COUR D’APPEL DE [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00500 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2NH

Minute N° : 25/00019

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivrée à :M.[B]

le :08/01/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Mme [L] [N], munie d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [B]

né le 01 Juin 1963

[Adresse 2],

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2020, la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT a consenti à [J] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 13], moyennant un loyer mensuel de 302,66 euros, charges non comprises, à compter du 1er décembre 2020.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 302,66 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT a fait délivrer à [J] [B] un commandement de payer la somme totale de 1645,85 euros selon décompte arrêté au 10 juin 2024, et dont la somme de 1520,60 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, [J] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 20 août 2024 aux fins :

de constatation de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;de lui régler la somme de 2154,40 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 13 août 2024 ;de lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 391,90 euros à compter du 14 août 2024 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,de le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2024.*

A l’audience du 3 décembre 2024, la SCIC Grand Delta Habitat, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement. Elle déclare accepter le plan d’apurement établi le 15 octobre 2024 ainsi que la suspension de la clause résolutoire, et précise qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Au cours de cette audience, [J] [B] a comparu et a fait valoir que son absence de paiement du loyer était due à des difficultés temporaires de perception de sa pension d’invalidité par la mutualité sociale agricole. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 58,83 euros, en plus du loyer courant, avec le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Le défendeur ayant comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, disposant que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Un diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 15] a été reçu au greffe le 2 novembre 2024. Il mentionne que [J] [B], âgé de 61 ans, vit seul dans son logement, tandis que son épouse vit au Maroc. Il perçoit une pension d’invalidité d’un montant de 1236 euros depuis le 1er janvier 2013, faisant suite à un accident de travail. En outre, il fait état d’une précarité dans le logement tenant à l’absence de meubles essentiels.

Par ailleurs, [J] [B] présente une dette antérieure issue d’un crédit à la consommation qui s’élève à 1412,45 euros au 13 novembre 2024. Le service en charge du diagnostic social et financier a contacté les commissaires de justice afin de solliciter la mise en place d’un échéancier, le 20 novembre 2024.

Enfin, le diagnostic social et financier mentionne qu’un dossier de surendettement traité par la commission le 24 décembre 2020 a fait l’objet d’un moratoire de 24 mois.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 03 septembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée au 03 décembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

En l’espèce, le pôle logement de la caisse aux allocations familiales du [Localité 15] a été avisé le 10 juin 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa second que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

En l’espèce, le contrat de bail du 26 novembre 2020 contient en son article 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT a fait signifier à [J] [B], le 13 juin 2024, un commandement de payer la somme totale de 1520,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC Grand Delta Habitat que [J] [B] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 13 août 2024 (commandement + 2mois) au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 26 novembre 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 4 prévoit que « la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

[J] [B] sollicite l’octroi de délai de paiement sur 10 mois, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

La SCIC Grand Delta Habitat produit un plan d’apurement signé entre les parties le 15 octobre 2024 sur la base d’une dette locative à hauteur de 588,31 euros remboursable en 9 mensualités de 58,83 euros à compter du mois de novembre 2024 et une 10ème mensualité à hauteur de 58,84 euros.

Il y a lieu de constater l’accord des parties sur le principe de la dette, son montant arrêté au 15 octobre 2024, et d’accorder des délais de paiement à [J] [B] dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

[J] [B] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, suspension à laquelle la SCIC Grand Delta Habitat ne s’oppose pas.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [J] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [J] [B] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [J] [B] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [J] [B] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [J] [B] sera tenu de payer à la SCIC Grand Delta Habitat, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[J] [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 juin 2024.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 7], loué par [J] [B] suivant contrat de bail du 26 novembre 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2020 entre la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT et [J] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Adresse 6] [Localité 1], sont réunies à la date du 13 août 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 13 août 2024,

CONSTATONS l’accord des parties conclu le 15 octobre 2024, sur le principe de la dette, son montant et les modalités de son apurement,

Et en application de celui-ci,

CONDAMNONS à titre provisionnel [J] [B] à payer à la SCIC [Adresse 9] venant aux droits de VALLIS HABITAT, la somme de 588,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 octobre 2024, date de signature du plan,

DISONS que [J] [B] pourra se libérer de ladite somme par 9 mensualités de 58,83 euros payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même temps que lui, à compter du mois de novembre 2024 et une 10ème mensualité d’un montant de 58,84 euros,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse :

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— à défaut de départ volontaire de [J] [B] des lieux situés [Adresse 12] à [Localité 7], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par la SCIC [Adresse 9].

— [J] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 15],

CONDAMNONS [J] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 juin 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 7 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge