COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00120 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWRZ

Minute N° : 25/00241

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [E] épouse [B]

née le 2 septembre 1997 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur [Z] [B]

né le 31 Août 1995 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [P] [N] épouse [Y]

née le 11 Novembre 1965 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Nina ARMUT, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du déilbéré et de Madame A. COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 18/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2023, [J] [I] a consenti à [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2].

Un différend est né entre les parties concernant notamment les branchements électriques, la qualité de l’eau distribuée par le forage au sein du logement loué et la climatisation installée dans le logement, mais aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties.

Estimant que leur bailleur a manqué à ses obligations, [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [J] [I] par acte de commissaire de justice délivré le 07 mars 2024 aux fins d’obtenir :

La condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte pour prévenir la dangerosité des branchements électriques près de la chaudière et des compteurs électriques outre du chauffe-eau, de raccordement de l’eau, et de réparation de la climatisation, L’annulation d’une clause du contrat, La condamnation du bailleur à réaliser sous astreinte l’installation d’un compteur individuel électrique et d’un compteur individuel de raccordement au réseau de l’eau, La consignation des loyers, Une expertise, La condamnation du bailleur à leur régler la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

*

Les locataires requérants, ont quitté le logement et un état des lieux a été dressé le 02 avril 2024.

Au cours des audiences du 09 avril 2024, 04 juin 2024, 17 septembre 2024, 05 novembre 2024 et 28 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée afin d’être mise en état.

A l’audience du 18 février 2025, [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues à l’oral et ont formulé les demandes suivantes :

à titre principal,juger nulle ou à défaut abusive l’une des clauses du bail, la condamnation de [J] [I] à leur régler la somme de 4 035,49 euros au titre du préjudice économique, la condamnation de [J] [I] à leur régler la somme de 4 000,00 euros au titre du préjudice moral, la condamnation de [J] [I] à leur régler la somme de 7 350,00 euros au titre du préjudice de jouissanceà titre subsidiaire, une expertise aux fins d’évaluer les préjudices subis, en tout état de cause, la condamnation de [J] [I] à leur régler la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre entiers dépens.

Au cours de cette audience, [J] [I], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les prétentions suivantes :

le rejet de l’ensemble des demandes formulées, à titre subsidiaire, la limitation des sommes dues à 102,40 euros, en tout état de cause, la condamnation solidaire des requérants à lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère nul ou à défaut abusif de la clause du bail

Le décret du 26 aout 1987 (n°87-713) fixe les huit postes de charges récupérables par le bailleur auprès du locataire.

A ce titre il importe de rappeler que la loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation est d’ordre public, y compris ce décret d’application, de sorte qu’il est impossible pour les parties de décider d’une quelconque dérogation aux dispositions de ce texte.

Au cas d’espèce, le contrat de bail litigieux contient la clause suivante : « le compteur d’électricité étant unique pour la maison objet du présent contrat de location ainsi que le logement attenant qui reste à l’usage du BAILLEUR, les parties ont convenu que le LOCATAIRE règlera l’intégralité des dépenses d’électricité et qu’en contre partie le BAILLEUR fournit l’eau fournit l’eau froide sanitaire depuis le forage situé sur la propriété et assure seul les coûts de l’entretien et de la maintenance dudit forage ».

La lecture de cette clause contient ainsi des charges imposées aux locataires qui n’appartiennent pas aux huit postes de charges récupérables prévus par le décret du 26 aout 1987.

Or, il n’est pas possible d’imposer des charges supplémentaires au locataire nonobstant une éventuelle compensation ou accord des parties compte tenu du caractère d’ordre public de cette loi dont l’objectif est précisément de protéger le locataire qui se trouve dans une situation délicate face aux bailleurs.

En conséquence, cette clause contrevenant à la loi du 06 juillet 1989 sera déclarée nulle.

Il sera précisé que les demandes initiales relatives à la mise en place de compteurs individuels et de raccordement du logement aux réseaux des eaux de la ville n’ont pas été maintenues lors de l’audience du 18 février 2025 au regard du déménagement des locataires.

Toutefois, la nullité d’une clause a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la stipulation entachée de nullité. Aussi, il est nécessaire de procéder aux restitutions. A ce titre, la demande principale au titre du préjudice économique lié aux factures d’électricité doit s’étudier dans le cadre de ce motif du jugement. Les requérants produisent des factures d’électricité globales relatives aux deux logements pour un montant de 1909,49 euros. [J] [I] sollicite subsidiairement de n’être condamné qu’à régler les sommes liées à sa propre consommation d’électricité. Il fournit un détail de sa consommation justifié qui fixe sa consommation à la somme de 347,49 euros. Cependant, un tel calcul, s’il reprend effectivement sa quote-part de consommation, ne tient pas compte de sa quote-part dans le paiement de l’abonnement et des taxes qu’il aurait nécessairement été contraint de payer s’il n’avait pas mis à la charge des locataires par une clause nulle le paiement de sa propre consommation d’électricité. En reprenant les factures produites incluant l’abonnement et les taxes – pour lesquels [J] [I] doit participer à une quote-part de 50% – et la consommation d’électricité de ce dernier, il convient de le condamner à régler aux requérants la somme de 429,87 euros (347,49 + 82,38).

Sur la demande principale fondée sur les manquements du bailleur

Au terme de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il est constant que l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au logement un risque d’électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l’installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il doit en outre prévoir un dispositif de ventilation du logement qui soit conforme à la surface du bien et compatible avec la capacité d’occupation de celui -ci et il doit également prévoir un éclairage du logement à la fois naturel (fenêtres) mais aussi technique (lumière).

En outre, l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les requérants font valoir que le bailleur a manqué à ses obligations en raison :

des branchements électriques dangereux au niveau de la chaudière, des branchements électriques installés sous le chauffe-eau, de l’utilisation de l’eau issu du forage mettant en péril leur santé, l’absence de réparation de la climatisation.

Il importe de reprendre chacun des griefs reprochés.

S’agissant de la dangerosité des branchements électriques au niveau de la chaudière et sous le chauffe-eau, force est de constater que les requérants n’amènent aux débats, afin d’étayer leur moyen, que deux photographies qu’ils ont prises eux-mêmes. Ces deux seules photographies, ne sont pas suffisantes pour permettre au Tribunal d’apprécier le caractère dangereux des branchements. De plus, les requérants évoquent une intervention d’un technicien ENEDIS qui aurait indiqué le caractère dangereux de la situation mais aucun autre élément ne vient corroborer ces allégations (attestation du technicien). Aussi, ce moyen de fait n’est pas suffisamment caractérisé.

S’agissant de la fourniture d’eau potable, il importe de rappeler que le logement décent doit comporter une alimentation en eau potable c’est-à-dire pouvant être destinée à la consommation humaine. La potabilité de l’eau se traduit la satisfaction de critères physico-chimiques et bactériologiques. Les requérants produisent deux analyses de sang datées de février 2024 aux termes desquelles ils ont contracté une infection. Le bailleur de son côté produit une analyse de l’eau datée de décembre 2023 au terme de laquelle l’eau remplit les conditions sanitaires pour être qualifiée d’eau potable et il précise qu’il a fait installer deux filtres. Toutefois, si aucun élément produit ne permet de démontrer que l’infection contractée par les requérants est en lien avec la consommation de l’eau, il ressort des échanges de courriels que les agents immobiliers ont écrit par courriel qu’aucune analyse n’avait été réalisée depuis plusieurs années (en septembre 2023) et qu’ils déconseillaient aux locataires de boire l’eau « à plus forte raison dans la mesure où vous ([O] [B]) êtes enceinte ». De plus, l’analyse produite met en évidence que si aucun dépassement de limite de qualité n’est à signaler, des bactéries sulfitto-réductrices et des coliformes en nombre supérieur à la référence de qualité ont été décelés. Cependant, en l’absence de démonstration du lien entre l’infection contractée et l’eau consommée, ce moyen de fait est insuffisamment caractérisé.

S’agissant de la climatisation, il convient de rappeler que le contrat de bail prévoit un chauffage au fuel et la présence d’une climatisation. Le décret relatif à la décence du logement impose une installation permettant aux locataires de se chauffer mais aucune obligation d’installation d’une climatisation (réversible au surplus). Dès lors, l’absence de fonctionnement de cette climatisation ne peut faire l’objet d’un débat au titre de la décence du logement puisqu’il ne correspond pas aux critères imposés par le décret du 26 aout 1987. En outre, au titre de l’obligation de délivrance conforme aux stipulations du bail, il importe de rappeler que les locataires se sont plaints de l’impossibilité de basculer sur un mode chauffage la climatisation. Contrairement aux allégations des requérants, tous les climatiseurs ne sont pas des climatiseurs réversibles et le bail ne précise pas ce caractère réversible. Par ailleurs, il ne peut être reproché au bailleur d’avoir « imposé le chauffage au fioul » dès lors qu’ils étaient parfaitement informés lors de la souscription du contrat que c’était le mode de chauffage et qu’aucun texte n’interdit à un bailleur de mettre en location un logement chauffé par le biais d’un chauffage au fioul. Dès lors, il ne peut être reproché au bailleur une quelconque faute.

Il ressort de ces considérations que les requérants échouent à démontrer de manière suffisamment étayée la commission d’une faute par le bailleur. En conséquence, les demandes principales au titre des préjudices subis seront rejetées étant précisé que la demande au titre du préjudice économique en lien avec la facture d’électricité a déjà été évoquée infra.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 232 du code de procédure civile prévoit que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Au cas d’espèce, aucune faute n’ayant été caractérisée par les requérants, il n’existe aucune circonstance justifiant qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer les préjudices et leur chiffrage.

Aussi, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de régularisation des charges,

Le décret du 26 aout 1987 précité fixe huit postes de charges récupérables par le bailleur. Une fois par an le bailleur doit procéder à la régularisation des charges et doit en informer le locataire.

Parmi ces huit poste figure les frais liés à l’eau froide et chaude des parties privatives et collectives. A ce titre, il fournit un décompte qui détaille les sommes dues à compter de la pose du sous compteur et les factures afférentes pour un montant de 121,44 euros.

La taxe sur les ordures ménagères fait également partie des charges récupérables et [J] [I] produit le détail des sommes dues à ce titre pour un montant de 72,27 euros.

Dès lors, les requérants seront condamnés à verser à [J] [I] les sommes de 121,44 euros au titre des charges récupérables liées à l’eau, et de 72,27euros liées à la régularisation de la taxe sur les ordures ménagères.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[H] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE nulle la clause suivante contenu dans le bail concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] à [J] [I] suivant contrat 14 septembre 2023 : « le compteur d’électricité étant unique pour la maison objet du présent contrat de location ainsi que le logement attenant qui reste à l’usage du BAILLEUR, les parties ont convenu que le LOCATAIRE règlera l’intégralité des dépenses d’électricité et qu’en contrepartie le BAILLEUR fournit l’eau fournit l’eau froide sanitaire depuis le forage situé sur la propriété et assure seul les coûts de l’entretien et de la maintenance dudit forage »,

CONDAMNE [J] [I] à payer à [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] la somme de 429,87 euros au titre des restitutions (facture d’électricité),

DEBOUTE [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] de leurs demandes d’indemnisation des préjudices de jouissance, économique (excepté sur la demande relative à l’électricité), et moral,

CONDAMNE [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] à payer à [J] [I], la somme de 121,44 euros au titre des charges récupérables liées à l’eau,

CONDAMNE [Z] [B], [P] [N] et [O] [E] épouse [B] à payer à [J] [I], la somme de 72,27euros liées à la régularisation de la taxe sur les ordures ménagères,

ORDONNE la compensation des sommes dues en application de l’article 1347 du code civil,

REJETTE la demande subsidiaire d’expertise,

DEBOUTE les parties pour le surplus de leur demande,

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE [J] [I] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge