REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 26/00611 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LASJ

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 11 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU, ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Nicolas BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Z]

né le 28 Octobre 1954 à [Localité 1] (DEUX [Localité 2]), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Laura CUERVO

1 copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 décembre 2025, signifié par remise en l’étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 5] " représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Grand Bleu, a assigné Monsieur [Z] [G] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 11 février 2026.

Il poursuit la condamnation du défendeur à lui régler les sommes suivantes à savoir :

* en principal 3209,60 euros arrêtée au 14 novembre 2025 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de la mise en demeure,

* 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais de signification, d’exécution et de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 5] " était représenté à l’audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Monsieur [Z] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*************

MOTIFS :

Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. "

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

L’article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi il est de jurisprudence constante que s’agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.

L’article 28 du décret visé plus avant rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots n° 36 et 236 au sein de la communauté immobilière " [Adresse 5] " comme en atteste le relevé de propriété produit par le Syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

— le relevé du compte copropriétaire arrêté au 14 novembre 2025 présentant un solde débiteur de 3209, 60 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 10 mai 2023, en l’état du jugement prononcé par la Juridiction de Céans le 29 juin 2023, au 04 novembre 2025,

— les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période concernée par la procédure,

— les comptes des exercices concernés par la procédure,

— les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, adopté le budget des exercices 2023, 2024, 2025, 2026 voté le montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour les exercices 2023, 2024, 2025, 2026 et désigné la SAS Foncia Grand Bleu pour les périodes du 18 février 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2028,

— l’attestation établie par le syndic de l’absence de recours à l’encontre des assemblées

— les relances adressées au défendeur dont la mise en demeure du 19 décembre 2024 ne comprenant ni le récépissé de dépôt ni l’accusé de réception retournés par les services postaux,

— les frais facturés au copropriétaire par le syndic,

— le contrat de syndic de la SAS Foncia Grand Bleu pour les périodes du 18 février 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2028.

Selon jugement prononcé par la Juridiction de Céans le 29 juin 2023 (RG n°23/02881), Monsieur [Z] [G] a été condamné au paiement de la somme de 2218,75 euros arrêtée au 10 février 2023 au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux, fonds de prévoyance travaux loi ALUR) et frais de recouvrement prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée le 12 février 2022 sur la somme de 2880,94 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Il a été condamné par ailleurs à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  55 euros au titre de la mise en demeure du 5 juillet 2021,

—  32 euros au titre des frais de relance du 1er septembre 2021,

—  100 euros au titre des frais de recouvrement,

—  176,60 euros au titre des frais de délivrance de la sommation de payer du 19 novembre 2022,

—  164 euros au titre des frais pour transmission du dossier à l’huissier,

—  384 euros au titre des frais pour transmission du dossier à l’avocat,

—  400 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Postérieurement à cette décision le demandeur, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, a facturé de nouveaux honoraires de contentieux à Monsieur [Z] [G].

Ces honoraires ne peuvent être qualifiés de frais d’exécution forcée au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En conséquence, dans le cadre de la présente instance, le compte copropriétaire présente en réalité au 14 novembre 2025 un solde débiteur de 4662,10 euros se décomposant comme suit:

— Solde débiteur pour la période du 10 mai 2023 au 04 novembre 2025 (selon décompte versé aux débats par le demandeur) : 3209,60 euros,

— Honoraires de suivi du dossier transmis à l’avocat facturés les 21 septembre 2023 (133 euros), 20 novembre 2023 (199,50 euros), 23 mars 2024 (199,50 euros), 10 juin 2024 (199,50 euros) et 21 mars 2025 (223,50 euros) pour un montant total de 955 euros

— Honoraires de suivi de recouvrement facturés le 24 septembre 2024 : 199,50 euros

— Honoraires de suivi de recouvrement facturés le 20 juin 2025 : 149 euros

— Honoraires de suivi de recouvrement facturés le 18 septembre 2025 : 149 euros

Pour autant, ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les honoraires de syndic pour « constitution dossier avocat » comptabilisés le 04 novembre 2025 (384 euros), le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SAS FONCIA GRAND BLEU, la simple transmission de pièces à l’auxiliaire de Justice ne pouvant s’entendre comme tel au sens de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015,

— les honoraires de syndic pour « suivi du dossier transmis à l’avocat » et « suivi recouvrement » comptabilisés les 21 septembre 2023 (133 euros), 20 novembre 2023 (199,50 euros), 23 mars 2024 (199,50 euros), 10 juin 2024 (199,50 euros), 24 septembre 2024 (199,50 euros), 21 mars 2025 (223,50 euros), 20 juin 2025 (149 euros) et 18 septembre 2025 (149 euros), ces frais n’ayant aucun fondement légal, une telle facturation ayant pour seule finalité d’augmenter artificiellement la dette de charges.

L’ensemble de ces frais (1836,50 euros) doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires " [Adresse 5] " la somme de 2825,60 euros arrêtée au 14 novembre 2025, au titre des appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux loi ALUR), charges et frais nécessaires au recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exigibles pour la période du 10 mai 2023 au 4 novembre 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance et non de la mise en demeure du 19 décembre 2024 en l’absence de production de la preuve du dépôt et de l’accusé de réception retournés par les services postaux, jusqu’à parfait paiement .

Le syndicat des copropriétaires est débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le compte enregistre un solde débiteur permanent depuis plus de deux ans.

Par ailleurs, les causes du jugement prononcé par la Juridiction de Céans le 29 juin 2023 (RG n°23/02881) n’ont pas été soldées à ce jour par le défendeur.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [Z] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Monsieur [Z] [G] est condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier du demandeur.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Z] [G] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 5] " une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les dépens ne comprendront pas les frais « de recouvrement » qui n’ont aucun fondement légal. Ils ne comprendront pas davantage les frais d’exécution qui à ce stade ne sont pas justifiés, le [Etablissement 1] n’ayant pas à anticiper sur l’exécution ultérieure de ses décisions.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

La Quatrième Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Draguignan, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 5] " :

— la somme de deux-mille-huit-cent-vingt-cinq euros et soixante centimes (2825,60 euros) arrêtée au 14 novembre 2025, au titre des appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux loi ALUR), charges et frais nécessaires au recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exigibles pour la période du 10 mai 2023 au 4 novembre 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance jusqu’à parfait paiement,

— la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 5] " pour le surplus de ses prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE