TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 NOVEMBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00504 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3RP

Minute : n° 24/523

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [H] [F]

né le 22 Juillet 1974 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [C] exploitant sous l’enseigne “AJK METALLERIE SOUDURE”

né le 15 Avril 1970 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :15/11/2024

exécutoire & expédition

à :M^e GAULT

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 26 septembre 2024 par M. [F] [H] à l’encontre de M. [C] [M] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, M. [F] [H] donne à bail à M. [C] [M], un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3] (84), moyennant un loyer mensuel de 1.000,00 euros HT.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que M. [C] [M] n’a procédé à aucune formalité d’immatriculation et n’a procéder à aucun paiement de loyers depuis le mois juin 2024, M. [F] [H] a délivré par acte extrajudiciaire du 7 août 2024, un commandement de payer de la somme de 3.450,78 euros, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, demeuré sans effet.

Dès lors, M. [F] [H] a fait citer, par acte d’huissier du 26 septembre 2024, M. [C] [M] devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 20 décembre 2018 conclu entre M. [F] [H] et M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE par suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 07 août 2024, resté infructueux

En conséquence,

— JUGER que M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE est occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 1].

— CONDAMNER M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE et tous occupants de son chef à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés du local commercial.

— ORDONNER l’expulsion de M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE ainsi que de tous occupants de son chef du local loué sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est.

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tel garde-meubles qu’il plaira au commissaire de justice de justice saisi de désigner, aux frais, risques et périls de M. [C] [M], en application des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution.

— CONDAMNER M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE à payer à M. [F] [H] une somme provisionnelle de TROIS MILLE QUATRE CENT CINQUANTE EUROS SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (3450,78 euros) au titre des loyers impayés de juin à août 2024, augmentée des intérêts au taux conventionnel fixé au taux de base bancaire majoré de trois points en application de l’article XV — SANCTIONS (page 10 du bail) a compter du 07/08/2024 et jusqu’à parfait paiement, en application de l’article 1343-1 du Code Civil.

— FIXER ET CONDAMNER M. [C] [M] exploitant sous l’enseigne AJK METALLERIE SOUDURE au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, égale à deux fois le montant du loyer soit DEUX MILLE TROIS CENTS EUROS CINQUANTE DEUX CENTIMES (1150,26 € x 2), en application de la clause contractuelle XVI — INDEMNITE D’OCCUPATION (page 10 du bail).

— CONDAMNER le cité au paiement d’une somme provisionnelle de 10 % du montant total des sommes dues à titre d’indemnité de retard en application de l’article XV — SANCTIONS (page 10 du bail).

— CONDAMNER le cité au paiement d’une somme provisionnelle de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 €) au titre d’une indemnité sur les frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12/12/1996 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure civile.

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement infructueux du 07/08/2024 (154.66 euros).

Quoique régulièrement citée, M. [C] [M] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Le bail commercial dont est titulaire M. [C] [M] contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse de loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts , frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois».

Il est établi par le décompte actualisé que M. [C] [M] n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le mois de juin 2024 ; que le commandement de payer délivré le 7 août 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [C] [M] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 3.622,52 euros à la date du commandement ; que, dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse ;

M. [C] [M] n’a pas constitué avocat et ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 8 septembre 2024, date à laquelle M. [C] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion.

Une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de M. [C] [M] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de M. [C] [M] s’élève à une somme de 3.450,78 euros, représentant le montant des loyers dus, arrêtés en août 2024 ; que cette créance n’étant pas contestable.

De plus, le bail commercial dont est titulaire M. [C] [M] contient une clause pénale rédigée comme suit : «  A défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10%, ladite majoration restant indépendante d’un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points et de l’obligation pour le preneur de régler l’intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes ».

Dès lors, en vertu de cette clause, la somme due par M. [C] [M] sera majorée de 10%. Il y a lieu de condamner M. [C] [M] à payer la somme de 3.795,86 euros à M. [F] [H], à titre provisionnel ; qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer ;

Le bail commercial dont est titulaire M. [C] [M] contient également une clause relative à l’indemnité d’occupation rédigée comme suit : « L’indemnité à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location ».

Dès lors, il y a lieu de fixer à une somme équivalente à deux fois montant mensuel du loyer, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit à partir de septembre 2024 ; que M. [C] [M] sera condamné au paiement de la somme de 2.300,52 euros à compter du mois de septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, à titre provisionnel ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à M. [F] [H], qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire M. [C] [M], relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] (84), propriété de M. [F] [H], s’est trouvé résilié de plein droit le 8 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, M. [C] [M] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [M] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [C] [M] à payer à M. [F] [H], à titre provisionnel :

— la somme de TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (3.795,86 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, au titre des loyers impayés jusqu’au mois d’août 2024, selon application de la clause pénale

— la somme de DEUX MILLE TROIS CENTS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTIMES (2.300,52 EUR) au titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [C] [M] à payer à M. [F] [H], la somme de MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (1.250,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [C] [M] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 7 août 2024, assignation en justice du 26 septembre 2024),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT