Minute N° 16/2025

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 21/00973 – N° Portalis DB3F-W-B7F-IYIC

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

AFFAIRE : [D]

C/

[B]

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [D]

née le 08 Mai 1959 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Véronique DEMICHELIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Pascale BARTON SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [V] [U] épouse [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Karine HAROUTUNIAN-ASSANTE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Pascale BARTON SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [G] [E]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Assesseur : M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024

Greffier : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Marchal

Expédition à : M^e Bastias + M^e Haroutunian

délivrées le 20/01/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 04/06/19, Mme [D] a acquis des consorts [B] une maison d’habitation à [Localité 8] (84) au prix de 568 000 €, outre les frais de notaire s’élevant à 39 272 € et la commission d’agence immobilière à 18 000 €.

Se plaignant de désordres (piscine, cave, terrasse, fissures, système d’évacuation d’eaux usées, plomberie…), Mme [D] assignait en référé les vendeurs, la société SMART PISCINES et son mandataire judiciaire Me [J], la compagnie AXA (assureur de SMART PISCINES) et M [E] (agent immobilier CAPIFRANCE) et obtenait de voir ordonner le 01/03/21, une expertise judiciaire confiée à M [N].

Aux termes de son rapport, l’expert détaillait les désordres dont il précisait que l’ensemble “ne peut être découvert que par l’occupation régulière des lieux et non par des visites ponctuelles”.

A la suite d’un protocole transactionnel intervenu le 19/05/23 avec AXA, assureur de SMART PISCINES, et aux termes duquel une indemnisation de 105 260, 32 € était accordée à Mme [D], celle-ci se désistait de son action à l’encontre de SMART PISCINES et AXA.

Par conclusions notifiées par RPVA le 05/02/24, Mme [D] demandait au tribunal de:

Vu l’article 1641 du Code Civil,

Vu les articles 1137 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1992 du Code Civil,

Vu l’article L.124-3 du code des assurances,

Vu la jurisprudence

— Condamner in solidum Mr [R] [B] et Mme [V] [U] ÉPOUSE [B] et Monsieur [E] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 2.706 € au titre de son préjudice matériel, de 78 000 € au titre de son préjudice économique et de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de son préjudice lié à la résistance abusive des défendeurs ;

— Condamner Mr [R] [B] et Mme [V] [U] ÉPOUSE [B] à payer in solidum à Mme [Y] [D] la somme de 225 € par mois à compter du mois de juin 2019 jusqu’au mois de février 2024, au titre du préjudice de jouissance soit la somme de 12.600 €, à parfaire au jour du jugement ;

— Condamner in solidum les époux [R] et [V] [B] ainsi que Monsieur [G] [E] à payer chacun à Madame [Y] [D] la somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire non-pris en charge par AXA au titre du protocole d’accord transactionnel, soit la somme de 196 € .

— Débouter tout concluant de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29/03/24, M. [E] agent commercial de l’agence immobilière CAPIFRANCE demandait à voir :

— Débouter Madame [D] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de

Monsieur [E],

— Débouter Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes à

l’encontre de Monsieur [E]

A titre subsidiaire,

— Faire application du principe de perte de chance,

— Tenir compte des montants versés par AXA à Madame [D] dans le cadre du protocole transactionnel à hauteur de 105 260 euros.

— Ramener les montants sollicités à de plus justes proportions,

— Condamner Monsieur et Madame [B] à relever indemne et à garantir Monsieur

[E] de toute condamnation prononcée à son encontre,

— Ecarter l’exécution provisoire de plein droit,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [D], ou tout succombant, à verser à Monsieur [E]

la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— La Condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure en ce compris les frais

de l’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 01/12/23, les consorts [B] demandaient u tribunal de :

Vu l’article 132 du CPC,

Vu les articles 1641, 1137 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des époux [B],

— Débouter Monsieur [G] [E] de ses demandes subsidiaires tendant à être relevé et garanti d’éventuelles condamnations à son encontre par les époux [B],

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur [G] [E] à relever et garantir les époux [B] d’éventuelles condamnations prononcées à leur encontre.

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire de plein droit,

A titre reconventionnel,

— Condamner Madame [D] à payer respectivement à Monsieur [R] et Madame [V] [B] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts, soit la somme totale de 20.000,00 € en réparation de leur préjudice moral.

— Condamner Madame [D] au paiement de la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et des entiers dépens.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture intervenait le 02/08/24, renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 25/11/24.

MOTIFS DE LA DECISION

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil).

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie (article 1643 du code civil).

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du code civil).

*

Dans le dernier état de la procédure, les vices affectant l’immeuble dont Mme [D] demande l’indemnisation aux vendeurs et à l’agent immobilier se limitent à ceux en rubriques 5 à 9 du rapport [N], les 4 premiers (concernant la piscine) ayant fait l’objet d’une transaction par ailleurs suivie d’un désistement d’instance et d’action à l’encontre du pisciniste et son assureur.

S’agissant des vices restant litigieux, ils concernent :

— la fissuration du pignon Nord-Ouest (n°5),

— l’écart entre réalité et affectation de la cuisine exisante en compraison du permis de construire initial (n°6),

— l’installation de la robinetterie d’eaux non conforme à la règlementation (n°7),

— la pente importante en direction du mur de l’habitation au droit d’une partie de la terrasse extérieure (n°8).

L’expert a indiqué dans son rapport, concernant les désordres constatés, que “… l’ensemble ne peut être découvert que par l’occupation régulière des lieux et non par des visites ponctuelles”.

Il a encore indiqué que du point de vue del’acquéreur “les déosrdres et non-conformités ne pouvaient être décelés”

Ainsi, même si cinq visites ont été effectuées par Mme [D], il ne peut être soutenu, s’agissant de tels défauts relevés par l’expert, qu’ils auraient été apparents – même s’agissant de la fissuration du pignon Nord-Ouest (n°5), car il aurait fallu pénétrer dans la propriété voisine pour la constater (ne s’agissant d’une fissure traversante visible de l’intérieur de l’immeuble vendu).

Il convient donc de qualifier de vices cachés, les défauts et désordres litigieux.

Le bien vendu à Mme [D] par les époux [B] était leur maison d’habitation; s’agissant ainsi de vendeurs occupant régulièrement les lieux – occupation permettant, selon l’expert, de connaître les vices – il y a lieu d’en déduire que les époux [B] connaissaient l’ensemble des désordres déplorés.

Ils les connaissaient d’autant plus certainement que, comme relevé par l’expert, les désordres et non-conformités sont tous liés à des travaux ordonnés par M [B] (rapport p 42) – que Mme [B], son épouse, ne pouvait ignorer.

Connaissant les désordres et non-conformité et n’en ayant pour autant pas fait part à l’acquéreur, la réticence des vendeurs était dolosive.

Les consorts [B] seront condamnés à indemniser Mme [D] au titre des prejudices materiels à hauteur de la somme de 2 706 € réclamée, en rapport avec le chiffrage des reprises par l’expert.

Il n’est pas démontré que M. [E], commercial de l’agence immobilière, connaissait l’existence des désordres affectant l’immeuble ; l’agence immobilière n’est pas une professionnelle de la construction (ni n’occupe régulièrement les lieux, comme les vendeurs en l’espèce); il n’y a donc pas lieu de condamner M. [E] in solidum avec les consorts [B] au titre du préjudice matériel.

S’agissant du préjudice économique invoqué, et chiffré à 78 000 €, il tiendrait à la dévalorisation de l’immeuble de Mme [D] en raison de la construction, après la vente, d’un lotissement sur un terrain voisin, lotissement ayant une vue sur la propriété de la demanderesse – à la différence des maisons voisines pré-existantes à la vente dont les murs mitoyens suffisent à priver de vue chez elle.

Mme [D] soutient avoir, avant la vente, interrogé agence et vendeurs sur l’avenir du terrain voisin, d’une importante surface, non construit à l’époque, et n’avoir pas été informée alors par eux de ce projet de lotissement dont elle soutient qu’ils en avaient connaissance, de sorte qu’ils devraient repondre, les vendeurs cocontractants, de leur mauvaise foi, et M [E] (mandataire des vendeurs), d’un manquement à son devoir d’information et de conseil.

M. [B] était parfaitement au courant des projets d’aménagement urbain sur la commune puisqu’il avait à cet égard exercé un recours devant le tribunal administratif, bien avant la vente, étant noté l’approbation d’un nouveau PLU le 20/12/16 (après annulation du précédent par le tribunal administratif) dont les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) prévoyaient sur la zone “entrée de village” où se trouve la parcelle acquise par Mme [D] “ poursuivre les aménagement urbains… structurer l’habitat par la production de formes urbaines plus compactes (esprit village) en cohérence avec la proximité des équipements et des transports en commun : diversifier les formes urbaines et limiter le phénomène de banalisation du paysage urbain…”.

Le dol est ainsi caractérisé de la part des consorts, manifestement inspirés par le souci de vendre leur bien – vente qui risquait d’ être compromise, ou négociée à un moindre prix, si la perspective de construction d’un lotissement voisin était révélée à l’acquéreur.

M. [E], en tant que professionnel de l’immobilier, localement implanté, ne saurait davantage échapper au grief qui lui est fait : il était nécessairement informé des projets d’urbanisme de la petite commune (800 habitants) où se trouve le bien qu’il avait mandat de vendre, et à tout le moins devait s’en préoccuper pour être en mesure de répondre de manière informée à l’acquéreur de la maison, voisine d’un vaste terrain non construit, qui allait naturellement l’interroger sur l’avenir d’un tel environnement.

M. [E] verra rejeter sa demande tendant à être relevé et garanti de toute condamnation à son encontre par les consorts [B].

L’indemnisation réclamée par Mme [D] en réparation de ce qu’elle qualifie de “préjudice économique”, tenant la dévaluation préjudiciable de son immeuble, se fonde sur l’écart entre le prix de vente de 568 000 € (hors frais d’agence et de notaire) en 2019, et l’évaluation par l’agence immobilière ORPI en date du 12/08/23 à la somme de 490 000 €- mentionnant au titre des “faiblesses : … vis-à-vis voisins très proches”.

Ce préjudice ne saurait cependant s’élever à la somme de 78 000 €, exagérément réclamée, et ce :

> d’une part, en ce que achetant en zone constructible (et déjà construite) la proximité d’un terrain vierge de construction laissait augurer d’une probabilité de construction à plus ou moins long terme, de sorte que l’incidence du dol sur la décision d’acheter est à relativiser,

> d’autre part, en ce que la réparation réclamée s’analyse seulement en une perte de chance d’acquérir l’immeuble à meilleur prix, et ne peut équivaloir à la totalité de l’écart de 78 000 € allégué comme constituant un préjudice économique objectif, étant ajouté que la preuve de cette dévalorisation ne repose, en l’occurrence, que sur l’avis d’une seule agence immobilière (Orpi, pièce 19).

L’indemnisation du préjudice, au titre de la perte de chance, sera fixée à 10% de la dévalorisation du bien, soit la somme de 7 800 € au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

En raison des déconvenues et tracas causés à Mme [D] par le fait de l’attitude dolosive des vendeurs et du défaut de conseil de l’agent immobilier, ceux-ci seront condamnés à lui payer la somme de 1500 € de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral.

Mme [D] sera, en revanche, déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance allégué ; en effet, ce préjudice tient essentiellement aux désordres relatifs à la piscine, dont le tribunal n’est plus saisi depuis que la demanderesse en a été dédommagée aux termes du protocole transactionnel conclu avec la compagnie AXA, et s’est désistée de l’instance et de l’action à l’encontre de la société SMART PISCINE et de son assureur AXA.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [D]la charge de la totalité de ses frais irrépétibles; les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2000 € à ce titre.

Parties succombantes, les consorts [B] et M [E] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’y a pas de raisons d’écarter l’exécution provisoire, qui est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, contradictoirement, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [V] [U] épouse [B] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 2 706 € au titre de son préjudice matériel,

DEBOUTE Madame [Y] [D] de sa demande à l’encontre de [G] [E] au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B], Madame [V] [U] épouse [B] et Monsieur [G] [E] à payer à Madame [V] [D]:

> la somme de 7 800 € au titre de la perte de chance d’acquérir à moindre prix,

> la somme de 1 500 € au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Madame [Y] [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B], Madame [V] [U] épouse [B] et Monsieur [G] [E] à payer à Madame [Y] [D] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B], Madame [V] [U] épouse [B] et Monsieur [G] [E] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT