Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/02652 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KFLD

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE, RCS [Localité 5] n° 349.759.647, [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [D], [H] [W]

née le 06 juin 1980 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillante

Monsieur [J] [F]

né le 29 Juillet 1980 à [Localité 5] (84)

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame [D] DUMAS, Vice-Présidente ,

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE a tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Le juge rapporteur a rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, , Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Jean-Christophe TIXADOR

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [W] et M. [J] [F] sont propriétaires des lots n° 261 et n° 270, consistant en un appartement et en une cave, dans la résidence “[Adresse 10]” située [Adresse 1] à [Localité 5] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que les consorts [F] / [W] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré l’envoi le 13 décembre 2024 de deux courriers recommandés de mise en demeure de payer, dont les avis de réception ont été retournés signés, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[11]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84) a, par actes du 25 août 2025, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner solidairement Mme [D] [W] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” sis [Adresse 1] à [Localité 5] (84) :

• la somme en principal de 8 429,44 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025,

• la somme de 6 679,59 euros au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de la mise en demeure,

— condamner solidairement Mme [D] [W] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]”, sis [Adresse 1] à [Localité 5] (84) la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [D] [W] et M. [J] [F] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement cités, les consorts [F] / [W] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[11]” sise à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 10]” à [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2015, 30 juin 2016, 4 juillet 2017, 28 juin 2018, 24 mai 2018, 26 novembre 2018, 16 juillet 2019,19 novembre 2020, 8 juin 2021, 27 juin 2022, 20 décembre 2022, 27 juin 2023 et 11 décembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— les courriers recommandés de mise en demeure de payer du 13 décembre 2024, dont les avis de réception ont été retournés signés à une date non précisée,

— le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025,

il est établi que les consorts [F] / [W] sont redevables envers la copropriété de la résidence “[Adresse 10]” à [Localité 5] (84) de la somme de 8 429,44 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 (avril – juin 2025), dernier appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé, depuis l’assemblée générale du 27 juin 2023, du 1er juillet de l’année en cours au 30 juin de l’année suivante.

Ces copropriétaires seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en l’absence de production de pièces permettant de connaître la date à laquelle les courriers de mise en demeure de payer du 13 décembre 2024 ont été reçus par leurs destinataires.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les consorts [F] / [W] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (assignations en justice du 25 août 2025) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires. Par contre, aucune somme ne sera allouée au titre de tous les frais réclamés dans le décompte du 1er avril 2025, puisqu’aucun justificatif des dépenses alléguées n’est produit. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par les consorts [F] / [W], ni par la copropriété de la résidence “Saint Ruf” à [Localité 5] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[11]” sise à [Localité 5] (84) :

Le retard récurrent des consorts [F] / [W] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “Saint Ruf” à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, et doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les consorts [F] / [W], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 25 août 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “Saint Ruf” à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [J] [F] et Mme [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[11]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— HUIT MILLE QUATRE CENT VINGT NEUF EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES (8 429,44 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 1er avril 2025 (appel de fonds pour le deuxième trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 10]” à [Localité 5] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [J] [F] et Mme [D] [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE solidairement M. [J] [F] et Mme [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[11]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT