TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CC66

Minute : 25-148

JUGEMENT

DU 05/12/2025

[W] [N]

C/

[Y] [U] épouse [K]

[F] [K]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 05 décembre 2025 ;

Sous la Présidence de M^me Adeline JEAUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 03 octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [N]

né le 19 Mars 1968 à [Localité 7] (15)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Marion FOURNIER, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Y] [U] épouse [K]

[Adresse 1]

non comparante

Monsieur [F] [K]

[Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2023, Monsieur [W] [N] a donné à bail à effet du 1er septembre 2023 à Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] (ci-après « les époux [K] ») un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer total et révisable de 430 euros, provision sur charges incluse.

Par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2024, notifiés le même jour par voie électronique à la CCAPEX du Cantal, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers pour une créance en principal de 2.221,68 euros, en visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 18 mars 2025 notifiés le même jour par voie électronique au Préfet du Cantal, le bailleur a fait assigner les locataires, au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 29 janvier 2025, ou subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

2- l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

3- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.221,68€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 29 novembre 2024, outre, le cas échéant, le montant des loyers et charges dus jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmenté des charges, soit la somme de 443,68€ payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

* la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 29 novembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe concernant la situation des époux [K].

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 juin 2025, lors de laquelle Monsieur [W] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4906,09 euros, dont 2.765,69 euros au titre des arriérés antérieurs à 2025, par production d’un décompte arrêté au 27 mai 2025 incluant l’échéance de juin 2025.

Les époux [K], bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu ni ne se sont fait représentés.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Par mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 octobre 2025 afin que le bailleur puisse s’expliquer sur la contradiction existant entre le décompte actualisé et le décompte du commandement de payer.

A l’audience du 3 octobre 2025, Monsieur [W] [N], représenté par son conseil, a indiqué qu’une erreur affectait le commandement de payer, le montant de l’arriéré locatif à la date du commandement étant en réalité de 2655 euros, et a de nouveau actualisé sa créance en produisant un nouveau décompte arrêté au 1er octobre 2025 faisant apparaître une dette de 4023,65 euros au titre de l’année 2025. Il a précisé ne pas être en contact avec les locataires, qui pourraient avoir quitté les lieux.

Les époux [K], avisés par le greffe de la réouverture des débats par courriers simples, envoyés à l’adresse des lieux loués et à laquelle ils ont été assignés et retournés « destinataire inconnu à l’adresse », n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

La dénonciation de l’assignation à la préfecture a été faite le 18 mars 2025, soit plus deux mois avant la date d’audience à laquelle la demande a été examinée. Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement dans le délai de deux mois de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans ce délai de deux mois plus favorable que le délai de six semaines prévu à l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à la cause, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, pris dans la même version, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas permis à la juridiction d’apprécier leur situation matérielle au jour de l’audience. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au dossier qu’ils n’ont ni repris le règlement de leur loyer courant ni pris attache avec le bailleur pour régulariser leur situation. Il n’est donc pas possible d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 29 janvier 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion des époux [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les époux [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la condamnation à une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 janvier 2025 et les époux [K] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyer, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 7 et de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables, exigibles sur justification, au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le juge doit notamment rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. Il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 septembre 2023, du commandement de payer du 29 novembre 2024, lequel est certes affecté, comme l’assignation du 18 mars 2025, d’une erreur quant au libellé du total de la créance en principal, mais dont le détail est congruent avec les trois autres décomptes versés au débat, et de ces derniers décomptes, respectivement, celui du 19 novembre 2024 annexé à l’assignation, celui du 27 mai 2025 produit dans le cadre de la première audience, et du 1er octobre 2025 produit dans le cadre de la seconde audience, que le bailleur apporte la preuve d’un arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025 à hauteur de 6.084,80 euros.

En revanche, doit être écartée la revendication de la somme de 552,21 euros libellée « charge exceptionnelle : facturation consommation eau 2025 05 » au décompte, dans la mesure où la facture d’un montant de 935,76 euros payable jusqu’au 3 mai 2024 éditée par le service de l’eau de la Communauté d’agglomération du bassin aurillacois versée au débat, laquelle est libellée au nom de Mme [S] [N], et fait apparaître comme adresse desservie le [Adresse 6] [Localité 7], soit une adresse distincte des lieux loués, ne permet en aucun cas d’imputer une quelconque consommation d’eau aux époux [K].

Cette somme ne comprend pas non plus les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 mars 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, les défendeurs sont obligés solidairement au paiement de cette somme.

Il convient par conséquent de condamner solidairement les époux [K] à payer au bailleur la somme de 6.084,80 euros actualisée au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse au titre des arriérés de loyer, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 mars 2025.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 septembre 2023 entre Monsieur [W] [N], d’une part, et Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 6.084,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] à verser à Monsieur [W] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [Y] [U], épouse [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 29 novembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 5 DECEMBRE 2025

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION,

A. VANTAL A. JEAUNEAU