TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 178/2025

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C6PG

JUGEMENT DU :

16 Mai 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE DU PARC

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[U]

C/

M. [G] [Z]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE DU PARC

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Dont le siège est : 14 Avenue du Président Doumer – 89200 AVALLON.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]

Né le 22 Juin 1957 à AVALLON (89)

Demeurant : 14 avenue Président Doumer – Les Acacias – Appartement 17 – 89200 AVALLON.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [G] [Z]

FAITS ET PRÉTENTIONS

Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots 17, 29, 156, 202 et 204 au sein d’un immeuble en copropriété RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200).

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200) représenté par son Syndic, la SAS LAMY, a assigné Monsieur [Z] [G] devant le Tribunal judiciaire d’Auxerre pour demander de :

— condamner Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 738,78 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation arrêtées au 15 novembre 2024,

— condamner Monsieur [Z] [G] à lui payer la somme de 2 300,00 euros, à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200), représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que la créance est désormais de 3 372,90 euros, à la date du 3 mars 2025.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires expose, au visa des articles 10, 10-1, 19-2, de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [Z] [G] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Cité par acte remis à l’Etude de commissaire de justice , Monsieur [Z] [G] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mai 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la défenderesse n’ayant pas comparu et n’étant représentée par personne munie d’un pouvoir, le jugement sera réputé contradictoire, s’agissant d’une décision susceptible d’appel.

I. Sur la demande au titre des charges de copropriété

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, ils sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots 17, 29, 156, 202 et 204, un décompte daté du 15 novembre 2024, un décompte daté du 3 mars 2025, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels, le décompte individuel de charges et les appels de fonds.

En respect du principe du contradictoire, le décompte établi à la date du 3 mars 2025 et remis à l’audience ne saurait toutefois être pris en compte en l’absence de comparution du défendeur et faute pour le demandeur d’avoir notifié ce montant actualisé à Monsieur [Z] [G]. Ce décompte ne sera donc pas pris en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’il permet de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Par ailleurs, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 764,55 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Z] [G] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 974,23 euros hors frais (soit 2 738,78 euros – 764,55 euros de frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : “frais de rejet” (3 x 12,18 euros) ; « Mise en demeure par LRAR ALUR » (2 x 52 euros), « Relance après mise en demeure ALUR » (52 euros), « BJA Dernier avis avant poursuite » (53,17 euros), « Vacation commandement de payer » (126 euros), « PASSET COMMANDEMENT DE PAYER » (140,84 euros),“vacation assignation”(252 euros).

Au regard des pièces produites, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des premiers frais de mise en demeure à hauteur de 52 euros et des frais de relance à hauteur de 52 euros, qui constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, étant précisé que leur montant est conforme au contrat de syndic.

En revanche, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le Syndicat des copropriétaires justifie donc que Monsieur [Z] [G] doit s’acquitter de la somme de 104 euros (soit 52 euros + 52 euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant totale des sommes dues

En conséquence, au regard des développements précédents, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] au paiement de la somme totale de 2 078,23 euros, au titre des charges (représentant 1 974,23 euros) et des frais (représentant 104 euros) dus à la date du 15 novembre 2024, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [G] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [G] doit être condamné à payer au Syndicat des copropriétaires, qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement;

Aucun motif ne justifiant d’en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, assorti de

plein droit de l’exécution provisoire, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200), représenté par son Syndic, la SAS LAMY, la somme de 2 078,23 euros (deux mille soixante dix-huit euros et vingt-trois centimes) au titre des charges et frais arrêtés à la date du 15 novembre 2024, provision pour charges du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200), représenté par son Syndic, la SAS LAMY,

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DU PARC, situé 14 avenue du Président Doumer à AVALLON (89200), représenté par son Syndic, la SAS LAMY, la somme de 600 euros (six cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,