Min N° 25/00377

N° RG 24/05575 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZAI

S.C.I. NOUE FENARD

C/

M. [S] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. NOUE FENARD

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, la Société civile immobilière NOUE FENARD (la SCI NOUE FENARD) a donné à bail à Monsieur [S] [C] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 740 euros, et 49 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SCI NOUE FENARD a fait signifier à Monsieur [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.396,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 septembre 2024, la SCI NOUE FENARD a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2024 la SCI NOUE FENARD a fait assigner Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [S] [C] au paiement des sommes suivantes :◦

la somme de 6.136,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 4.396,28 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, indexation annuelle incluse, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,◦la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile◦les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 09 décembre 2024.

À l’audience du 19 février 2025, la SCI NOUE FENARD représentée maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.842,44 euros arrêtée au 4 février 2025 loyer du mois de février 2025 inclus. Elle souligne que le dernier loyer courant réglé date du mois de juillet 2024 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SCI NOUE FENARD soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 septembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [C] ne conteste pas le principe de la dette, explique avoir perdu son emploi et avoir fait face à des problèmes de véhicule, nécessitant qu’il vende sa voiture, lui permettant ainsi de payer la somme de 6.000 euros en remboursement de la dette locative. Il ajoute avoir récemment trouvé un emploi avec un véhicule de fonction, qu’il percevra des revenus d’environ 2.300 euros et doit contribuer à l’entretien et l’éducation de son enfant à hauteur de 180 euros par mois. Il affirme avoir l’intention de quitter le logement, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ou de 1.000 euros par mois si il quitte le logement, en plus du montant des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [S] [C] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI NOUE FENARD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 décembre, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI NOUE FENARD aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2017, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 04 février 2025 que la bailleresse rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [C] à payer à la SCI NOUE FENARD la somme de 8.842,44 euros, au titre des sommes dues au 04 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024 sur la somme de 4.396,28 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 18 décembre 2017, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2017 à compter du 20 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [C], invité à justifier du paiement de la somme de 6.000 euros en remboursement de la dette et en paiement du loyer en cours, ne s’est pas exécuté. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et la bailleresse s’y opposant, le locataire sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 novembre 2024, Monsieur [S] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [C] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [S] [C] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [C] à payer à la SCI NOUE FENARD la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière NOUE FENARD aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2017 entre la Société civile immobilière NOUE FENARD d’une part et Monsieur [S] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [C] à compter du 20 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la Société civile immobilière NOUE FENARD la somme de de 8.842,44 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 04 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024 sur la somme de 4.396,28 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la Société civile immobilière NOUE FENARD l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [S] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] à payer à la Société civile immobilière NOUE FENARD la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE