TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/09009 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKQX

Jugement du 28 Mars 2025

N° : 25/300

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[N] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [J] [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [D] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [N] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°0103) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 629,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.824,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [J] le 28 février 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 6.740,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.000 euros à compter du commandement de payer,

− 120 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le bailleur demande qu’aucun délai de paiement ne soit accordé au locataire. A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendre ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [D] [S] dument munie d’un pouvoir.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s’élève désormais à 7.216,83 euros. La société ESPACIL HABITAT considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et s’en rapporte quant à l’octroi de délai de paiement.

Au soutien de ses demandes, elle souligne que de nombreuses échéances locatives sont restées impayées et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer, la dette ne cessant d’augmenter.

A l’audience, M. [N] [J] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler chaque mois une somme totale de 900 euros afin de régler son loyer et d’apurer sa dette.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, il expose qu’il a connu des problèmes financiers dans les suites d’un divorce et de dettes professionnelles. Il précise vivre de nouveau en couple et avoir un jeune enfant. Il reconnaît ne pas avoir pu régler le dernier loyer en raison de saisies sur son compte bancaire et de réparations à effectuer sur son véhicule. Il estime que sa situation financière va s’améliorer, sa conjointe reprenant prochainement le travail.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

M. [N] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.824,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, tant de l’historique de compte que de l’audience, que si M. [N] [J] a pu effectuer quelques règlements, ces derniers ne sont pas réguliers, celui-ci réglant le loyer un mois sur deux depuis le mois de septembre 2024. Il reconnaît notamment ne pas avoir réglé le mois de décembre 2024. Par suite, il ne peut être considéré que le paiement intégral du loyer ait repris au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Ainsi, les revenus du foyer de M. [N] [J] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme à échoir le premier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, M. [N] [J] lui devait la somme de 7.216,83 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [J] ne contestant pas ce montant et n’apportant aucun élément de nature à le remettre en cause, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 3.824,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.916,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 807,60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [N] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2020 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°0103) à [Localité 9] est résilié depuis le 23 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (appartement n°0103) à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 807,60 euros (huit cent sept euros et soixante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7.216,83 euros (sept mille deux cent seize euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 3.824,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.916,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [N] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l’assignation du 7 novembre 2024,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge