi des travaux pour un montant de 10.626,16 € TTC.

— les honoraires de syndic : les honoraires du syndic pour le suivi des travaux ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 avril 2021 pour un montant représentant 1,8% du montant des travaux HT = 954,28 € HT soit 1.157,14 € TTC.

En conséquence, la SCI CODE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  53.571 € HT soit 58.928,65 € TTC au titre des travaux de remise en état,

—  10.626,16 € TTC au titre des honoraires de l’architecte,

—  954,28 € HT soit 1.157,14 € TTC au titre des honoraires du syndic.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI CODE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL [J] EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître [H] [J].

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Madame [L] [Z] [M] et au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros chacun, soit la somme globale de 8.000 euros.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles formée à l’encontre de la société Axa France Iard.

L’équité commande en revanche, en l’espèce, de débouter la société Axa France Iard de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [Z] [M] et le syndicat des copropriétaires seront également déboutés du surplus de leurs demandes formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la SCI CODE responsable de plein droit des désordres affectant tant les parties privatives de l’appartement appartenant à Madame [L] [Z] [M] que les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de l’article 1242 du code civil,

Condamne la SCI CODE à réaliser les travaux de mise en conformité des installations sanitaires de son logement (lot n° 5), à savoir le water-closet, la salle de douche et la cuisine, dans le respect des articles 33 et 45 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 11], de l’article R 111-8 du code de la construction et de l’habitat, des règles de l’art et des normes DTU 60.11, 60.33 Norme NF P41-201, tels que décrits par l’expert dans son rapport, et sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande tendant à être autorisé à faire vérifier ces travaux par l’architecte de l’immeuble aux frais de la SCI CODE,

Déboute Madame [L] [Z] [M] de sa demande de condamnation de la société Axa France Iard au titre de la réparation des préjudices subis,

Condamne la SCI CODE à payer à Madame [L] [Z] [M] les sommes suivantes :

—  14.903 € HT, soit 16.341,21€ TTC au titre des travaux de remise en état,

—  5.505,70 € au titre des préjudices matériels annexes à savoir la location d’un box et son assurance,

—  72.050,00 € au titre du préjudice de jouissance (perte locative),

Déboute Madame [L] [Z] [M] de l’intégralité sa demande d’indemnisation formée au titre des frais de l’expertise de Monsieur [X],

Déboute Madame [L] [Z] [M] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande de condamnation de la société Axa France Iard, in solidum avec la SCI CODE, au titre de la réparation des préjudices subis,

Condamne la SCI CODE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] les sommes suivantes :

—  53.571 € HT soit 58.928,65 € TTC au titre des travaux de remise en état,

—  10.626,16 € TTC au titre des honoraires de l’architecte pour le suivi d’expertise et le suivi des travaux,

—  954,28 € HT soit 1.157,14 € TTC au titre des honoraires du syndic,

Condamne la SCI CODE aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Accorde à la SELARL [J] EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître Vincent [J] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI CODE à payer à Madame [L] [Z] [M] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 4.000 euros chacun, soit la somme globale de 8.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Axa France Iard de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre de la société Axa France Iard,

Déboute Madame [L] [Z] [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2025

La Greffière Le Président