COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00083 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVMD

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Chaima EL MABROUK

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Chaima EL MABROUK, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Mohammed LAMRINI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [D] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Mohammed LAMRINI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Allan ROCHETTE, avocat au barreau d’AVIGNON

SDC RESIDENCE [6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugues DE CHIVRE, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Chaima EL MABROUK, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de M^me Nathalie CLAUZADE, Greffière

DEBATS : le 10 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 10 mai 2016, M. [H] [I] a consenti à M. [D] [T] et Mme [U] [T] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 2]. L’immeuble étant soumis au statut de la copropriété, à savoir celui de la résidence [6], les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ont été annexés au bail.

A la suite de plaintes d’autres résidents de l’immeuble, le syndic de copropriété de la copropriété [6] dont relève l’appartement loué, a par lettre recommandée du 8 février 2023, mis en demeure M. [H] [I] d’intervenir auprès de ses locataires pour faire cesser les nuisances résultant du dépôt d’objets encombrant dans les parties commune et du stationnement abusif d’un véhicule.

Faisant suite à ce courrier, M. [H] [I] a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2023, enjoint à ses locataires de cesser d’entreposer des encombrants dans les parties communes de l’immeuble et les stationnements gênants et les a informés qu’à défaut de respecter les conditions générales du bail, une action en résiliation du contrat de bail serait engagée.

Faisant valoir que M. [D] [T] et Mme [U] [T] n’ont pas amendé leur comportement, M. [H] [I] les a, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de :

prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires,ordonner leur expulsion, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et ce, avec le concours de la force publique en cas de refus de départ volontaire,condamner M. [D] [T] et Mme [U] [T] à payer les loyers et indemnité dus au titre du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;les condamner à payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral,les condamner à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après de nombreux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 décembre 2024.

M. [H] [I], représenté, maintient oralement sa demande.

Il soutient que depuis leur arrivée dans la résidence, les locataires violent les stipulations du règlement de copropriété et génèrent ainsi des désagréments et troubles pour les autres occupants de la résidence. Il indique que le fils des époux [T] exerce une activité de nettoyage de véhicules sur le parking de la résidence, ce qui crée des nuisances supplémentaires. Il précise que dès 2017 il a tenté de mettre fin aux agissements de ses locataires mais sans résultat. Il affirme que les manquements des époux [T] à leur obligation d’occupation paisible des lieux imposée par l’article 1728 du code civil et 2.9 du bail justifient la résiliation du bail à leurs torts conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil. Il estime avoir subi un préjudice moral du fait de leur comportement dès lors qu’il a été convoqué à de nombreuses reprises par le conseil syndical, a reçu des mises en demeure du syndic de copropriété et n’a pu jouir tranquillement des fruits de la location.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] intervient volontairement à la procédure.

Représenté, il demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 10 mai 20216 entre les époux [T] et M. [I] aux torts exclusifs des locataires, condamner solidairement les époux [T] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] fait valoir que depuis l’arrivé des époux [T] de nombreux copropriétaires et occupants des logements de la résidence n’ont cessé de se plaindre des incivilités régulièrement commises par cette famille. Il fait état de l’entreposage d’encombrants dans les parties communes, de nuisances sonores nocturnes, de dépôt de sacs poubelle suintants et nauséabonds devant la porte de leur logement et du stationnement abusif de véhicules désossés sur le parking de la copropriété. Il précise que les différentes demandes adressées à la famille [T] sont restées sans effet.

Il soutient que les incivilités récurrentes de ces résidents liées tant à l’occupation bruyante de leur logement qu’à l’utilisation abusive des parties communes de la copropriété et leurs manquement au règlement intérieur qui interdit notamment les réparations de véhicule sur la parking sont devenues insupportables pour les autres copropriétaires de la résidence qui subissent les agissements de la famille [T]. Il considère que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une grande patience pour résoudre à l’amiable ces troubles de voisinage et qu’aujourd’hui ces troubles doivent être sanctionnés par la résiliation du bail sollicitée par M. [I].

M. [D] [T] et Mme [U] [T], représentés, reprennent oralement leurs conclusions et sollicitent le débouté des demandes de M. [H] [I] et sa condamnation à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils considèrent que la demande de résiliation du bail est la conséquence de leur signalement des désordres, à savoir des moisissures, affectant le logement. Ils rappellent que la demande doit être appréciée le jour où le tribunal statue et affirment que la plupart des nuisances évoquées dans les différents courriers ou signalements ne leur sont pas attribuées. Ils évoquent une certaine tolérance qui a pu exister concernant les stationnements de véhicules et affirment qu’ils ont été enlevés en 2022. Ils avancent que les autres manquements allégués ne sont pas étayés. Enfin ils précisent que leur fils n’habite plus à leur domicile et qu’il ne peut leur être reproché son activité professionnelle et relèvent qu’ils sont à jour du paiement des loyers

En l’absence d’éléments probants, du caractère ancien des manquements alléguées et du déménagement de leur fils qui loue à titre personnel un garage, ils estiment que la demande de résiliation de bail doit être rejetée.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 1728 du code civil rappellent l’obligation du preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location.

Cette obligation est également rappelée à l’article 2.9 du contrat de bail signé entre les parties qui stipule au paragraphe « Usage des lieux » que le locataire doit « user paisiblement du logement loué suivant la destination ci-dessus. Il s’engage à respecter le règlement intérieur de l’immeuble, le règlement de copropriété de l’immeuble dont il déclare avoir pris connaissance et toutes les décisions qui seraient prises à compter de ce jour par l’assemblée des copropriétaires relativement à l’usage de l’immeuble. Il s’engage en outre à répondre aux injonctions du syndic comme le ferait le bailleur lui-même. »

Il est précisé à cet article 2.9 du bail :

— concernant les parties communes que « le locataire ne pourra déposer dans les cours, entrées, couloirs, escaliers ou paliers, et d’une manière générale dans aucune des parties communes de l’immeuble autres que celles réservées à cet effet, aucun objet quel qu’il soit, notamment bicyclette, vélos-moteurs et autres véhicules, voitures d’enfants et poussettes. »,

— concernant le respect du voisinage que « le locataire s’oblige à jouir paisiblement des lieux loués et à veiller en particulier à éviter les bruits et odeurs, ou l’exercice de toute activité de nature à générer des inconvénients de voisinage qu’ils soient d son fait ou de celui des occupants de son chef. Il s’interdit d’entreposer dans les lieux des matériels, matériaux ou substances susceptibles de présenter un inconvénient quelconque, un risque ou un danger même potentiel, pour le voisinage. »

Il est notamment énoncé au règlement de copropriété que les parties communes ne peuvent faire l’objet d’une occupation privative et qu’aucun stationnement n’est toléré sur les aires de circulation qui doivent être laissées libres.

Enfin, il est notamment indiqué au règlement intérieur de la résidence qu’il est interdit de réparer des voitures sur le parking de la copropriété, que le bruit doit être évité et que le hall d’entrée ne doit pas être encombré.

Le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires des nuisances causées par ses locataires et sauf à commettre une faute, il doit faire respecter leurs obligations à ces derniers.

En l’espèce, il est essentiellement reproché à M. [D] [T] et Mme [U] [T] le stationnement de nombreux véhicules, une occupation abusive des parties communes avec des objets entreposés dans les parties communes et des nuisances sonores.

M. [D] [T] et Mme [U] [T] affirment que ces faits sont pour ceux concernant les véhicules imputables à leur fils qui a quitté les lieux, qu’ils ne sont pas démontrés ou qu’ils sont anciens, et qu’une tolérance était admise.

Il est rappelé que les titulaires du bail sont responsables de leur agissement et de ceux qu’ils hébergent.

Les époux [T] affirment sans le démontrer que leur fils n’habite plus avec eux, qu’il aurait loué un garage pour y exercer son activité de lavage de voitures et qu’il n’occuperait plus de ce fait le parking de la résidence pour y entreposer des véhicules. Ils doivent ainsi être tenus des agissements de leur fils dès lors qu’ils sont en violation avec l’obligation d’occupation paisible des lieux prescrite par la loi, le bail conclu et les règlements de copropriété et intérieur dont ils ont reçu copie.

Concernant les véhicules, il ressort des nombreuses pièces produites que les résidents de l’immeuble se plaignent de manière ancienne et récurrente depuis 2017 du comportement de M. [D] [T] et Mme [U] [T] et notamment du stationnement anarchique de nombreux véhicules entreposés la famille [T] puis de la création d’une entreprise de lavage de véhicules sur le parking de la résidence. Ils évoquent en outre l’inertie de cette famille face à leur demande de cesser leurs incivilités. Il apparaît qu’un véhicule IVICO immatriculé en Italie a même dû faire l’objet d’une procédure d’enlèvement après de nombreux mois à parlementer.

Des photographies sont communiquées et permettent de corroborer les plaintes des résidents et constater que différents véhicules, dont l’immatriculation est précisée, sont entreposés par la famille [T] sur le parking de la résidence. Et il est relevé que les époux [T] confirment que leur fils exerce une activité en lien avec les véhicules au sein de la résidence et s’il est prétendu -mais non justifié- qu’il n’habite plus au domicile de ses parents, il poursuit manifestement son activité sur le parking de la copropriété.

Au regard de l’ancienneté des premières doléances, il ne peut être fait état d’une tolérance quant au stationnement inadapté de véhicules.

Concernant l’occupation abusive des parties communes et les nuisances sonores, elles sont dénoncées à de façon réitérée par des résidents et reprises par le syndic de copropriété. Il est évoqué des objets stockés dans le local à vélo, le couloir de la cave (mail du 6 novembre 2022), d’encombrants (télé, pneus, électroménager) laissés dans la cour et les parties communes et de bruit avec de la musique écoutée jusque tard dans la nuit (mail du 8 février 2023 avec photographies) et encore de leur comportement bruyant (lettre du 3 mars 2023).

A la suite de ces courriers, le bailleur a, à plusieurs reprises, été mis en demeure de faire faire cesser les agissements irrespectueux de ses locataires et il a, par mail du 26 septembre 2020 puis par lettre de son conseil du 13 mars 2023, rappelé à M. [D] [T] et Mme [U] [T] leurs obligations et les sanctions encourues à savoir la résiliation du bail.

Il ressort de ces éléments que les locataires ont depuis au moins 2017 manqué à leur obligation d’occupation paisible des lieux et ont persisté dans leur comportement malgré les multiples doléances des autres résidents et les interventions du syndic de copropriété.

Ces manquements réitérés nuisent à l’occupation des lieux des autres résidents de l’immeuble qui sont en droit de prétendre à une certaine paisibilité dans leur vie quotidienne et une libre circulation sans être gênés par les différents stationnements de véhicules ou dépôt d’encombrants.

Les manquements de M. [D] [T] et Mme [U] [T] sont suffisamment graves et répétés et ils justifient que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée à leurs torts à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion

En droit, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du contrat de bail, M. [D] [T] et Mme [U] [T] sont occupants sans droit ni titre des lieux à compter du présent jugement et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meuble se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par le défendeur constitue une faute et cause un préjudice au bailleur qui se trouve privé du logement et dépourvu de la perception d’un loyer mensuel.

L’indemnité d’occupation mensuelle a pour vocation de réparer ce préjudice et d’indemniser le bailleur, du fait de la faute de son preneur et du maintien de ce dernier dans les lieux loués malgré la résiliation du bail.

Au regard de leur statut d’occupant sans droit ni titre à compter du présent jugement du fait la résiliation judiciaire du bail, il y a lieu de condamner M.et Mme [T] à verser à M. [H] [I] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant actuel du loyer et des charges.

Il est précisé que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du prononcé du jugement, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

M. [H] [I] argue d’un préjudice moral du fait du comportement de ses locataires. Mais il ne communique aucun justificatif concernant le préjudice allégué.

Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

M. et Mme [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. et Mme [T] à verser à M. [H] [I] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et cette même somme au syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé, en application de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire aux torts exclusifs des locataires du contrat de bail consenti le 10 mai 2016 par M. [H] [I] à M. [D] [T] et Mme [U] [T] portant sur des locaux situés [Adresse 2] et ce à compter du présent jugement ;

CONSTATE que M. [D] [T] et Mme [U] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement ci-dessus à compter de la résiliation judiciaire du bail prononcée par le présent jugement ;

AUTORISE l’expulsion de M. . [D] [T] et Mme [U] [T] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [U] [T] à régler à M. [H] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTE M. [H] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [U] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [U] [T] à payer à M. [H] [I] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [D] [T] et Mme [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe le 21 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés

Le Greffier Le Juge