COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00063 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5KS

Minute N° : 25/00129

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Madame [I] [L]

Le :

copie au préfet

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 058811670, agissant poursuites et diligences de son représenantant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Activité :

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [L]

née le 30 Septembre 1994 à

[Adresse 2]

[Adresse 9] [Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Anaelle COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 11/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 17 juin 2024, la SA [Adresse 7] a consenti à Madame [I] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 598,58 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la SA HLM ERILIA a fait délivrer à Madame [I] [L] un commandement de payer la somme de 1 161,33 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 23 septembre 2024, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA [Adresse 7] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Madame [I] [L], par acte de commissaire de justice délivré le 11 décembre 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;la condamner à lui régler la somme de 2 365,79 euros au titre de la dette locative due au 24 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;la condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 751,73 euros, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;la condamner aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée au 11 février 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, la SA HLM ERILIA représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une dette locative actualisée à la somme de 2 888,88 euros, selon décompte arrêté au 06 février 2025, loyer de janvier 2025 compris. Elle indique ne pas s’opposer à l’apurement de l’arriéré locatif par des versements de 100€ par mois en sus du paiement des loyers courants, précisant que le dernier loyer courant était réglé.

Madame [I] [L] a comparu en personne et a sollicité de pouvoir s’acquitter de sa dette locative par des versements d’un montant de 100€ par mois en sus de son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 11], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 12 décembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 11 février 2025 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CAF du [Localité 11] a été avisée le 20 septembre 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 11 décembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Que l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Qu’en l’espèce, les contrats de bail du 17 juin 2024 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en leur article X ;

Que la SA [Adresse 7] a fait signifier à Madame [I] [L] le 24 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1 161,33 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 23 septembre 2024 ;

Que la locataire ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai légal qui lui était imparti pour y procéder, comme en atteste le décompte produit à l’audience ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SA HLM ERILIA depuis le 31 octobre 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, la SA [Adresse 7] a produit un dernier décompte arrêté au 06 février 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 2 888,88 euros, loyer de janvier 2025 inclus ;

Qu’ainsi, Madame [I] [L] sera condamnée à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 2 888,88€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 06 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

*

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent ;

Qu’enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ; que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA [Adresse 7] que Madame [I] [L] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience ; que Madame [I] [L] sollicite un délai de paiement par mensualités de 100€, délai auquel la SA HLM ERILIA consent ; qu’il convient de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités ;

Qu’il y a, dès lors, lieu d’octroyer à Madame [I] [L] un délai de paiement par mensualités de 100€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent ;

Que Madame [I] [L] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SA [Adresse 7] ne s’oppose pas ; que, dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; que si Madame [I] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Madame [I] [L] ne sera pas expulsée ;

Qu’en revanche, si Madame [I] [L] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise ;

Que dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [I] [L] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; que par ailleurs, Madame [I] [L] sera condamnée à payer à la SA HLM ERILIA, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 751,73€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [I] [L] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA [Adresse 7] concernant les contrats de bail du 17 juin 2024 consentis à Madame [I] [L] et portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 10] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 2 888,88€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 06 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

AUTORISE Madame [I] [L] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-neuf mois par versements mensuels de 100€ les vingt-huit premiers mois, le solde au vingt-neuvième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

AUTORISE en ce cas l’expulsion de Madame [I] [L] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [I] [L] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 751,73€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

CONDAMNE Madame [I] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 mars 2025,

Le Greffier Le Juge