N° RG 25/03290 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 25/03290 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQAJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David ROSELMAC

Monsieur [I] [J]

Madame [C] [J] née [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

HABITAT DE L’ILL,

Société Coopérative d’Habitations à Loyer Modéré agissant par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [J]

né le 02 Août 1969 à [Localité 8] (MALI)

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

Madame [C] [J] née [B]

née le 13 Août 1980 à [Localité 8] (MALI)

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Hafize CIL, Greffière placée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 septembre 2023, la SARL HABITAT DE L’ILL a consenti à Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 546.05 euros outre la somme de 254.00 euros au titre des provisions pour charges et celle de 12.99 euros au titre de multiservices.

Par contrat de même date, la SARL HABITAT DE L’ILL a consenti à Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] la location d’un garage sis à la même adresse que le logement pour un loyer mensuel de 58.84 euros outre la somme de 5.00 euros au titre des provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SARL HABITAT DE L’ILL a fait signifier à Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] le 23 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3713.92 euros.

Par acte délivré le 25 mars 2025, la SARL HABITAT DE L’ILL a fait assigner Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 12 septembre 2025, la SARL HABITAT DE L’ILL, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Lui donner acte de la notification par voie dématérialisé de l’acte introductif d’instance à la Préfecture du Bas-Rhin dans le délai de l’article 24 de la loi du 6 juillet1989,

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail et de location du garage,

— Dire et juger que les occupants sont occupants sans droit ni titre du logement et du garage,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à lui payer la somme 3556.84 euros arrêté au 28 février 2025 au titre des loyers et avances sur charges,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à lui payer au titre des loyers courants et avance sur charges à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la résiliation du bail un montant mensuel de 921.46 euros, outre indexation annuelle du loyer,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à lui payer la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture,

— Ordonner l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir,

La SARL HABITAT DE L’ILL expose que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle précise que dette locative s’élève au 21 mars 2025 à la somme de 2600.14 euros. Elle actualise la dette locative à la somme de 4155.60 euros et précise que le montant du loyer s’élève à la somme de 921.46 euros. Elle ajoute ne pas s’opposer à des délais de paiement sous condition de reprise du règlement des loyers courants et de clause cassatoire.

Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] qui ne contestent pas être redevables de la dette locative. Ils précisent percevoir des revenus mensuels de 4000.00 euros et s’engagent à apurer la dette par mensualités de 150.00 euros en sus du loyer courant.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 27 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 25 mars 2025 selon accusé réception adressé par courriel le 21 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] feraient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, le contrat de location étant accessoire à ce dernier, et le commandement de payer, signifié aux locataires le 23 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3713.92 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce si la SARL HABITAT DE L’ILL indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 4155.60 euros, elle ne produit aucun décompte actualisé si bien que seul celui annexé à l’acte introductif d’instance sera retenu.

Il ressort dudit décompte en date du 24 mars 2025 que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] restent redevables, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3556.84 euros, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’ils reconnaissent.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SARL HABITAT DE L’ILL la somme de 3556.84 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce si le règlement des loyers n’a pas repris, il est relevé que la SARL HABITAT DE L’ILL ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] perçoivent des revenus mensuels d’un montant de 4141.82 euros et expliquent leurs difficultés financières à régler le loyer suite à un accident du travail dont a été victime Monsieur [I] [J] en mars 2025 et deux décès dans la famille de ce dernier.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à hauteur de 150.00 euros par mois, en sus du loyer courant, les défendeurs seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera:

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL HABITAT DE L’ILL faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivis à compter du 23 mars 2025 soi la somme de 921.46 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3556.84 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 23 mars 2025.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SARL HABITAT DE L’ILL la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SARL HABITAT DE L’ILL à l’encontre de Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation cet au contrat de location conclus le 13 septembre 2023 entre la SARL HABITAT DE L’ILL et Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] concernant le logement et le garage sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 mars 2025;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à payer à la SARL HABITAT DE L’ILL la somme de 3556.84 euros (trois mille cinq cent cinquante-six euros et quatre-vingt-quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

AUTORISE Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 24 mensualités de 150.00 euros (cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception auront pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL HABITAT DE L’ILL faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] seront condamnés solidairement à verser à la SARL HABITAT DE L’ILL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 921.46 euros (neuf cent vingt et un euros et quarante-six centimes) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3556.84 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 23 mars 2025 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SARL HABITAT DE L’ILL tendant à l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [J] et Madame [C] [J] née [B] à payer à La SARL HABITAT DE L’ILL la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection

Hafize CIL Catherine KRUMMER