Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 0 referes, 26 mai 2025, n° 25/00007

TJ Avignon 26 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la S.A.S. BETTY'S FLEUR n'a pas apuré son passif locatif dans les délais impartis, ce qui a conduit à l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la S.A.S. BETTY'S FLEUR ne disposait plus de titre pour occuper les lieux, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que la créance de la S.C.I. SOCAVA n'était pas contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la S.A.S. BETTY'S FLEUR devait payer une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail.
Accepté
Clause pénale en cas de non-paiement
La cour a constaté que la clause pénale était applicable et a ordonné le paiement des pénalités dues.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé que la S.C.I. SOCAVA avait droit au remboursement de ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 0 réf., 26 mai 2025, n° 25/00007
Numéro(s) :	25/00007
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe BORELChristiane IMBERT-GARGIULO
Parties :	S.A.S. BETTY' S FLEURS, son représentant légal en exercice

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MAI 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J54J

Minute : n° 25/209

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. SOCAVA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Philippe BOREL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. BETTY’S FLEURS prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 05 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :26/05/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BOREL

expédition à :M^e IMBERT GARGIULO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 23 décembre 2024 par la S.C.I. SOCAVA à l’encontre de la S.A.S BETTY’S FLEUR devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la S.C.I. SOCAVA a donné à bail à la S.A.S BETTY’S FLEUR, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022, un entrepôt d’une surface 400 mètres carrés et un parking d’environ 1400 mètres carrés sis [Adresse 2] à [Localité 7] (84), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 3.240,00 euros TTC, et des charges d’un montant de 432,00 euros TTC.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des sommes accessoires audit loyer, ou en cas d’inexécution de l’une des obligations imposées au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.S BETTY’S FLEUR n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers et charges dus, malgré une mise en demeure de payer en date du 27 septembre 2024 et un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail qui lui a été adressé le 30 octobre 2024, la S.C.I. SOCAVA a fait citer, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la S.A.S BETTY’S FLEUR devant la présente juridiction aux fins de voir :

— Recevoir le Bailleur, en ses demandes et l’en déclarer bien fondé ;

— Constater que la société n’a pas régularisé les causes du commandement du 30 octobre 2024 dans les délais impartis ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2024 ;

— Constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre la société SOCAVA, et la société BETTY’S FLEUR, est résilié à compter du 30 novembre 2024 ;

En conséquence :

— Constater que la société BETTY’S FLEUR occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail, depuis cette date ;

— Ordonner la libération immédiate des lieux par le Preneur et la remise des clés, en tant que de besoin ;

— Prononcer, en tant que de besoin, l’expulsion du Preneur et de tout occupant introduit de son chef des locaux loués consistant en un entrepôt d’une surface 400 mètres carrés et un parking d’environ 1400 mètres carrés sis [Adresse 9] à [Localité 8] cadastré Section AN n°[Cadastre 1] avec au besoin, le recours de la force publique, d’un serrurier ;

— Assortir, le cas échéant, l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

— Se réserver compétence pour liquidation de cette astreinte provisoire ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer prévu par le bail, outre charges et indexation telles que prévues au bail ;

— Condamner la société BETTY’S FLEUR à payer, à la requérante par provision:

22 032 € au titre du solde de loyers, indemnité d’occupation, charges et accessoires contractuels, au mois de mars 2025 (à parfaire) ;173,61€ au titre du commandement de payer ; Le coût de la délivrance de la présente assignation 128,52 (à parfaire) au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue au bail (article 5.6 du bail) ; – Dire que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir (5.3).

En tout état de cause :

— Débouter la société BETTY’S FLEUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société BETTY’S FLEUR à payer à la requérante la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse, la S.A.S BETTY’S FLEUR demande au juge des référés de :

— ENRAYER les effets de la clause résolutoire,

— ACCORDER à la société BETTY’S FLEUR les plus larges délais de paiement En conséquence,

— DÉBOUTER la SCI SOCAVA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S BETTY’S FLEUR contient une clause résolutoire rédigée comme suit : «À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite et indemnité d’occupation prévue à l’article L 145-28 du code de commerce, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »

Il est établi par le décompte, actualisé au 11 décembre 2024, versé aux débats que la S.A.S BETTY’S FLEUR n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le mois d’août 2024. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 30 octobre 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S BETTY’S FLEUR, n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 9.353,61 euros, à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Selon l’alinéa 2 de l’article L.145.41 du code de commerce, “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Sur le fondement de cette disposition, la S.A.S BETTY’S FLEUR demande au juge des référés de suspendre les effets de cette clause résolutoire en lui accordant des délais pour apurer sa dette, précisant avoir repris les paiements depuis janvier 2025. Cependant, le juge des référés constate, depuis le début de l’année 2024, la S.A.S BETTY’S FLEUR n’a réglé son loyer que très irrégulièrement, laissant s’accroître sa dette. Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en accordant à la S.A.S. BETTY’S FLEUR des délais de paiement. Il convient de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 30 novembre 2024, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S BETTY’S FLEUR s’élève à une somme de 22.032 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 26 mars 2025.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S BETTY’S FLEUR à payer cette somme la S.C.I. SOCAVA, à titre provisionnel ;

Par ailleurs, la S.C.I. SOCAVA demande l’application des pénalités prévues à l’article 5.6 du bail commercial du 21 septembre 2022, rédigé ainsi : « Sans qu’il soit dérogé à la clause résolutoire, ci-dessous énoncée, le PRENEUR s’engage, en cas de non-paiement, par la présente clause pénale, qu’il déclare accepter, à régler au BAILLEUR, en sus des loyers, charges et frais réclamés, une pénalité de : un pour cent par mois de retard. La présente clause pénale sera applicable quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation de payer qui en demanderait l’application ».

En application de cette clause, il y a lieu de condamner la S.A.S BETTY’S FLEUR à payer à la S.C.I. SOCAVA un pour cent par mois de retard au titre de pénalités.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit le mois de décembre 2024. La S.A.S. BETTY’S FLEUR sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande relative au dépôt de garantie :

Il est prévu à l’article 5.3 du bail commercial conclu entre la S.C.I. SOCAVA et la S.A.S BETTY’S FLEUR, relatif au dépôt de garantie, qu'“en cas de résiliation du présent bail à la suite de l’inexécution de l’une ou de l’autre de ses obligations, pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts”.

En application de cette clause, il y a lieu de dire que la S.C.I. SOCAVA pourra conserver le dépôt de garantie versé par la S.A.S BETTY’S FLEUR, d’un montant de 2.700,00 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S BETTY’S FLEUR, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 30 octobre 2024 et l’assignation du 23 décembre 2024, et versera la S.C.I. SOCAVA, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S BETTY’S FLEUR, relatif à un entrepôt d’une surface 400 mètres carrés et un parking d’environ 1400 mètres carrés situés [Adresse 2] à [Localité 7] (84), propriété de la S.C.I. SOCAVA, s’est trouvé résilié de plein droit le 30 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S BETTY’S FLEUR est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S BETTY’S FLEUR de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S BETTY’S FLEUR à payer à a S.C.I. SOCAVA, à titre provisionnel :

— la somme de VINGT-DEUX MILLE TRENTE-DEUX EUROS (22.032,00 EUR),

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— la somme d’un pour cent par mois de retard au titre de pénalités.

DISONS que le dépôt de garantie versé par la S.A.S BETTY’S FLEUR, d’un montant de DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS (2.700,00 EUR), restera acquis à la S.C.I. SOCAVA, bailleur,

CONDAMNONS la S.A.S BETTY’S FLEUR à payer à la S.C.I. SOCAVA, la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S BETTY’S FLEUR aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 30 octobre 2024, assignation en justice du 23 décembre 2024),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT