COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00230 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBNP

Minute N° : 25/00533

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 02 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Dossier + Copie délivrés à :M^e MARCEL

le :02/12/2025

DEMANDEURS

Madame [L] [V] épouse [Z]

née le 01 Juillet 1967 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [W] [Z]

né le 19 Novembre 1964 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [E]

né le 13 Mars 2003 à [Localité 9] (SENEGAL)

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [B] [O]

née le 22 Mai 1962 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, avec effet au 22 septembre 2022, [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] ont consenti à [S] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 380,00 euros.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2022, [B] [O] s’est portée caution solidaire des sommes dues en exécution du bail litigieux pour une durée de 09 ans et dans la limite de 14 148,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] a fait délivrer à [S] [E] un commandement de payer la somme totale de 1411,97 euros et dont la somme de 1285,88 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 09 décembre 2024, par acte de commissaire de justice.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [S] [E] par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2025 aux fins de:

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 janvier 2025,

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 2171,67 euros au titre de la dette locative par condamnation solidaire du locataire et de la caution,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 450,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, par condamnation solidaire du locataire et de la caution,

— lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, par condamnation solidaire du locataire et de la caution.

*

A l’audience du 04 novembre 2025, [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z], représentés, ont sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance, excepté pour la demande d’expulsion. Ils ont fait valoir que le locataire était parti du logement et qu’ils ajoutaient une somme au titre des dégradations locatives.

Au cours de cette audience, [S] [E] et [B] [O], représentés, ont fait valoir qu’ils reconnaissaient la dette et qu’ils allaient se rapprocher de l’agence immobilière afin d’obtenir un échéancier à l’amiable.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 04 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 27 mars 2025 au moins six semaines avant la première audience fixée au 17 juin 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 28 novembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 13 septembre 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] ont fait signifier à [S] [E], le 27 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1285,88 euros correspondant aux loyers et charges impayés. L’acte a été régulièrement dénoncé à la caution.

Il ressort du décompte produit par [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] que [S] [E] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[S] [E] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 janvier 2025 (commandement + 2mois) au profit de [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z]. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, des indemnités d’occupation et des dégradations locatives,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 13 septembre 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »

En outre, l’article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En outre, l’article 2288 aliéna 1er du code civil précise la définition du cautionnement au terme de laquelle « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

*

Il convient de rappeler que la clause résolutoire est acquise à compter du 28 janvier 2025.

Postérieurement à cette date, l’occupation du logement sans droit ni titre par [S] [E] constitue une faute et cause un préjudice à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z].

En l’espèce, il convient de condamner [S] [E] à verser à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 29 janvier 2025, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés. Cette indemnité d’occupation sera donc fixée à une somme de 431,89 euros.

[L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] produisent un décompte arrêté au 31 octobre 2025 à hauteur de 2 335,35 euros. Ce décompte inclut les sommes dues au titre des loyers et charges impayés mais également au titre des indemnités d’occupation outre une somme due au titre des réparations locatives. A ce titre, les requérants produisent les états des lieux d’entrée et de sortie et un chiffrage réalisé par CONSTANTIMO, sans pour autant produire de devis. Cependant, le locataire et la caution, représentés à l’audience, n’ont pas contesté les montants et ont reconnu la dette. Dès lors, compte tenu de l’accord des parties, il y a lieu de tenir compte de la somme de 182,64 euros au titre des réparations locatives, conformément au décompte produit par les requérants.

Aussi, compte tenu de ses éléments, les sommes dues par [S] [E] au titre des loyers et charges impayés, indemnités d’occupation et des réparations locatives s’élèvent à 2335,25 euros arrêtées au 31 octobre 2025.

Suivant l’acte du 16 septembre 2022, [B] [O] s’est portée caution des sommes dues en exécution du présent contrat de bail par le locataire, en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Le commandement de payer a régulièrement été dénoncé à la caution afin qu’elle soit informée de l’existence des impayés locatifs.

Compte tenu de l’acte de caution, les débiteurs seront condamnés provisionnellement et solidairement conformément aux dispositions des articles 1310 et 2288 du code civil.

Aussi, [S] [E] et [B] [O] seront solidairement condamnés à titre provisionnel à régler à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] la somme de 2335,25 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 28 janvier 2025, des indemnités d’occupation dues sur la période du 29 janvier 2025 au 08 mai 2025, et des réparations locatives (dépôt de garantie inclus).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[S] [E] et [B] [O] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 novembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [S] [E] et [B] [O] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par [S] [E] suivant contrat de bail du 13 septembre 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2022 entre [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] et [S] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 28 janvier 2025,

CONSTATONS que [S] [E] a été occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 29 janvier 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 431,89 euros,

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel [S] [E] et [B] [O], à régler à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] une indemnité d’occupation de 431,89 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 29 janvier 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel [S] [E] et [B] [O] à payer à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z], la somme de 2335,25 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 28 janvier 2025, des indemnités d’occupation dues du 29 janvier 2025 au 08 mai 2025, des réparations locatives (dépôt de garantie retenu inclus)

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 14],

CONDAMNONS [S] [E] à régler à [L] [V] épouse [Z] et [W] [Z] la somme de 300,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [S] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge