COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00302 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDJF

Minute N° : 25/00530

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Le syndicat des coproprietaires [Adresse 5],

Résidence [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-michel AMBROSINO, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [D] épouse [F]

née le 03 Mai 1974

[Adresse 3]

[Localité 4] (84)

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [F]

né le 06 Août 1966

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

La SCIC GRAND DELTA HABITAT anciennement MISTRAL HABITAT puis VALLIS HABITAT

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Andréa RAFFAELLI, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 24/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2017, MISTRAL HABITAT au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à « Monsieur et Madame [V] [F] » un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 482 ,40 euros charges non comprises, outre un garage n°01340047 moyennant un loyer mensuel de 41,13 euros. Il sera précisé que le bail n’a été signé que par un seul locataire alors qu’il est souscrit au profit de « Monsieur et Madame [F]».

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 482,00 euros.

Un dégât des eaux est survenu sur le logement de Madame [O] provenant de la terrasse des époux [F]. Il sera précisé que ce logement se situe en dessous de celui de [V] [F].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 avril 2024, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure [V] [F] de bien vouloir procéder au démontage complet des aménagements qu’il a entrepris sur la terrasse afin de permettre à une entreprise de réaliser des travaux de reprise de l’étanchéité. Ce courrier a également rappelé au locataire son devoir de laisser l’accès de la terrasse à l’entreprise.

En l’absence d’exécution, une seconde mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception aux époux [F] le 23 aout 2024, leur rappelant leur obligation en qualité de locataires et la nécessité de laisser l’entreprise réaliser les travaux par l’accès à leur logement outre de désencombrer leur terrasse.

Par courrier simple non daté mais reçu le 16 septembre 2024, les époux [F] ont indiqué qu’ils ne laisseraient pas l’accès de leur logement à l’entreprise par « souci de respect de la propriété privée et de leur (ma) tranquillité » et qu’ils ne débarrasseraient pas la terrasse puisqu’elle serait dans l’état dans lequel ils ont pris le logement, ceux-ci n’ayant pas procédé à des aménagements.

Aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties.

Souhaitant la réalisation effective des travaux d’étanchéité et le désencombrement de ladite terrasse, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, les époux [F] et la SCIC GRAND DELTA HABITAT par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2025 aux fins de :

Condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT ou tout personne qu’elle entendrait voir appeler en garantie, à permettre ou à faciliter l’entrée et le passage des personnes habilitées à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [F] à l’effet de procéder aux travaux d’étanchéité du balcon, et à défaut la condamnation à une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification à intervenir,

Condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT ou de toute personne qu’elle entendrait voir appeler en garantie, à payer la somme de 4 785,00 euros TTC correspondant au désencombrement de la terrasse,

3 Condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT ou tout personne qu’elle entendrait voir appeler en garantie, à la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

*

A l’audience du 24 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [C] [D] épouse [F] et [V] [F] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Au cours de cette audience, la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a également sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral – et contradictoirement signifiées aux parties non comparantes et non représentées – et a formulé les prétentions suivantes :

La condamnation des époux [F] à démonter l’intégralité des aménagements de leur terrasse de touts encombrants sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, sept jours après la signification de la décision,

L’autorisation de pénétrer ou de faire pénétrer tout entreprise mandatée par elle ou par le requérant afin de procéder à la réfection de la terrasse du logement,

A titre principal le rejet des demandes pécuniaires et à titre subsidiaire, la condamnation des époux [F] à la relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires prononcées son encontre.

La charge par chacune des parties de ses frais irrépétibles et dépens.

*

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

A titre liminaire, il sera précisé que le bail du janvier 2017 produit ne contient qu’une signature et qu’un seul paraphe « MM » alors qu’il est mentionné être conclu au profit de « Mme et M. [V] [F] ». En outre, l’état des lieux entrant mentionne précisant que le locataire est uniquement [V] [F]. Aussi, la juridiction considère que le bail n’a été consenti qu’à l’encontre de ce dernier et que [C] [D] épouse [F] sera mise en hors de cause en l’absence de production de l’existence d’un lien contractuel la liant à la SCIC GRAND DELTA HABITAT.

Sur l’accessibilité du logement et le paiement de la facture de désencombrement de la terrasse

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris » ;

En outre, les deux premiers alinéas de l’article 1724 du code civil auxquels il est fait renvoi, précisent que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».

L’article 09 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

(…) ».

*

Au cas d’espèce, il résulte des pièces produites que les infiltrations subies sur le logement de Mme [O] proviennent des défauts d’étanchéité et de la pente de la terrasse du voisin du dessus, qui correspond au logement occupé par [V] [F].

En outre, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a produit l’assemblée générale du 29 avril 2024, ratifiant les travaux d’étanchéité de la terrasse litigieuse pour un montant de 6193,00 euros TTC et prévoyant le débarrassage obligatoire de la terrasse afin de permettre à l’entreprise mandatée d’intervenir.

A cet égard, il convient de souligner qu’en dépit des mises en demeures adressées par la SCIC GRAND DELTA HABITAT, propriétaire bailleur, au locataire, ce dernier n’a pas laissé l’accès à son logement pour réaliser les travaux.

Au contraire, ce dernier a indiqué refuser l’accès de son logement en raison du respect de sa vie privée et refuser de débarrasser la terrasse en arguant qu’il avait pris à bail le logement dans cet état. Or, nonobstant l’absence de comparution de l’intéressé et de tout élément probatoire en ce sens, la SCIC GRAND DELTA HABITAT produit l’état des lieux entrant du bien ne mentionnant pas l’existence d’une pergola, de la cheminée (barbecue), et de l’ensemble des éléments la garnissant. A ce titre, l’état des lieux indique : « le sol, les murs et le garde-corps sont en état d’usage ».

Aussi, il convient de condamner le locataire à laisser l’accès de son logement à son bailleur ou à toute entreprise mandatée pour réaliser les travaux de réfection dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il convient de rappeler que [V] [F] ne justifie pas d’avoir pris la terrasse dans l’état dans lequel elle se trouve et qu’il s’est opposé à son désencombrement, pourtant indispensable à la réalisation des travaux. Or, l’action étant fondée sur la loi du 10 juillet 1965 et les travaux ayant été votés en assemblées générales outre le désencombrement de la terrasse. La SCIC GRAND DELTA HABITAT sera également condamnée à régler la partie du devis DE06997 rédigé par la société GW ETANCHEITE relative au désencombrement pour un montant de 4350,00 euros HT. Toutefois, l’absence de réalisation des opérations de débarrassage n’étant le résultat que de l’opposition ou à minima l’inertie de [V] [F], ce dernier sera condamné à relever et garantir la SCIC GRAND DELTA HABITAT de cette condamnation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[V] [F] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [V] [F] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

MET hors de cause [C] [D] épouse [F],

AUTORISE la SCIC GRAND DELTA HABITAT et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à pénétrer ou à faire pénétrer une entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dans le logement loué par [V] [F] auprès de la SCIC GRAND DELTA HABITAT et situé à l’adresse suivante : [Adresse 3] – afin de permettre la réalisation des travaux d’étanchéité et pente sur la terrasse dudit logement, et ce, en observant un délai de prévenance de 21 jours avant d’intervenir, en indiquant au locataire la durée de l’intervention et les plages horaires durant lesquelles il devra laisser l’accès au logement outre l’identité de l’entreprise mandatée et les coordonnées de celle-ci, et ce, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de 07 jours suivant la date fixée de début du chantier,

DIT que chacune des parties pourra solliciter le juge de l’exécution de la liquidation de l’astreinte provisoire et du prononcé de l’astreinte définitive,

CONDAMNNE la SCIC GRAND DELTA HABITAT à régler au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 4350,00 euros HT, au titre du désencombrement de la terrasse du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

CONDAMNE [V] [F] à relever et garantir la SCIC GRAND DELTA HABITAT de la condamnation pécuniaire précitée et en conséquence, CONDAMNNE [V] [F] à régler le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 4350,00 euros HT, au titre du désencombrement de la terrasse de son logement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

CONDAMNE [V] [F] à régler à le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [V] [F] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 septembre 2025

Le Greffier Le Juge