TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 11 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/00028 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4YE

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 19] à [Localité 16]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 26] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sandrine GAVACHE, Greffier pour l’audience et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 7], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [C] [R], né le 10 Mai 1978 à [Localité 11] (MALI), demeurant [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 2].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR

Représenté par Maître Thibaut ADELINE DELVOLVE de la SELAS ADMINIS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 63.

DÉBATS

A l’audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [C] [R] était propriétaire d’un appartement, lot n°14, et d’une cave, lot n°119, au sein de la copropriété « [Adresse 24] », ainsi que d’une place de parking, lot n°230, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 1].

Dans le cadre de du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 20] à [Localité 15], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [C] [R] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [C] [R].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 3 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 6 mai 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 mai 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 5 septembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [C] [R] comme suit :

À titre principal : débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes et fixer l’indemnité devant revenir aux époux [N] à la somme totale de 79.974,50 euros, décomposée comme suit : 71.795 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé,8.179,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,À titre subsidiaire, fixer l’indemnité devant revenir aux époux [N], au titre 700 du Code de procédure civile à la somme totale de 1.500 euros,Lui laisser la charge des dépens.Aux termes de son mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 29 avril 2025, Monsieur [C] [R] demande au juge de l’expropriation de :

In limine litis, surseoir à statuer dans l’attente du jugement rendu par le Tribunal administratif de Versailles sur la requête des copropriétaires de la [Adresse 24] tendant à l’annulation de l’arrêté en date du 27 août 2024,À titre principal, déclarer le mémoire de saisine de l’EPFIF du 17 mars 2025 irrecevable,À titre subsidiaire, Fixer à 160.000 euros l’indemnité principale qui leur est due,Fixer à 17.000 euros l’indemnité de remploi,Condamner l’autorité expropriante aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

En valeur libre : 102.640 euros soit 92.400 euros au titre de l’indemnité principale et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploiEn valeur occupée : 87.394 soit 78.540 euros au titre de l’indemnité principale et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2025 au regard des difficultés du greffe.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 12] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 12] [Localité 17] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°14 situé au 13e étage. L’EPFIF mentionne une superficie totale de 83 m2 alors que l’expropriant avait retenu 84 m2 dans son mémoire de saisine. Monsieur [R] indique que son bien est d’une surface de 83 m2. Le commissaire du gouvernement retient une surface de 84 m2 telle que figurant au cadastre. L’évaluation s’effectuera donc sur cette base de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°119, et une place de parking au sous-sol, lot n°230.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF indique que le bien est évalué comme étant occupé. L’expropriant rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA [Localité 26]. 10 décembre 2024, n°22/05362). L’EPFIF demande donc d’évaluer le bien objet des présentes en valeur occupé, soit en retenant des références de cessions portant sur des biens occupés de manière régulière à titre d’habitation.

Monsieur [R] reconnait que son bien est occupé par un locataire.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du [Adresse 19], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 26] que l’on rejoint par l’autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 15] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 17] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur les parties communes au 13ème étage

L’ascenseur fonctionne. L’espace commun sur le palier est sale mais en état correct, on peut observer une trace d’insectes.

Sur la visite de l’appartement

On entre dans une entrée carrelée qui dessert la cuisine, un salon, un autre couloir et les toilettes.

La cuisine est fonctionnelle, une petite fenêtre donne sur le balcon filant. On constate des traces au niveau du plafond et des murs, des traces de maçonnerie.

Le salon est carrelé, une porte vitrée mène au balcon. L’espace est occupé par 3 sofas, une table basse, une table à manger et un meuble TV. Le tout est en état d’usage.

Dans le prolongement de l’entrée, le couloir dessert une salle de bain, un grand placard qui abrite une machine à laver et 3 chambres. Dans le couloir, des barres de seuil en mauvais état font la jonction entre les pièces.

Seule la dernière chambre donne sur le balcon. Elle abrite un lit 2 places. Les autres chambres comportent des lits superposés. Dans l’une des chambres au moins, on note des traces de moisissure et les huisseries sont à changer. Les murs sont en état d’usage ou en mauvais état. La façade qui donne sur la [Adresse 23] comporte le plus de traces de moisissure.

Sur le balcon, il y a une grande antenne parabolique.

Mention du conseil du propriétaire exproprié :

Les moisissures restent modérées.

Mention du propriétaire exproprié :

Le parking n’est pas accessible car il est au 2ème sous-sol.

II. SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Monsieur [C] [R] souligne que le 28 octobre 2024 certains copropriétaires de la [Adresse 24] ont effectué un recours en annulation devant le Tribunal administratif de Versailles à l’encontre de l’arrêté en date du 27 août 2024, déclarant d’utilité publique le projet de restructuration urbaine de l’îlot de Ronsard. Il expose que l’issue de la saisine du juge de l’expropriation dépend de la décision du juge administratif.

L’EPFIF rappelle que d’une part le juge de l’expropriation peut être saisi par l’expropriant en vue de la fixation des indemnités à tout moment après l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et que d’autre part le recours formé devant la juridiction administrative contre l’arrêté de cessibilité n’est pas suspensif et n’a pas d’incidence sur la fixation du montant des indemnités (Civ 3, 21 mai 2008, n°07-14517). Il résulte de cette jurisprudence que le juge de l’expropriation n’a pas à sursoir à statuer. De plus, l’EPFIF souligne que par ordonnance du 2 juillet 2025, le juge des référés du Tribunal administratif de Versailles a rejeté la requête en suspension des effets de l’arrêté de DUP du 27 août 2024.

Au regard de ces éléments, la demande de sursis à statuer n’étant motivée par aucun élément juridique, elle sera rejetée.

III. SUR L’IRRECEVABILITE DE LA SAISINE DU JUGE DE L’EXPROPRIATION

Monsieur [C] [R] estime l’EPFIF incompétent en matière d’expropriation dès lors que l’EPFIF ne produit ni la délibération du 27 juin 2019 du Conseil communautaire de la Communauté Urbaine [Localité 12] [Localité 17] Seine et Oise octroyant une délégation future à l’EPFIF, ni le décret en Conseil d’Etat n°2020-8 en date du 6 janvier 2020 qui aurait confié à l’EPFIF la coordination de l’ORCID-IN ni la délibération en date du 6 février 2020, par laquelle la Communauté Urbaine [Localité 12] [Localité 17] Seine et Oise aurait confirmé la délégation du droit de préemption urbain renforcé à l’EPFIF.

L’EPFIF souligne que l’exproprié n’appuie sa demande d’irrecevabilité d’aucun fondement ni d’aucune explication juridique. Il rappelle que le décret ministériel pris le 6 janvier 2020 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 18] » à [Localité 15] a été publié au JORF n°0005 du 7 janvier 2020.

La compétence de l’EPFIF concernant la gestion de l’ORCOD IN de [Localité 13] étant démontrée, il n’y a pas lieu de constater l’irrecevabilité de l’ EPFIF, laquelle n’est d’ailleurs fondée sur aucun moyen juridique.

IV. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°26, occupé, état bon,

Surface du bien : 83,29 m²

Prix de vente : 78.525 €

Prix au m² : 942,79 €

2- Cession du 24 mars 2022 du logement n°20, libre, état moyen,

Surface du bien : 83,10 m²

Prix de vente : 84.600 €

Prix au m² : 1.018 €

3- Cession du 7 février 2023 du logement n°15, libre, état bon,

Surface du bien : 84,22 m²

Prix de vente : 91.210 €

Prix au m² : 1.083 €

4- Cession du 27 décembre 2023 du logement n°8, libre, état bon,

Surface du bien : 83,95 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.148 €

5- Cession du 29 octobre 2024 du logement n°23, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,38 m²

Prix de vente : 96.608,52 €

Prix au m² : 1.018 €

6- Cession du 14 novembre 2024 du logement n°10, libre, état moyen,

Surface du bien : 85,94 m²

Prix de vente : 97.235,61 €

Prix au m² : 1.018 €

7- Cession du 4 février 2025 du logement n°12, occupé, état moyen,

Surface du bien : 84,09 m²

Prix de vente : 81.011,64 €

Prix au m² : 865 €

8- Cession du 13 mars 2025 du logement n°13, occupé, état moyen,

Surface du bien : 84,32 m²

Prix de vente : 81.230,48 €

Prix au m² : 865 €

9- Cession du 18 mars 2025 du logement n°24, libre, état bon,

Surface du bien : 83,55 m²

Prix de vente : 106.506,94 €

Prix au m² : 1.148 €

10- Cession du 27 mai 2025 du logement n°3, libre, état bon,

Surface du bien : 84,20 m²

Prix de vente : 107.075,20 €

Prix au m² : 1.148 €

11- Cession du 30 juin 2025 du logement n°6, occupé, état moyen -,

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 76.213,60 €

Prix au m² : 814 €

L’EPFIF retient un état d’entretien « moyen » et une valeur unitaire de 865 €/m2.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement en ce qu’il retient des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise.

L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il souligne que la jurisprudence retient que les immeubles expropriés ou préemptés ne pouvaient pas être évalués d’après « vocation future » (Civ 3, 28 mai 2013, n°11-28895, n°11-28896, n°11-28897).

Sur la valeur proposée par Monsieur [C] [R]

Monsieur [C] [R] souligne que l’indemnisation proposée par l’EPFIF est dérisoire dès lors que le bien doit être regardé comme bénéficiant d’une situation privilégiée du fait de son emplacement à proximité des espaces naturels, environnementaux et urbains d’intérêt majeur et des possibilités de construction. De plus, il constate que le quartier va être améliorée par l’arrivée du RER E à l’horizon 2026. Il fait valoir que cette valorisation devrait atteindre les prix des biens situés en centre-ville de [Localité 15], soit environ 2.200 €/ m2.

Monsieur [C] [R] propose de retenir une indemnité de 160.000 euros. Il expose que cette valeur reste en-deçà des prix pratiqués sur la commune pour des biens similaires dès lors que les appartements situés dans le quartier dit du « [Adresse 25] », qui font aux alentours de 80 m2, se vendent au minimum 140.000 euros, et parfois jusqu’à 385.000 euros. Il produit une carte sans précision, laquelle semble tirée d’un site d’annonce immobilière (bienici.com). Il reconnait que les biens les plus valorisés sont les maisons individuelles, ne correspondant pas à son bien.

Monsieur [C] [R] conteste l’état d’entretien « moyen » retenu par l’EPFIF alors que le bien est entretenu.

Il rappelle qu’il doit rembourser le crédit de cet appartement, à hauteur de 103.000 euros.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 19], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 6]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 6]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Le commissaire du gouvernement souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés mais que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et selon qu’ils sont libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 17]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 6] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 euros (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Le commissaire du gouvernement souligne que le montant en valeur occupée proposé par l’EPFIF est en dessous de l’unique terme de comparaison en valeur occupée. Il critique la valeur retenue par Monsieur [C] [R] dès lors que les offres ne correspondent pas à des ventes réalisées et qu’elle ne semble pas en adéquation avec les prix de marché constatés sur ce secteur spécifique.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :

Pour l’EPFIF : 865 euros/m²Pour Monsieur [C] [R] : 1.927,7 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 euros/m² en valeur libre ou 935 euros/m² en valeur occupée.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

En l’espèce, si l’état du bien ne peut être qualifié de « mauvais », il ne peut pas non plus être qualifié « d’excellent ».

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du [Adresse 25] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 21] et [Adresse 22] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter, [Adresse 6] à [Localité 15] et d’écarter les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

Monsieur [C] [R] ne produit aucun terme de comparaison. Ses pièces n°1 et 2 correspondent à des offres immobilières et non les ventes effectivement passées à proximité de la Tour Jupiter. De plus, il évoque un marché immobilier future ce qui ne peut être pris en compte par le juge de l’expropriation comme rappelé précédemment concernant la date d’estimation du bien. Les articles de journaux concernant la valorisation des maisons individuelles ne permettent que de souligner la valeur bien moindre des biens situés dans une tour de 17 étages en mauvais état. Enfin, il ne fait par état de la dévaluation de son bien du fait de la situation d’occupation de celui-ci.

S’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, les termes de comparaison n°1 et n°2 de l’expropriant seront écartés. Néanmoins, ces termes de comparaison permettent de constater la stabilité des prix du marché au sein de la Tour Jupiter. De plus, le terme n° 11 correspond à un bien en état « moyen » et sera ainsi écarté dès lors que le bien visité n’est pas en mauvais état.

Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, de l’état d’occupation du bien, seuls les termes n°7 et 8 de l’expropriant et n°6 à 9, 12, 13 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

= (865 + 865 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /8 = 7.738,11 /8 = 967,3 €/ m2.

En ne retenant que les termes correspondant à des biens d’une superficie d’environ 84 m2, la moyenne est de :

= (865 + 865 + 918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /6 = 5.650,27 /6 = 941,7 arrondis à 942 €/ m2.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 84 m2 x 942 €/m2 = 79.128 euros et compte tenu de l’état du logement visité l’indemnité sera arrondie à 83.000 euros en valeur occupée.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 6.800 euros arrondissoit un total de 9.300 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de L’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dans son dispositif, Monsieur [C] [R] ne formule pas de demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [C] [R] de sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [C] [R] de sa demande d’irrecevabilité de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) ;

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [C] [R] en contrepartie d’un appartement, lot n°14, et d’une cave, lot n°119, au sein de la copropriété « [Adresse 24] », ainsi que d’une place de parking, lot n°230, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 6] à [Localité 16], à la somme totale de 96.500 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 83.000 euros en valeur occupé,Indemnité de remploi : 9.300 euros,CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 26], le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU