Minute n° / 2024

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [K] [S], munie d’un pouvoir écriy

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J]

Logement 204 Etage 2

1 Rue de la Justice

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/03129 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKAT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [C] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 août 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [J] un logement lui appartenant sis, 1 rue de la Justice – 2ème étage – Logement n°204 – 44800 SAINT HERBLAIN, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 376,73 €, outre une provision sur charges de 97,29 €.

Le 7 mars 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.690,06 € au titre des loyers échus et impayés au 29 février 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 septembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater la résiliation du bail signé le 27/08/2021 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 27/08/2021 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [C] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6.325,96 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [C] [J] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 490,63 € à compter de la date de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [C] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [C] [J] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Monsieur [K] [S], muni d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.447,85 € selon le décompte arrêté au 12 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire au regard de l’absence de paiement, faisant par ailleurs valoir que le locataire causait des troubles de voisinage.

Monsieur [C] [J] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, précisant qu’il était actuellement au chômage. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € en sus de son loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [C] [J] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

En cours de délibéré, par un courriel du 24 décembre 2024, la Présidente a demandé que lui soit produit le justificatif de la saisine de la Caisse d’Allocations Familiales. Cette pièce lui a été adressée le jour même.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins au moins deux mois avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 septembre 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 2 septembre 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance (…) et deux mois après un commandement de payer (…) ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [C] [J] le 7 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 4.690,06 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7.447,85 € au 12 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [C] [J], comparant, a reconnu devoir cette somme et n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [C] [J] sera condamné à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 7.447,85 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 6.325,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [C] [J], qui ne perçoit plus d’allocation logement, n’a effectué que trois règlements depuis le début de l’année 2024, tous d’un montant inférieur au montant du loyer hors charges.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [C] [J], qui vit seul, travaille comme technicien en fibre optique depuis janvier 2023 dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, pour un revenu mensuel de l’ordre de 1.600 €, outre une prime d’activité de 216 €. Toutefois, Monsieur fait valoir que son employeur le paie régulièrement avec du retard, ce qui le place en difficulté financière. A ce propos, Monsieur indique qu’il a ainsi cumulé plus de 4.000 € de dettes, outre sa dette de loyers. Il ajoute avoir engagé des démarches en vue de changer d’emploi.

Lors des débats, Monsieur [C] [J] a confirmé qu’il venait de quitter son emploi et qu’il était au chômage.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € en sus de son loyer courant, ce à quoi s’est opposée la société HARMONIE HABITAT.

Dans ces conditions, compte-tenu du refus du bailleur et de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [C] [J], ce d’autant plus que le montant des revenus dont il dispose permettent difficilement d’envisager qu’il s’acquitte d’une échéance de remboursement de sa dette, particulièrement élevée, en sus du règlement régulier de son loyer courant.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [C] [J] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [J] sera en outre condamné à payer à HARMONIE HABITAT, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, soit la somme de 490,63 € par mois selon les termes de l’assignation et le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés au bailleur.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 mars 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] sera condamné à payer à la société HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [C] [J] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 8 mai 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 1 rue de la Justice – 2ème étage – Logement n°204 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

DIT que Monsieur [C] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes :

—  7.447,85 € (SEPT MILLE QUATRE CENT QUARANTE SEPT EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 12 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 6.325,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 490,63 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 mars 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET