COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00056 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCAV

Minute N° : 25/00540

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE URBAN ET SENS, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA L’HORLOGE, SARL au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-françois CASILE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [L] [M]

né le 20 Septembre 1995 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] [M] est propriétaire dans l’immeuble en copropriété dénommé « URBAN ET SENS » sis [Adresse 6], des lots n°10 et 50.

Monsieur [W] [L] [M] a été mis en demeure de régler ses charges de copropriété par commandement de payer du 1er octobre 2024 et par lettre recommandée du 18 novembre 2024, revenue « Destinataire inconnu à l’adresse ».

Suite à échec de conciliation, Madame [V] [X], Médiatrice chez APARTE MEDIATION, a rendu un procès-verbal de carence en date du 8 avril 2025.

N’obtenant pas règlement amiable des charges de copropriétés, par exploit délivré le 16 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CITYA, a fait citer Monsieur [W] [L] [M] devant le présent tribunal aux fins principalement de le voir condamné au règlement des charges de copropriété lui incombant.

*

Au cours de l’audience du 3 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété URBAN ET SENS a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [I] [Z] à lui payer au titre de charges de copropriété arrêtés au 9 avril 2025, la somme de 1.756,79 €, outre intérêts au taux légal à compter commandement en date du 1er octobre 2024,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] à lui payer la somme de 1.718,16 € au titre des frais nécessaires outre intérêts au taux légal à compter à compter du commandement en date du 1er octobre 2024,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] à lui payer la somme de 2.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [I] [Z] à lui payer la somme de 2.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] aux entiers dépens.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires la copropriété RESIDENCE DE L’EPI considère que son action repose sur l’obligation de participation aux charges des copropriétaires tels que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cours de cette audience, Monsieur [W] [L] [M] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Dans le cadre de cette procédure, Monsieur [W] [L] [M] a été cité à étude.

Le défendeur n’ayant pas comparu ou n’ayant pas été représenté, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties en l’absence de citation délivrée à personne, conformément aux dispositions de l’article 473 al.2 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal rappelle qu’en procédure orale, les prétentions des parties doivent être soutenues oralement ou reprises dans leurs conclusions ; les montants du relevé de compte du 22 mai 2025 non soutenus, ne pourront donc être pris en compte dans ces débats en tant que mise à jour des montants demandés.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que “A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugé dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande ;

“Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours”.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;

L’application des dispositions de l’article 10-1 en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle et exceptionnelle, exclusive de la seule transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat, qui, elle, ne peut se voir rémunérer qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires et non du seul copropriétaire défaillant. Dans les deux derniers cas, il s’agit de justifier de diligences particulières en raison du recouvrement comme par exemple : les recherches d’indivisaires dans le cadre de successions ou les recherches de copropriétaires lorsqu’ils n’ont pas transmis leurs nouvelles adresses au syndic…

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En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il ressort notamment qu’au cours de l’assemblées 2024 les comptes de l’exercice précédent ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2024/2025 et 2025/2026 votés. Par la suite, Monsieur [W] [L] [Y] [J] a été défaillant suite à l’envoi du commandement de payer du 1er octobre 2024 et de la mise en demeure en date du 18 novembre 2024.

Le défendeur n’a contesté aucune de ces décisions dans le délai imparti.

Il résulte du certificat de la Direction générale des finances publiques service de la publicité foncière [Localité 10] du 26 novembre 2024 et du titre de propriété du 1er juin 2022 versés aux débats que Monsieur [W] [L] [M] est bien propriétaire au sein de copropriété dénommé « URBAN ET SENS » sis [Adresse 6], des lots n°10 et 50. Il est tenu, de ce fait, au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès, qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Le demandeur soutien que les frais de diligence sont de nature exceptionnelle considérant que le syndic doit « fournir au fur et à mesure de la procédure, produire des décomptes actualisés à chaque audience. Il doit encore établir, en cas de condamnation antérieure, un décompte distinct des condamnations et frais pour la période couverte par un précédant titre exécutoire, puis des décomptes pour la période postérieure […] dès lors, la constitution ainsi que le suivi du dossier transmis aux auxiliaires de justice ne peuvent en aucun cas s’interpréter qu’en la réunion des éléments du dossier et la compilation des données relatives aux sommes dues ».

Or, établir la preuve et fournir les justificatifs nécessaires au succès de ses prétentions en justice constitue une règle de base pour tout requérant. Ces actions ne peuvent donc être qualifiées d’exceptionnelles au sens du décret n°2025-342 du 25 mars 2015.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 1.756,79 € selon décompte arrêté au 9 avril 2025. Les frais « CONTENTIEUX » de 730,00 € ne constituent, quant à eux, pas des frais nécessaires.

Par conséquent, Monsieur [W] [L] [I] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 1.756,79 €, montant des charges de copropriété arrêtées au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter :

Du 1er octobre 2024 pour la somme de 1.132,18 € visée par le commandement de payer,Du 18 novembre 2024 pour la somme de 205,33 € visée par la mise en demeure,De la signification du présent jugement pour la somme d’actualisation de 419,28 €.

Monsieur [W] [L] [Y] [J] sera en outre condamné aux frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 988,16 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

*

Il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [W] [L] [Y] [J] s’est abstenu de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui démontre sa mauvaise foi.

Les manquements répétés de Monsieur [W] [L] [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [W] [L] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [L] [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [L] [M] sera condamné à la somme de 500,00 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement par réputé contradictoire susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [Y] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété URBAN ET SENS la somme de 1.756,79 € au titre du montant des charges de copropriété arrêtées au 9 avril 2025,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.132,18 €,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 18 novembre 2024, date de la mise en demeure pour la somme de 205,33 € ;

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la signification du présent jugement, sur la somme de 419,28 €,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [Y] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété URBAN ET SENS la somme de 988,16 € au titre des frais nécessaire au recouvrement,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la date de la signification du présent jugement sur la somme de 988,16 €,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété URBAN ET SENS la somme de 500,00 € au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété URBAN ET SENS la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [I] [K] [J] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 2 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge