Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00265 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DMW

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[N] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Caroline HENOT, avocate au barreau de LILLE, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [S],

demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00265 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DMW et plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2017, la société anonyme SIA HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [N] [S] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu le 5 du mois de 366,46 euros et d’une provision pour charges de 88,65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1388,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [S] le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 février 2025, la société anonyme SIA HABITAT a assigné M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; ordonner, en conséquence, l’expulsion du défendeur des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement le défendeur sans bénéfice de discussion ni de division au paiement de la somme de 1399,99 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour de la constatation de la résiliation et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 495,71 euros, depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux, en vertu de l’article 1760 du code civil ; condamner le défendeur in solidum au paiement de la somme de 500,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une nouvelle assignation a été signifiée à M. [N] [S] le 5 mars 2025, suivant les mêmes termes que ceux de l’assignation du 6 février 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 mai 2025, la société anonyme SIA HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2025, s’élève désormais à 1534,38 euros. La société anonyme SIA HABITAT refuse que le locataire bénéficie de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

M. [N] [S] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de régler la somme de 50,00 euros par mois en plus du loyer courant. Il conteste le montant de la dette locative et indique avoir effectué au mois de mai un paiement de 260,00 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme SIA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1388,14 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] soutient avoir régler la somme de 260,00 euros au mois de mai 2025. Toutefois, si tant est que ce paiement ait été prouvé par M. [S], tel que cela lui incombe, ce paiement n’était pas suffisant pour qu’il soit considéré que le paiement du loyer intégral avait repris au jour de l’audience. Par ailleurs, la bailleresse est également opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme SIA HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 495,71 euros, du 6 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme SIA HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 6 mai 2025, M. [S] lui devait la somme de 1534,38 euros, échéance de mai non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (91,42 euros), ainsi que les frais de d’assurance (5,72) et de SLS qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (60,96 euros).

M. [S] conteste par ailleurs le montant de la dette et soutient avoir effectué un paiement de 260 euros en mai 2025. Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à corroborer ledit paiement, tel que cela lui incombe.

M. [N] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer en deniers ou en quittances cette somme de 1376,28 euros à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 5 mars 2025 et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 19 juillet 2017 entre la société anonyme SIA HABITAT, d’une part, et M. [N] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 6 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire formulée par M. [N] [S] ;

ORDONNE à M. [N] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 495,71 euros (quatre cent quatre-vingt-quinze euros et soixante et onze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] [S] à payer en deniers ou en quittances à la société anonyme SIA HABITAT la somme de 1376,28 euros (mille trois cent soixante-seize euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 6 mai 2025, échéance de mai non incluse ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 mars 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,