RÉFÉRÉ

Min N° 26/00007

N° RG 25/00733 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECYC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [R] [M] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maitre Claire FAGES, avocat au Barreau de Toulouse

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maitre Claire FAGES, avocat au Barreau de Toulouse

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [H]

[Adresse 9]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [H]

[Adresse 9]

[Adresse 2][Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement en date du 30 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 novembre 2023, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] ont donné à bail à M. [F] [H] et Mme [Y] [H] un logement situé au [Adresse 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement (lot 3) situé à la même adresse, à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 991 euros et 116 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] ont fait signifier à M. [F] [H] et Mme [Y] [H] un commandement de payer la somme principale de 3.469,40 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 158,32 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 août 2025, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] ont fait assigner M. [F] [H] et Mme [Y] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [Y] [H] à leur payer solidairement, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

5.953,42 euros au titre de l’arriéré locatif ; une indemnité mensuelle d’occupation ; outre leur condamnation aux dépens, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 12 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] représentés par leur conseil ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 4.008,26 euros, arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation et se sont déclarés opposés à l’octroi de tout délai de paiement. Ils ont précisé que les défendeurs n’avaient réalisés aucun versement en novembre.

Régulièrement assignés étude du commissaire de justice, M. [F] [H] et Mme [Y] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1/5

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [H] et Mme [Y] [H], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] versent aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 novembre 2023 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 juin 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois de novembre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [F] [H] et Mme [Y] [H] restent devoir à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] la somme de 3.625,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés aux locataires (158,32 euros de commandement de payer et 17,74 euros de notification à la CCAPEX en date du 25/06/2025 ; 164,75 euros d’assignation et 41,83 euros de notification en date du 01/10/2025).

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [Y] [H] à payer à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] , à titre provisionnel, la somme de 3.625,62 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/5

Par ailleurs, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électonique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] justifient avoir régulièrement signifié le 13 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.469,40 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues. Par ailleurs, il apparait que le dernier versement effectué par les locataires date du 29 octobre 2025 et qu’aucun versement n’a été réalisé en novembre.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025.

M. [F] [H] et Mme [Y] [H] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, les demandeurs ne justifient d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner le transport et la séquestration des meubles des locataires dès ce stade.

Il convient par conséquent de renvoyer les demandeurs à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

3/5

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [F] [H] et Mme [Y] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [H] et Mme [Y] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Ils convient également de les condamner à payer à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 novembre 2023 entre M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] d’une part, et M. [F] [H] et Mme [Y] [H] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], et un emplacement de stationnement (lot 3) à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [H] et Mme [Y] [H] ainsi que de tout occupant de chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande formée au titre du mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [H] et Mme [Y] [H] à payer, à titre provisionnel, à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] la somme de 3.625,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [H] et Mme [Y] [H] à payer à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] , à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

4/5

CONDAMNONS in solidum M. [F] [H] et Mme [Y] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [H] et Mme [Y] [H] à payer à M. [I] [J] et Mme [R] [M] épouse [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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