TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Vinc OKILA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XB2

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], ayant pour sigle RIVP

S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y] [S]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Vinc OKILA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1941

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XB2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023, la RIVP a donné à bail à Monsieur [K] [Y] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ét. [Adresse 4], outre une cave, [Localité 2], pour un loyer de 353,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [K] [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

ordonner la résiliation, à compter du jour de la délivrance de l’assignation, du bail d’habitation conclu avec Monsieur [K] [Y] [S] du fait de la non occupation personnelle de l’appartement loué par ce dernier et de la cession illicite dudit bail ou de sa sous-location illicite,être autorisée à reprendre possession du logement faisant l’objet du bail,ordonner la libération des lieux par le locataire et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [K] [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer plus les charges à compter du jour de la délivrance de l’assignation, à défaut, du jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération des lieux,condamner Monsieur [K] [Y] [S] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2025 et renvoyée au 11 décembre 2025.

A cette date, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et notamment la résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux.

En défense, Monsieur [K] [Y] [S] était représenté par un conseil, lequel a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes, expliquant que le locataire n’avait fait que recevoir des amis et des cousins dans son logement, réglant par ailleurs régulièrement ses loyers et n’ayant aucune raison de sous-louer son logement d’autant qu’il a effectué une demande de regroupement familial auprès de la Préfecture le 09 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des fins, moyens et prétentions de parties, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

— Sur la demande en résiliation de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation tandis que l’article 1228 du code civil ajoute le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n’a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Cette obligation est d’ailleurs rappelée à l’article 1 des conditions générales du contrat de bail du 28 décembre 2023 qui énonce que le preneur devra occuper le logement au moins 8 mois par an et à l’article 5 qui prévoit que le bail est incessible et intransmissible, et que le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes énumérées à l’article 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation, sous réserve d’en informer préalablement le bailleur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties mentionne que Monsieur [K] [Y] [S] doit occuper personnellement les lieux loués et le bailleur soutient que Monsieur [K] [Y] [S] ne réside pas dans le logement, ce que ce dernier conteste.

Or, il résulte de la sommation interpellative du 06 juillet 2024 versée au dossier et réalisée à la demande de la RIVP, que le logement était alors occupé par un certain [L] [N], de nationalité soudanaise, né le 01 février 1993 qui a indiqué occuper le logement depuis décembre 2023 avec son frère, un certain [T] [F], son épouse et leurs 3 enfants, précisant que Monsieur [K] [Y] [S] leur prête le logement gracieusement pour « une durée assez courte mais indéterminée » et qu’il vit d’ailleurs avec eux.

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00157 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XB2

Ainsi si Monsieur [K] [Y] [S] « prête » son logement à des personnes, c’est qu’en réalité il n’y habite pas, sans quoi ces personnes seraient hébergées ou accueillies par lui, et d’ailleurs ce dernier n’était pas présent lors du passage du commissaire de justice, tandis que les occupants indiquent qu’ils sont dans les lieux depuis 8 mois. Il est ainsi établi que pendant au moins 8 mois, Monsieur [K] [Y] [S] n’a pas occupé son logement entre décembre 2023 et juillet 2024, ce dernier ne communiquant aucun élément de nature à démontrer sa présence dans les lieux (attestations de voisins notamment).

Il convient de noter que lors de l’assignation en expulsion délivrée le 22 août 2023, Monsieur [K] [Y] [S] n’était pas plus présent à son domicile.

Autorisée par ordonnance sur requête du 09 septembre 2024, la RIVP a fait procéder le 07 octobre 2024 à un constat d’occupation des lieux et à cette occasion, le commissaire de justice a constaté que personne n’était présent dans le logement lors de son passage mais que s’y trouvaient de nombreux courriers dont aucun n’était adressé au locataire, à savoir:

un courrier non ouvert adressé par la mairie de [Localité 3] à Monsieur [A] [Q] [X],un courrier non ouvert adressé à la même personne résidant à [Localité 3] portant la mention « République française »,un courrier de la Cour nationale du droit d’asile adressé à Monsieur [C] [G] [Z] [M] résidant à [Localité 4],un courrier émanant d’un docteur à [Localité 5] adressé à Monsieur [M] [C] [G],une attestation de prolongation d’instruction d’une demande de titre de séjour au nom de Monsieur [V] [V] [W],un courrier de l’assurance maladie de la Drôme adressé à Monsieur [C] [G] [Z] [M], [E] [J] à [Localité 6],et un courrier ayant pour objet "avis criminel: accusé [M] [G] [Z] [C]".

Il a également noté la présence de deux lits dans le salon, étant manifestement utilisés selon les photos produites, tandis que dans la chambre du logement, le commissaire de justice a relevé la présence de cahiers scolaires.

Il a également noté la présence de 8 brosses à dents dans la salle de bain, de nombreuses vestes et paires de chaussures dans l’entrée.

En réponse, Monsieur [K] [Y] [S] affirme qu’il n’a fait que recevoir des cousins venant de Norvège qui étaient de passage en France mais ne produit ni justificatif du lien de filiation entre lui et les personnes qui ont décliné leur identité lors du passage du commissaire de justice, ni attestation de présence de la part de ces derniers.

Monsieur [K] [Y] [S] ajoute qu’il n’a pas d’intérêt à recourir à la sous-location puisqu’il a fait une demande de regroupement familial et produit de nombreuses factures relatives au logement, émises à son nom, mais aucun de ces nombreux documents administratifs n’était présent dans le logement lors du passage du commissaire de justice, de même qu’aucune personnalisation du logement n’est notable, hormis le grand portrait photo du couple accroché en évidence sur le mur du salon. Quant aux affirmations du locataire concernant le rangement de ses papiers personnels dans le caisson de son lit, ce qui expliquerait que le commissaire de justice ne les ait pas remarqués, rien ne permet d’en attester, la photographie produite n’ayant aucune valeur probante compte-tenu de l’impossibilité d’identifier sa provenance, le lieu et la date de sa prise de vue.

Or si les éléments ci-dessus (photo décorative, factures, etc) sont certainement nécessaires à la demande de regroupement familial de Monsieur [K] [Y] [S], force est de constater qu’ils ne sont pas de nature à établir qu’il réside en personne dans le logement, les nombreux lits, les multiples brosses à dent et les courriers administratifs émis à d’autres noms que le sien étant de nature au contraire à démontrer qu’il n’occupe pas personnellement le logement.

Dès lors, Monsieur [K] [Y] [S] n’ayant pas satisfait à son obligation d’occupation personnelle des lieux loués résultant tant de l’article 3 de son contrat de bail que des dispositions précitées, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision et d’ordonner la libération des lieux dans les conditions prévues au dispositif de la décision. A défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [S] sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre, en tant que de besoin, le concours de la force publique.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [K] [Y] [S] sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé, comme si le bail s’était poursuivi, augmenté de la provision sur charges.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire par provision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

L’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la RIVP qui a été contrainte d’exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice. Monsieur [K] [Y] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros à ce titre.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [K] [Y] [S] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti le 28 décembre 2023 par la RIVP à Monsieur [K] [Y] [S] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], outre une cave, [Localité 2], à effet du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion des lieux loués de Monsieur [K] [Y] [S] et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,du bail ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [K] [Y] [S] à la RIVP à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [K] [Y] [S] à payer cette indemnité d’occupation à la RIVP jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [S] à payer à la RIVP une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [S] au paiement des dépens de l’instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE