COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00243 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAIU

Minute N° : 25/00299

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA

Copie délivrée à :Mme [F]

le :17/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [V] [M], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [T] [F]

née le 21 Mai 1978 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2017, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT venant aux droits de MISTRAL HABITAT a consenti à [T] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 487,61 euros charges non comprises, avec effet au 22 février 2017.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 487,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à [T] [F] un commandement de payer la somme totale de 551,19 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2024 et dont la somme de 479,39 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [T] [F] par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 29 décembre 2024,d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 573,83 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 24 février 2025,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 20 mai 2025, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à la demande de paiement formulée par la locataire en l’absence de reprise des paiements des loyers courants.

Au cours de cette audience, [T] [F] a comparu et a reconnu la dette. Elle a sollicité des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 19,37 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué qu’elle a deux enfants à charge âgés de 17 ans et 12 ans. Elle a expliqué qu’elle ne percevait pas de revenus compte tenu de la suspension de son RSA.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne que la dette résulte de l’aménagement de l’appartement et des frais y afférents.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 25 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 20 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 11] a été avisé le 22 octobre 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 21 février 2017 contient en son article une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait signifier à [T] [F], le 28 octobre 2024, un commandement de payer la somme totale de 479,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Toutefois, ce commandement comporte des sommes dues à compter du 31 octobre 2024, soit postérieurement à la date de délivrance du commandement de payer et ainsi non encore exigibles.

Dès lors, les sommes réclamées le 28 octobre 2024, n’étaient pas encore des sommes impayées et exigibles de sorte que l’acte n’est pas opposable à la locataire et le juge des référés ne peut constater que la locataire n’a pas payé des sommes non encore exigibles au moment où elles étaient réclamées.

Aussi, aucune constatation de la clause résolutoire ne peut être constater pour un quelconque défaut de paiement de sommes au titre du commandement de payer.

En conséquence, l’ensemble des demandes de la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [T] [F] suivant contrat de bail du 21 février 2017,

REJETONS l’ensemble des demandes de la SCI [Localité 7] DELTA HABITAT,

DISONS n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par [T] [F],

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge