TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/10721 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HRR

Minute : 25/377

Monsieur [F] [H] [P]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

C/

Monsieur [A] [S]

Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [F] [H] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

représenté par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [S], demeurant [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2018, Monsieur [F] [H] [P] a donné à bail à Monsieur [A] [S] et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] un appartement avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 700 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 180 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [F] [H] [P] a fait signifier à Monsieur [A] [S] et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5630 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Monsieur [F] [H] [P] a fait assigner Monsieur [A] [S] et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux et demande d’écarter l’exécution provisoire,prononcer l’expulsion de Monsieur [A] [S] et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ,condamner solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] au paiement de la somme de 6478 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 novembre 2024.

À l’audience du 3 février 2025, Monsieur [F] [H] [P], représenté, se désiste de son instance à l’encontre de Monsieur [A] [S] et maintient ses demandes à l’encontre de Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S]. Il actualise sa créance à la somme de 9071 euros arrêtée au 31 janvier 2025, loyer du mois de janvier inclus. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

Il souligne que Monsieur [S] a quitté le logement en 2022 à la suite d’une décision de justice et que le divorce a été prononcé en 2023.

Il soutient que Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S], reconnait être redevables des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 à 70 euros par mois.

Elle indique que Monsieur [S] a quitté le logement en exécution d’une ordonnance de protection du juge, et que le divorce est intervenu en 2023. Elle précise qu’elle est restée seule dans le logement avec un enfant et qu’elle a payé un peu, mais ne peut plus payer les loyers. Elle précise qu’elle perçoit le revenu de solidarité active et une pension alimentaire de 100 euros et n’a pas de crédit. Elle souhaite quitter le logement et recherche activement un autre logement.

Monsieur [A] [S] régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [A] [S] :

Sur le désistement d’instance :

Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Aux termes de l’article 397 du code de procédure civile, le désistement est exprès ou implicite, il en est de même de l’acceptation.

Il résulte des articles 817 et 761 du code de procédure civile, que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

En l’espèce le demandeur se désiste de ses demandes à l’encontre de Monsieur [A] [S] à l’audience.

Monsieur [S], non comparant n’a présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir.

Dès lors, il convient de déclarer parfait le désistement de Monsieur [F] [H] [P] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [A] [S].

Sur les dépens:

En application des dispositions des articles 399 et 696 et suivants du code de procédure civile, compte tenu de l’issue du litige il convient de laisser à la charge de Monsieur [F] [H] [P] les dépens de l’instance.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 novembre 2024 en vue d’une audience prévue le 3 février 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [F] [H] [P] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [F] [H] [P] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu à effet au 1er juin 2018, pour une durée de trois ans et tacitement reconduit en dernier lieu le 1er juin 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 mai 2018 à compter du 6 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mai 2018, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025 que Monsieur [F] [H] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à payer à Monsieur [F] [H] [P] la somme de 9071 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024 sur la somme de 5630 euros, de l’assignation du 31 octobre 2024 sur la somme de 848 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [H] [P] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à payer à Monsieur [F] [H] [P] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de Monsieur [F] [H] [P] de ses demandes formées par assignation du 31 octobre 2024 à l’encontre de Monsieur [A] [S],

DECLARE le désistement parfait,

CONSTATE l’extinction de l’instance opposant Monsieur [F] [H] [P] à Monsieur [A] [S], initiée par assignation du 31 octobre 2024,

LAISSE les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [A] [S] à la charge de Monsieur [F] [H] [P],

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [F] [H] [P] à l’encontre de Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

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CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mai 2018 entre Monsieur [F] [H] [P] d’une part, et Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 6 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à compter du 6 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à payer à Monsieur [F] [H] [P] la somme de 9071 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 5630 euros, de l’assignation du 31 octobre 2024 sur la somme de 848 euros et du présent jugement sur le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à payer à Monsieur [F] [H] [P] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025, échéance de février, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] à payer à Monsieur [F] [H] [P] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [E] [O] [N] épouse [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [F] [H] [P] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT