TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00049 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CDGA

Minute : 25/113

JUGEMENT

DU 11/07/2025

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

C/

[O] [Z]

[E] [L]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 06 juin 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’H.L.M. INTERREGIONALE POLYGONE

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [E] [L]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2021, la société d'[Adresse 7] (ci-après dénommée POLYGONE) a consenti à Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] un bail portant sur un logement situé [Adresse 9] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 339,79 euros hors charges.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, la société POLYGONE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers en date du 04 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 2.030,45 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 mars 2025, la société POLYGONE a fait assigner Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 06 juin 2025 aux fins de voir :

Dire la présente assignation recevable ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 04 septembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] ainsi que de toute personne de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] à payer la somme de 2.940,16 euros due à la date du 02 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuelles depuis le 03 janvier 2025 jusqu’à leur départ effectif avec remise des clés ;Condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Dans l’hypothèse où le Juge des contentieux de la protection accorderait même d’office des délais, dire, qu’à défaut de respect du règlement des loyers en cours et de l’échéancier ainsi accordé, que la clause résolutoire dont les effets auront été suspendus retrouvera son plein et entier effet et ordonner l’expulsion pure et simple des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ; Condamner solidairement les défendeurs à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;Condamner solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette locative à la somme de 4.801,47 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

En défense, Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

L’article 24 I alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le signalement de l’impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 11 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juin 2025.

En outre, l’impayé a été notifié à la Caisse d’Allocations Familiales du CANTAL le 10 septembre 2024.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 19 février 2021 il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

Or, l’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat conclu avec les défendeurs qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement en tout ou partie du loyer et des charges récupérables deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est établi au vu de l’extrait du relevé de compte du 02 janvier 2025 versé au débat qui comprend un historique des paiements que le commandement de payer délivré le 04 juillet 2024 est resté partiellement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 05 septembre 2024.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par les défendeurs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il est établi par le décompte en date du 02 juin 2025 versé aux débats que Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] sont débiteurs de la somme de 4.801,47 euros au titre d’impayés de loyer, à l’égard de leur bailleur, la société POLYGONE.

Ces derniers seront donc condamnés solidairement à payer à la société POLYGONE la somme de 4.810,47 euros.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] ne justifient pas avoir entièrement payé le dernier loyer, soit celui du mois de mai.

Par conséquent leur demande de délais de paiement sera rejetée.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés à payer au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la société POLYGONE contre Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties intervenue le 05 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Tant que Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] vivent ensemble dans les lieux loués CONDAMNE in solidum Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] à payer à la société POLYGONE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié augmentée des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Dans l’hypothèse où Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] quitte définitivement les lieux avant l’autre, CONDAMNE seul celui qui resterait dans les lieux à payer à la société POLYGONE l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société POLYGONE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] à payer à la société POLYGONE, au titre des loyers et des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 02 juin 2025 (échéance de juin 2025 non incluse), la somme de 4.801,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 2.940,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] in solidum à payer à la société POLYGONE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [L] et Monsieur [O] [Z] in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,