COUR D’APPEL DE [Localité 18]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° minute : 25/00030 – CAB 2

N° RG 24/00306 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JUTJ

Chambre : 02 LIQUIDATION DE COMMUNAUTE

Section : 1

M^e Cathy DELGADO, vestiaire : D 21

M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, vestiaire : D12

JUGEMENT du 19 Mai 2025

DEMANDEUR

Madame [F] [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

de nationalité Française

née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 9]

représentée par M^e Cathy DELGADO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

de nationalité Française

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 22]

représenté par M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors des débats et du délibéré : Madame Céline GRUSON, Vice-Présidente

a assisté aux débats : Madame Maëva SUZANNON, adjointe administrative – greffière faisant fonction

En présence de [I] [H], attachée de justice

DÉBATS

Audience du 17 Mars 2025

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, par Madame Céline GRUSON, Vice-Présidente, assistée de M^me Anaëlle FABRE, Greffière

copies délivrées le

CC + CE à M^e Cathy DELGADO

et à M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE

CC à [D] [V] (notaire)

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K] ont vécu en concubinage et se sont séparés en novembre 2021.

Au cours de la vie commune, les parties ont acquis un premier bien immobilier le 1er mars 2017, suivant acte reçu par Maître [S] [U], Notaire à [Localité 23] (Gard), sur la commune de [Localité 14] une parcelle de terrain à bâtir cadastrée [Cadastre 8] [Adresse 15], 17a 83ca, moyennant un prix de 112.000€ payé comptant. Monsieur [A] [K] a acquis 3/5e indivis et Madame [F] [C] 2/5e indivis de ce terrain.

Sur ce terrain a été construite une maison d’habitation.

Ce bien a été vendu le 16 janvier 2024 suivant acte authentique reçu par Maître [N] [Z], notaire à [Localité 23], et Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K] ont chacun reçu la part du prix de vente leur revenant.

Suivant acte authentique de vente du 5 juillet 2016, reçu par Maître [R] [X], notaire à [Localité 17] ([Localité 24]), Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K] ont acquis sur la commune de [Localité 12] une maison à usage d’habitation contenant un étage, une piscine et terrain attenant, cadastrée A [Cadastre 6] [Localité 16], 15a 90ca, moyennant un prix de 375.000€, payé au moyen de deux crédits : – un prêt Habitat Taux fixe n°2016A35XD2E00001 d’un montant de 152.662€ – un prêt Habitat Taux fixe n°2016A35XD2E00002 d’un montant de 192.632€.

Ce bien a été acquis à concurrence de 55 % en pleine propriété par Monsieur [A] [K] et 45 % en pleine propriété par Madame [F] [C].

Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2023, Madame [F] [C] a assigné Monsieur [A] [K] devant le tribunal judiciaire d’Avignon en partage et licitation.

L’affaire a été renvoyée devant le juge aux affaires familiales pour compétence.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juillet 2024, auxquelles il convient expressément de renvoyer quant à l’exposé des moyens de fait et de droit, Madame [F] [C] sollicite de voir :

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et le partage judiciaire de l’indivision existant entre les parties Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K],

— DESIGNER et COMMETTRE tel notaire qu’il plaira afin de procéder aux opérations de compte liquidation et partage de l’indivision dont s’agit et de rechercher et de fixer les droits respectifs des parties,

— JUGER que le notaire désigné pourra s’adjoindre les services du [10] afin de mener à bien la mission qui lui est confiée,

— DESIGNER tel juge pour faire rapport en cas de difficulté,

— ORDONNER que préalablement aux opérations de partage, et pour y parvenir, il sera, à la requête de Madame [F] [C], et en présence de la partie requise, procédé à l’audience des criées du tribunal judiciaire d’Avignon, à la vente de l’immeuble sis [Adresse 13] cadastrée section A n°[Cadastre 5] pour une mise à prix de 480.000 € selon les formalités prévues par la loi,

— CONDAMNER Monsieur [A] [K] à payer au bénéfice de l’indivision, une indemnité d’occupation d’un montant de 1350 € par mois sans décôte à compter du 1er décembre 2021 sur le fondement des dispositions de l’article 815-9 du code civil, somme à parfaire à la date de la sortie de l’indivision,

— JUGER que si une indemnité d’occupation doit être mise à la charge de Madame [F] [C] envers l’indivision au titre de l’occupation du garage, celle-ci sera due sur 12 mois et fixée à 100 € par mois et devra se compenser avec l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [K],

— CONDAMNER Monsieur [A] [K] à payer à Madame [F] [C] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [A] [K] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2024, auxquelles il convient expressément de renvoyer quant à l’exposé des moyens de fait et de droit, Monsieur [A] [K] sollicite de voir :

— ORDONNER l’ouverture des opérations liquidatives et le partage judiciaire de l’indivision [K] / [C] conformément aux dispositions des articles 815 et suivants du Code civil concernant les biens immeubles indivis,

— Par suite, AVANT DIRE DROIT :

— DESIGNER à cet effet tel Notaire qu’il plaira au Tribunal pour procéder aux opérations de liquidation et de partage, et aux comptes entre les parties

— JUGER que le Notaire désigné pourra s’adjoindre les services du [10] pour procéder à l’évaluation des biens

— ORDONNER qu’en cas d’empêchement du Notaire commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du Président rendue sur Requête

— ORDONNER que le Notaire devra établir et remettre à la Juridiction de Céans l’état liquidatif, et à défaut un PV de carence, dans un délai de 8 mois à compter de sa désignation

— DEBOUTER Madame [C] de sa demande préalable de mise aux enchères publiques du bien sis à [Localité 12] en ce qu’elle est prématurée et superfétatoire

— DEBOUTER Madame [C] de sa demande de condamnation d’une indemnité d’occupation, en ce qu’elle est prématurée et sera l’objet des opérations d’expertises

— RENVOYER le dossier à une date de mise en état électronique au fond, post-rapport d’expertise

— CONDAMNER Madame [C] à payer à Monsieur [K] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels pourront être employés en frais privilégiés de partage et d’indivision

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré close l’instruction au 3 mars 2025 et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 19 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

En l’espèce, Madame [F] [C] a précisé dans son acte introductif d’instance le patrimoine immobilier à partager ainsi que ses intentions quant au partage sollicité. Elle a également fait état des diligences entreprises n’ayant pas permis de parvenir à un partage amiable.

Conformément aux dispositions de l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

En conséquence, il convient de faire droit à la demande en partage formée par Madame [F] [C] et d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage selon les modalités définies dans le dispositif du présent jugement.

Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.

L’article 1364 ajoute que : « si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal ».

En l’espèce, la complexité des opérations de liquidation justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage sous la surveillance du juge commis.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 815-9, alinéa 3, du code civil, « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

Il n’est pas contesté en l’espèce que Monsieur [A] [K] est resté habiter au sein du bien immobilier indivis sis [Adresse 11] depuis la séparation intervenue entre les concubins courant novembre 2021.

Pour s’opposer à la fixation du point de départ de l’indemnité d’occupation au 1er décembre 2021 tel que sollicité par Madame [F] [C], Monsieur [A] [K] fait valoir que la jouissance dudit bien n’a pas été privative avant janvier 2023, car son ex-compagne aurait continué à utiliser le bien à titre privé et ou professionnel jusqu’à cette date.

Les parties ne versent aux débats aucun procès-verbal certifiant la date de remise officielle des clés de l’immeuble indivis, ou la date à laquelle Madame [F] [C] a libéré les lieux de toute occupation.

Madame [F] [C] ne rapportant pas la preuve que Monsieur [A] [K] ait eu la jouissance exclusive du bien immobilier avant le 1er janvier 2023, il convient de dire que Monsieur [A] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation en faveur de l’indivision à compter du 1er janvier 2023.

Madame [F] [C] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 1350 €. Monsieur [A] [K] sollicite que Madame [F] [C] soit déboutée de sa demande comme étant prématurée en l’absence d’un éventuel rapport d’expertise du [10].

Madame [F] [C] verse aux débats un avis de valeur locative du bien immobilier de l’agence [19] non daté, évoquant une valeur comprise entre 1300 et 1350 € par mois.

Monsieur [A] [K] verse aux débats un avis de valeur locative du bien immobilier réalisé par l’agence immobilière du [Localité 20] daté du 9 février 2023 évoquant un loyer mensuel de 1100 à 1200 € selon le marché actuel.

Compte tenu de l’ancienneté du litige, Monsieur [A] [K], en qualité d’occupant des lieux, avait la possibilité de solliciter un autre avis de valeur ou de solliciter l’intervention du [10], les deux parties étant d’accord dans le cadre de la présente instance sur le recours à l’expertise du [10].

Monsieur [A] [K] n’a pas fait usage de cette faculté afin de compléter les éléments d’appréciation de la valeur locative du bien.

Les deux avis de valeur locative permettent de retenir une valeur locative médiane de 1.225 €.

Au regard du caractère précaire de l’occupation dudit bien, une décôte de 15 % sera retenue.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [K] sera fixé à 1.041,25 €.

Sur la demande en licitation

En vertu de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile.

Plusieurs points de désaccords restent à trancher entre les parties qui devront être évoqués dans le cadre des opérations de liquidation partage.

Ces différents points seront déterminants notamment quant au chiffrage de la soulte qui sera due à l’éventuel attributaire du bien indivis.

Ainsi, bien que l’ensemble immobilier indivis ne puisse a priori pas faire l’objet d’un partage en lots de valeur équivalente, la demande de licitation formée par Madame [F] [C] apparaît prématurée dans le cadre de l’ouverture du partage judiciaire et sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

En conséquence, Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [F] [C] et Monsieur [A] [K],

DESIGNE pour y procéder Maître [D] [V], notaire à [Localité 21], pour procéder aux opérations de liquidation partage,

DESIGNE Madame Céline GRUSON, juge aux affaires familiales pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, ou tout juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire d’Avignon en cas d’empêchement, avec lequel les échanges se feront par lettre simple, adressée en copie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux avocats des parties,

DIT que le notaire établira avec les parties dès la première réunion un calendrier des rendez vous avec indication des diligences à accomplir par chacune et la date de la transmission de son projet d’état liquidatif au juge commis, avec rappel de dispositions de l’article 1374 du cpc. Ce calendrier sera communiqué aux parties et au juge commis,

RAPPELLE que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis,

Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile)

— le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport,

— le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions , astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord , désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…),

— si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure,étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable,

— en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif,

— la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d’acte,

— le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’ accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’ aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’ acte,

— le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties,

Rappel des dispositions de l’article 841-1 du code civil : " Si le notaire commis pour établir l’état liquidatif se heurte à l’inertie d’un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l’indivisaire d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations.”,

DIT que Monsieur [A] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation de 1.041,25 € en faveur de l’indivision à compter du 1er janvier 2023, jusqu’à la date de jouissance divise, telle qu’elle devra être fixée dans le cadre des opérations de liquidation partage,

DEBOUTE Madame [F] [C] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 1er janvier 2023,

DEBOUTE Madame [F] [C] de sa demande de licitation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision,

La présente décision ayant été signée par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES