RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 9 mai 2025

MINUTE N° 24/______

N° RG 25/00196 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QU2U

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [X], [Y], [V] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien CHAOUAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0470

Madame [U], [T] [N]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Julien CHAOUAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0470

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [C], [Z] [O] [H]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J069

Madame [S] [F] épouse [O] [H]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J069

S.C.P. [L] [W], [I] [P], [D] [W], [R] [A] ET MARJORIE VAUCELLE, notaires associés

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l’ESSONNE

S.A.R.L. PATRIMOINE GESTION ITTEVILLE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R056

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 14 février 2025, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, Monsieur [C] [Z] [O] [H], Madame [S] [F] épouse [O] [H], la SCP [W] [P] [A] VAUCELLE et la SARL PATRIMOINE GESTION ITTEVILLE, au visa des articles 145, 690, 700, 808 et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :

désigner un expert judiciaire ;condamner solidairement les défendeurs à verser aux demandeurs une somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de leur préjudice ;condamner solidairement les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;rappeler que la charge des frais de la présente procédure devra être entièrement supportée par les défendeurs.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent que :

par acte notarié du 20 janvier 2023, ils ont acquis des époux [O] [H] une maison d’habitation située à [Localité 12] et ils ont très rapidement constaté d’importantes traces de moisissures et des infiltrations dans le bien acquis, désordres qu’ils ont fait constater, par commissaire de justice le 26 janvier 2024 ;ils ont alerté les parties venderesses sur l’état du bien mais aucune solution n’a pu être trouvée ;malgré l’installation de déshumidificateurs, les désordres persistent et affectent également leur santé ;ils sont bien fondés à solliciter une provision à valoir sur leurs préjudices tant matériel que moral ;en outre, une expertise judiciaire est nécessaire afin d’établir la nature des désordres, leur origine, leur cause, leurs conséquences et pour se prononcer sur les travaux à réaliser en vue de les réparer ;il est impératif que l’expert ait également pour mission de réaliser une thermographie et des analyses d’humidité dans les plus brefs délais.

Appelée à l’audience du 4 mars 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 4 avril 2025 au cours de laquelle Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N], représentés par leur conseil, se sont référés aux prétentions et moyens exposés aux termes de leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans le bordereau annexé à l’assignation.

Monsieur [C] [Z] [O] [H] et Madame [S] [F] épouse [O] [H], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent du juge des référés de :

juger qu’ils émettent les plus expresses protestations et réserves d’usage si le tribunal fait droit à la nomination d’un expert judiciaire ;débouter les requérants de leur demande de payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;débouter les requérants de leur demande de payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent qu’ils ont habité le bien immobilier jusqu’à la vente et n’ont jamais connu les désordres mentionnés par les acquéreurs et que ces derniers l’ont visité à maintes reprises en période hivernale.

Ils soulignent en outre que la demande de provision ne repose sur aucun fondement juridique en l’état actuel du dossier.

La SCP [W] [P] [A] VAUCELLE, notaires associés, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle indique, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, s’en rapporter à justice quant à la demande d’expertise sollicitée par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] et émettre toutes protestations et réserves dans la mesure où sa responsabilité ne saurait être engagée, et sollicite du juge de référés de :

débouter Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] de leurs demandes à titre de dommages et intérêts ;condamner la partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;réserver les dépens.

En défense, la SCP [W] [P] [A] VAUCELLE, notaires associés, expose que :

les vendeurs ont déclaré que des travaux avaient été réalisés consistant à l’édification d’une toiture terrasse végétalisée en extension pour laquelle aucune police d’assurance de responsabilité décennale n’a été souscrite,les désordres sont apparus un an après qu’elle ait prêté son ministère ;n’ayant pas à se déplacer sur les lieux, elle ne pouvait connaître l’existence des désordres allégués lors de la vente ;il n’existe aucun moyen permettant de mettre en évidence sa responsabilité de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’allouer une provision à titre de dommages et intérêts.

La SARL PATRIMOINE GESTION ITTEVILLE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

prendre acte de ce que la SARL PATRIMOINE GESTION ITTEVILLE formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise ;débouter Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] de leurs autres demandes qui se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir qu’elle est intervenue à l’acte de vente en sa qualité d’agence immobilière selon mandat donné par les époux [O] [H] et qu’aucun élément permet à ce stade de la procédure de considérer qu’elle est responsable dans les dommages invoqués de sorte que la demande de provision se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et à la compétence du juge des référés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

La mesure sollicitée doit ainsi être justifiée par la recherche ou la conservation d’une preuve qui pourrait être utilisée dans un procès futur

Il suffit donc de démontrer la probabilité du fait allégué et de la potentialité d’un litige.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte authentique du 20 janvier 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] ont acquis auprès de Monsieur [C] [Z] [O] [H] et Madame [S] [F] un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 12].

Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] produisent aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 26 janvier 2024 établissant la vraisemblance des désordres affectant le bien immobilier acquis, notamment les infiltrations et le taux d’humidité allégués.

Monsieur [X] [E] et Madame [T] justifient ainsi d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire afin d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif, et aux frais avancés de Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N], les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile n’étant pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais l’étant au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

Concernant la mission de l’expert judiciaire, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

Celle-ci peut cependant évoluer et être modifiée tel qu’il résulte des articles 236 et 279 du code de procédure civile.

Il appartiendra à l’expert de mener les investigations techniques qu’il estime utiles pour répondre à la mission fixée par la présente ordonnance de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui demander de procéder à une thermographie pour identifier les anomalies d’isolation et les ponts thermiques.

II. Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

S’il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de prononcer des condamnations à des dommages-intérêts, il peut cependant accorder une provision sur dommages et intérêts dans la mesure où il n’y a pas de contestation sérieuse sur le droit à réparation.

Il appartient donc au demandeur de prouver l’existence de l’obligation (et son étendue), puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, en tout ou partie.

En l’espèce, force est de constater, au regard des éléments produits aux débats susvisés, que Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] n’établissent pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que la responsabilité des défendeurs serait engagée au titre notamment de la garantie des vices cachés, concernant les vendeurs, et sur le terrain d’un manquement à l’obligation de conseil et/ou d’information concernant l’agence immobilière et l’étude notariale.

L’expertise judiciaire ordonné a d’ailleurs pour objet d’apporter les éclairages utiles au juge du fond qui serait saisi sur la matérialité des désordres, leur nature et leur caractère caché, les responsabilités encourues et les préjudice subis.

Le droit à réparation de Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N] se heurte ainsi à des contestations sérieuses, de sorte qu’il n’y pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts en réparation des préjudices.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dépens ne peuvent être réservés, en application de l’article 491 du code de procédure civile.

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser les dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [X] [E] et Madame [U] [N], dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En absence de partie perdante, il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DONNE acte à Monsieur [C] [Z] [O] [H], Madame [S] [F] épouse [O] [H], la SCP [W] [P] [A] VAUCELLE et à la SARL PATRIMOINE GESTION ITTEVILLE de leurs protestations et réserves concernant la demande d’expertise judiciaire ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [G] [M]

Expert judiciaire près la cour d’appel de PARIS

[Adresse 9]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 63 47 51 84

Email : [Courriel 15]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 13] ;

entendre les parties en leurs dires et explications ;

se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 26 janvier 2024 et affectant l’immeuble litigieux ;

donner son avis sur leur réalité, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance en précisant

s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage, ou si, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination, ou encore, dans l’hypothèse où ces désordres constitueraient un dommage affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans pour autant le rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,

déterminer la date de survenance des désordres et si sur un plan technique ces désordres pouvaient être apparents pour les acquéreurs et/ou connus des vendeurs, y compris d’un profane, et à quelle période, et s’il est constaté sur un plan technique l’utilisation de procéder pour dissimuler les désordres, notamment à l’occasion de la vente de l’immeuble ;

fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres peuvent avoir pour cause l’usure, la vétusté ou un défaut d’entretien, et le cas échéant en préciser la part d’imputabilité ;

fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer, dans l’hypothèse où des travaux ont été réalisés et sont en lien avec les désordres constatés, s’ils ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, et à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables et dans quelles proportions ;

à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ainsi que sur leur durée ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY sis [Adresse 11] à EVRY (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [T] [N] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 11] à 91012 Évry ([Courriel 14] / Tél : [XXXXXXXX02] ou 80.06), dans le délai de huit semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts ;

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [X] [E] et Madame [U] [T] [N] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 9 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,