TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00034

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ECL2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [S], [O], [J] [Q]

né le 22 Juin 1984 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N], [L], [U] [A]

née le 11 Mai 1986 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Virginie RONDEAU, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [E] [C]

né le 10 Février 1999 à [Localité 4]

Chez Mme [D] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Monsieur [R] [K]

né le 11 Octobre 1995 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d'[Localité 8] du 07 Juillet 2025 et dy 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e RONDEAU

Copie certifiée conforme à Mrs [C] et [K] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1 juillet 2023, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ont donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le jour-même, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 460,00 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 460,00 €.

Monsieur [E] [C] s’est porté caution des engagements de Monsieur [R] [K].

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ont fait signifier à Monsieur [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 460 euros.

Ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [E] [C], en date du 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ont fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dès que le délai légal sera expiré,

▸Condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Monsieur [E] [C] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 1 340,00 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024,

• la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit 460 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens,

▸Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 22 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ont fait assigner Monsieur [E] [C] devant le juge des contentieux et de la protection aux mêmes fins.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ont :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 4 560,00 €, mois de Septembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que la clause résolutoire du contrat de bail devait jouer en raison des impayés de loyer ; que si Monsieur [C] a écrit qu’il ne souhaitait plus être caution, il s’agissait d’un engagement indéterminé qui ne pouvait pas prendre fin avant le 16 avril 2027.

Monsieur [R] [K], régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, sans être représenté.

Monsieur [E] [C], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu, sans être représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 14 octobre 2025, le juge des contentieux et de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 décembre 2025, et invité Monsieur [Q] [S] et Madame [A] [N] à produire un décompte actualisé des loyers impayés détaillé, faisant figurer les dates de chaque paiement effectué par Monsieur [K] pour chaque mois depuis juillet 2024.

A l’audience du 16 décembre 2025, monsieur [Q] et madame [A], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes. Ils ont fourni la pièce sollicitée, précisé qu’il était parti et qu’à l’issue du délai octroyé par le commandement de payer, il restait 460 € à devoir. Ils ont actualisé la dette à 6 020 €.

Ni monsieur [K], ni monsieur [C] n’étaient présents.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mis à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. Monsieur [E] [C], bien qu’assigné à personne n’était pas non plus présent à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 22 avril 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par conséquent, la demande est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le contrat prévoit une durée plus longue.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [K], le 2 août 2024. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que, si les loyers des mois d’août à novembre 2024 ont été régulièrement payés, les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 3 octobre 2024.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 octobre 2024, de sorte que Monsieur [R] [K] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [K] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 460 euros par mois, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, le reste de l’indemnité d’occupation faisant l’objet d’un décompte détaillé ci-dessous.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [R] [K], le locataire, pour un loyer de 460,00 €. Il ressort du commandement de payer du 2 août 2024, et du décompte de la créance actualisé au mois de décembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 6 020 €.

Cette somme est composée de :

• 460 euros, de loyers et charges impayés jusqu’au 03 octobre 2024,

• 5 560 euros, d’indemnités d’occupation, à compter du 04 octobre 2024 et jusqu’au 31 décembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [K] à payer à Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Madame [N] [A] et Monsieur [S] [Q] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV. Sur la demande de paiement à l’égard de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 2313 du même code ajoute que l’obligation de la caution prend fin pour les mêmes causes que les obligations garanties par elle.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort d’un acte produit par les bailleurs que Monsieur [C] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par monsieur [K], pour une durée indéterminée. Le commandement de payer du 02 août 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 14 août 2024, soit dans le délai de quinze jours.

Néanmoins, selon l’article 2297 du code civil, « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. ».

Or, l’acte de cautionnement ne respecte pas ces dispositions, en ce que la mention à apposer ne l’a pas été par monsieur [C] lui-même et en ce que le montant de la somme à laquelle il s’engage n’est pas noté par écrit.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande tendant à condamner monsieur [C] solidairement avec monsieur [K] au paiement des sommes dues.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [K] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [K] sera condamné à payer à Monsieur [Q] et Madame [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 300 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Q] et Madame [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 juillet 2023 entre [R] [K] d’une part, et [N] [A] et [S] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5],sont réunies à la date du 03 octobre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [R] [K] à payer à [S] [Q] et [N] [A] la somme de 460 € (quatre cent soixante euros), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [R] [K] à payer à [S] [Q] et [N] [A] la somme de 5 560 € (cinq mille cinq cent soixante euros), au titre des indemnités d’occupation du 04 octobre 2024 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [R] [K], à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 460 € (quatre cent soixante euros) ;

CONDAMNE [R] [K] à verser à [S] [Q] et [N] [A] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de monsieur [S] [Q] et Madame [N] [A] ;

DEBOUTE monsieur [S] [Q] et Madame [N] [A] de leur demande tendant à condamner monsieur [E] [C] solidairement avec monsieur [R] [H] au paiement des sommes dues ;

CONDAMNE [R] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE [R] [K] à payer à [S] [Q] et [N] [A] la somme de 300 € (trois cent euros), au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE [S] [Q] et [N] [A] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE