TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00007 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FDC5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 29 Janvier 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT et Madame [H], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.C. [S] [T] prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Alexis FATOUX, avocat au barreau d’ARRAS

DEMANDEUR

À

S.A.R.L. [L] [M] (LE HALF TIME), prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 29 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 juin 2016, la SAS Cadre a donné à bail commercial à la SARL Le Half Time un local sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2016, stipulant une clause d’indexation et moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros HT, outre le versement d’un dépôt de garantie de 4 000 euros.

Suivant acte authentique du 27 décembre 2016, la SC [S] [T] s’est retirée du capital de la SAS Cadre et s’est vu attribuer l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par jugement du 5 juillet 2024, le tribunal de commerce d’Arras a ordonné la résolution du plan de redressement et a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Le Half Time.

Par ordonnance du 6 novembre 2024, le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Le Half Time a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce de restauration rapide situé [Adresse 3] à [Localité 1] au profit de M. [F] [W].

La cession de fonds de commerce à forfait au profit de la SARL [L] [M], se substituant à M. [F] [W], a été conclue le 25 février 2025. Aux termes de cet acte, le cessionnaire s’est engagé expressément au paiement des loyers et accessoires objets du bail commercial ainsi qu’à l’entière exécution des clauses et conditions de ce bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2025, la SC [S] [T] a fait délivrer à la SARL [L] [M] un commandement de payer la somme de 24 485,04 euros au titre des loyers impayés, des actes de procédures et du coût de l’acte.

Le commandement de payer n’a pas été fructueux dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 décembre 2025, la SC [S] [T] a fait assigner la SARL [L] [M] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

— La dire et juger, en sa qualité de bailleresse, recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 28 juin 2016, avec effet au 20 décembre 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL [L] [M], et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 4], sur simple exécution de l’ordonnance de référé à intervenir, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard et au besoin avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

— Condamner la SARL [L] [M] à lui payer :

la somme provisionnelle de 24.618,14 € TTC correspondant à l’arriéré locatif échu au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de signification du commandement de payer, la somme de 4.157,29 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

la somme de 4.000,00 € à titre d’indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation, la somme de 1.500,00 € à titre d’indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive dont elle a fait preuve,- Condamner la SARL [L] [M] au paiement de la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SARL [L] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Lors de l’audience du 29 janvier 2026, la SC [S] [T], par l’intermédiaire de son conseil, reprend ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle affirme que le Président du tribunal judiciaire d’Arras est compétent pour connaitre de l’action engagée, en application de l’article R.145-23 du code de commerce, de l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire et des articles 42 et 43 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’obligation tenant au paiement du loyer et des charges n’a pas été respectée par la locataire. Elle expose que les droits et obligations résultant du contrat de bail commercial du 28 juin 2016 ont été transférés à la SARL [L] [M] par l’effet de la cession de fonds de commerce. Elle précise que le bail a été expressément visé et annexé à l’acte de cession du 25 février 2025. Elle souligne que la SARL [L] [M] s’est à ce titre engagée au paiement des loyers et accessoires objets du bail commercial ainsi qu’à l’entière exécution des clauses et conditions de ce bail. Elle soutient que depuis son entrée en jouissance dans les locaux au mois de février 2025, la SARL [L] [M] ne s’est acquittée que de la somme de 2.640 euros au titre des loyers et charges. Elle fait valoir que la sommation de payer signifiée le 10 octobre 2025 et le commandement de payer du 20 novembre 2025 ont été ignorés par la SARL [V] [M]. Elle ajoute que le bail d’une durée de neuf années et dont le terme initial avait été fixé au 31 mars 2025, s’est poursuivi par tacite prorogation après cette date en l’absence de tout congé délivré par l’une des parties.

Elle indique qu’au dernier état de la relation contractuelle, le montant du loyer mensuel s’élevait à 2.309,62 euros, auquel s’ajoutaient : 461,91 euros de TVA sur le montant du loyer, 180,00 euros à titre de provision sur la taxe foncière annuelle et de 36,00 euros de TVA sur le montant des provisions, soit des échéances mensuelles à hauteur de 2.987,53 euros TTC. Elle soutient qu’à la date du 4 novembre 2025, l’arriéré locatif s’établissait à 24.618,14 euros.

Elle fait valoir que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 28 juin 2016 prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire, ce dernier serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

Elle fait valoir que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail prévoit qu'" en cas de résiliation (…) le « Preneur » sera redevable envers le « Bailleur » de la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 EUR) à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail. Cette indemnité s’imputera sur la somme versée au titre du dépôt de garantie ". Elle s’estime donc fondée à solliciter la condamnation de la SARL [V] [M] au paiement de la somme de 4.000,00 € à titre d’indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

Elle soutient que la locataire est de mauvaise foi puisqu’elle ne pouvait ignorer s’être vue transférer l’intégralité des obligations résultant du contrat de bail commercial du 28 juin 2016 dans le cadre de l’acquisition du fonds de commerce de la SARL Le Half Time.

Elle affirme que la SARL [L] [M] a de façon parfaitement volontaire refusé, depuis le mois d’avril 2025, de s’acquitter des loyers et charges. Elle s’estime donc fondée à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 1.500,00 € à titre d’indemnisation, compte tenu de l’attitude déloyale et de la résistance abusive dont elle a fait preuve.

Enfin, elle soutient qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a été contrainte d’exposer en raison du comportement adopté par sa locataire.

***

La SARL [L] [M], régulièrement citée, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2025, la SC [S] [T] a fait délivrer un commandement de payer à la SARL [L] [M] à payer la somme de 24.485,04 euros, comprenant les loyers impayés, les actes de procédure et le coût de l’acte. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 28 juin 2016.

Il n’est pas contesté que la somme sollicitée et restant due au titre des loyers n’a pas été entièrement réglée dans le délai d’un mois tel que rappelé dans la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause, acquise au 20 décembre 2025, d’ordonner la libération immédiate des lieux, et le cas échéant, l’expulsion de la SARL [L] [M] ainsi que de tous occupants de son chef.

Cependant, il n’y a pas lieu de prononcer son expulsion sous astreinte.

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation.

A cet égard, il convient de préciser que le bail du 28 juin 2016 stipule un loyer mensuel de 2.000 euros mais prévoit aux termes de la clause résolutoire que « le » Preneur " serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Cependant, cette demande relative à une majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué en vertu du bail.

Sur la demande de paiement de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SC [S] [T] fait preuve de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail en date du 28 juin 2016 et le commandement de payer du 20 novembre 2025.

Les loyers à prendre en compte au titre de cette provision s’arrêteront au 20 décembre 2025, date de la résiliation du contrat de bail. Les loyers suivants seront compris dans l’indemnité d’occupation, laquelle est due à compter du 21 décembre 2025.

Par ailleurs, il ressort du bail en date du 28 juin 2016 que le preneur est tenu au paiement mensuel de sa quote-part dans la taxe foncière des locaux loués et qu'1/12ème de la taxe foncière émise l’année précédente sera ajoutée à chaque échéance de loyer.

En outre, le contrat de bail du 28 juin 2016 prévoit que : « Le » Bailleur « déclare vouloir assujettir le bail à la taxe à la valeur ajoutée qui sera à la charge du » Preneur « en sus du loyer ci-dessus fixé, et acquittée entre les mains du » Bailleur « en même temps que chaque règlement. ».

Toutefois, il sera constaté que l’avis de taxe foncière pour l’année 2024 n’a pas été produit aux débats par le bailleur, de sorte les provisions sollicitées au titre de la taxe foncière doivent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Ainsi, la SARL [L] [M] sera condamnée à payer à la SC [A] [T], à titre provisionnel, la somme de 22.643,29 euros, correspondant :

— Au montant des loyers impayés de février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2025, auxquels s’ajoutent la TVA.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité contractuelle

En l’espèce, la clause résolutoire, page 14, du contrat de bail du 28 juin 2016 prévoit que « en cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, ou en cas de cession de bail autorisée par le » Bailleur « , à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, le » Preneur « sera redevable envers le » Bailleur " de la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 EUR) à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail.

Cette indemnité s’imputera sur la somme versée au titre du dépôt de garantie ".

Cependant, cette demande relative à une pénalité devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SC [S] [T] sollicite que la SARL [L] [M] soit condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre d’indemnisation du préjudice résultant de l’attitude déloyale et de la résistance abusive dont elle a fait preuve.

Cependant, elle ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un acte de mauvaise foi révélant une volonté de lui nuire. De plus, le fait que les mesures d’exécution entreprises auprès de la SARL [L] [M] n’aient pas permis de recouvrer le montant total de la dette ne saurait caractériser une telle intention, d’autant que le non-paiement peut être justifié par plusieurs raisons dont certaines ne dépendant pas de la propre volonté du débiteur.

En conséquence, la SC [S] [T] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SARL [L] [M], succombant, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL [L] [M] à payer à la SC [S] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 juin 2016, portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1], à la date du 20 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la SARL [L] [M] à payer à la SC [S] [T] la somme provisionnelle de 22.643,29 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 20 décembre 2025 ;

ORDONNONS à la SARL [L] [M] la libération immédiate des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL [L] [M] d’avoir libéré ledit local commercial de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS la SARL [L] [M] à payer à la SC [S] [T], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué en vertu du bail, et ce à compter du 21 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité contractuelle,

DEBOUTONS la SC [S] [T] de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNONS la SARL [L] [M] à payer à la SC [S] [T] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL [L] [M] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.