TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE 1

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 22/00353 – N° Portalis DBXI-W-B7G-C55T

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Sébastien ROSET, Juge

Paul GRIMALDI, Juge

GREFFIER: Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le quatre Novembre deux mil vingt cinq conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

Copies exécutoires délivrées le :

à :

M^e ALESSANDRI

M^e FILIPPINI

M^e POLETTI

Copies certifiées conformes délivrées le :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER,

dont le siège social est sis SARL [Localité 6] IMMOBILIER – [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Association CROIX [Localité 8] FRANCAISE, délégation territoriale de la Haute-Corse immatriculée sous le numéro 306 003 146,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sophie ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

S.C.I. FUTURA, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 438 726 317,

dont le siège social est sis c/o Monsieur [O] [F], [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à BASTIA, représenté par son Syndic en exercice la SARL BASTIA IMMOBILIER, a assigné l’association La Croix [Localité 8] Française devant le Tribunal Judiciaire de BASTIA aux fins de voir condamner la requise à lui verser les sommes suivantes :

19.296,15 euros correspondant à l’ensemble des charges générales de copropriété et travaux arrêtés suivant une situation de compte historique arrêtée au 14 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2019 ; 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;612 euros au titre des frais de recouvrement prévus dans le contrat de syndic.

Par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2023, l’association La Croix [Localité 8] Française a assigné en intervention forcée et garantie la SCI FUTURA devant le Tribunal Judiciaire de BASTIA aux fins de juger que la SCI FUTURA devra prendre en charge les sommes réclamées à la Croix [Localité 8] Française par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à BASTIA et condamner in solidum la SCI FUTURA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à BASTIA à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état par mention au dossier le 7 septembre 2023.

Le 9 novembre 2023, la SCI FUTURA demandait à voir déclarer prescrites les prétentions de l’Association La Croix [Localité 8], ainsi que les charges antérieures à 2018. Elle demandait également la condamnation de l’association la Croix [Localité 8] à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, l’Association La Croix [Localité 8] demandait également à ce que l’action et les demandes du syndicat soient déclarées irrecevables en raison de l’action de la prescription mais également en raison de la nullité des assemblées générales ayant servi de base aux charges dont le paiement est réclamé. Elle sollicitait en outre la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicitait le débouté des demandes émises par les défenderesses, de renvoyer l’affaire à la mise en état sur le fond, et de condamner les requises à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’incident a été renvoyé à de nombreuses reprises pour être retenu lors de l’audience du 17 septembre 2024 et mis en délibéré au 3 décembre 2024, date à laquelle le juge de la mise en état a finalement décidé qu’au regard de la complexité du dossier et de l’état d’avancement du dossier, les fins de non-recevoir seront examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer au fond.

Après plusieurs renvois à la mise en état, l’ordonnance de clôture est ensuite intervenue le 20 juin 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à BASTIA, représenté par son syndic la SARL BASTIA IMMOBILIER, sollicite du tribunal de :

débouter la SCI FUTURA et l’association Croix [Localité 8] Française de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions sur leur fin de non-recevoir ;condamner en conséquence l’association La Croix [Localité 8] Française à lui verser la somme de 19.296,15 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés au 14 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2019, date de la mise en demeure ; condamner l’association Croix [Localité 8] Française à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, le demandeur fait valoir que ses demandes ne sont pas prescrites, en ce qu’il pouvait agir jusqu’au 22 novembre 2023 pour le recouvrement des charges antérieures, sans se heurter à la prescription quinquennale, sous réserve que le délai pour les charges réclamées ne dépasse pas celui prévu par la loi ancienne. Ainsi, l’assignation ayant été délivrée le 31 mars 2022, il résulte des règles de l’application de la loi dans le temps que les charges postérieures au 31 mars 2012 ne sont pas prescrites.

Sur la demande d’annulation des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures à 2016, il soutient que ce moyen est inepte car l’association était inconnue comme propriétaire avant 2016 et ne pouvait donc pas convoquer l’association Croix [Localité 8] Française à cette date.

Sur ses demandes, le syndicat fait valoir que les charges revendiquées ne sont pas discutables, pas plus que les charges de travaux, et que sa créance est donc parfaitement selon elle démontrée.

Dans leurs conclusions en défense communiquées régulièrement le 7 février 2025, l’association La Croix [Localité 8] Française sollicitent du tribunal de :

Déclarer l’action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], irrecevables en raison de la prescription ;Déclarer l’action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] irrecevables en raison de la nullité des assemblées générales ayant servi de base aux charges dont le paiement est réclamé ;Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;Débouter la SCI FUTURA de l’ensemble de ses demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En premier lieu, l’association La Croix [Localité 8] Française fait valoir que le décompte du solde antérieur à 2016, soit la somme de 21.044,08 euros n’est pas due par elle et doit être mise à la charge de la SCI FUTURA, étant précisé que les charges antérieures à 2016 sont prescrites et que les charges nées des assemblées générales de 2004 à 2016 lui sont inopposables. Elle souligne qu’elle n’a pas été convoquée aux assemblées générales de 2004 à 2017, ni ne s’est vue notifiée aucun procès-verbal d’assemblée générale, lesquels sont donc entachés de nullité, en sus de lui être inopposables, et surtout ne peuvent servir de base à l’émission d’un appel de fond à son égard.

La SCI FUTURA, dans ses dernières écritures régulièrement communiquées le 4 février 2025, demande de voir déclarer prescrites les charges de copropriété antérieures à 2018, et de débouter l’association la Croix [Localité 8] Française de ses prétentions à son égard. Elle demande également de condamner l’association La Croix [Localité 8] Française à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la prescription, elle fait valoir que la Croix [Localité 8] ne peut solliciter la garantie de la SCI FUTURA au-delà d’un délai de 5 ans antérieurement à la date de l’assignation, soit en l’espèce le 18 avril 2023, du fait de la prescription.

Sur le fond, la SCI FUTURA soutient que c’est l’association la Croix [Localité 8] Française qui était en possession des parts visées et qu’elle ne peut donc être redevable de charges de copropriété d’un lot qui s’est révélé rétroactivement comme n’ayant jamais été sa propriété.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 septembre 2025 puis mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé le principe selon lequel, conformément à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en recouvrement de charges de copropriété

L’article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi [Localité 7] n°2018-1021 du 23 novembre 2018 disposait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

L’article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction postérieure à la loi [Localité 7] n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2222, alinéa 2 du code civil dispose ensuite qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il ressort de la combinaison de ces articles qu’en vertu de l’article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi [Localité 7] n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de prescription de l’action en recouvrement des charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires était de dix ans à compter de son fait générateur.

Il résulte également de ces dispositions que si le délai de prescription de l’action en recouvrement de charges de copropriété est passé à cinq ans avec l’entrée en vigueur de la loi [Localité 7] n°2018-1021 à compter du 23 novembre 2018, il reste que les dettes nées avant cette entrée en vigueur restent soumises au délai de prescription décennal à condition que l’action en recouvrement ait été introduite dans le délai de cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 7] précitée, ce qui est notre cas puisque l’assignation a été introduite le 31 mars 2022.

Il ressort donc de ces éléments que le syndicat de copropriétaires peut solliciter le recouvrement des charges de copropriété restant dues postérieurement au 31 mars 2012 au regard de la date de l’acte introductif d’instance en date du 31 mars 2022.

Or, il ressort des pièces produites, et notamment de l’historique du compte de la requise et des relevés de compte produits que les charges dont il est revendiqué le paiement ont été réclamées à compter de juin 2017, et concernent des charges postérieures à 2012, étant précisé que ce n’est qu’en 2017 que le compte de la requise est devenu débiteur, puisqu’il ne l’était pas antérieurement.

Il en résulte que l’ensemble des charges visées par le syndicat des copropriétaires dont il est réclamé le paiement ne sont donc pas prescrites.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Il sera enfin précisé que si l’association La Croix [Localité 8] demande de voir déclarer « irrecevables » les demandes du syndicat en raison de la nullité des assemblées générales ayant servi de base aux charges dont le paiement est réclamé, cette prétention ne s’analyse pas en une véritable fin de non-recevoir, mais comme un moyen de défense au fond qui sera étudié en tant que tel dans le second chapitre du jugement, étant précisé par ailleurs que l’association La Croix [Localité 8] ne cite aucun fondement juridique à cette prétendue fin de non-recevoir.

II. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 14-1-I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci ainsi que les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Ensuite, il ressort de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Enfin, et en vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à une jurisprudence constante, c’est cette notification qui rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges de copropriété à l’égard de l’association La Croix [Localité 8] Française.

Il ressort de l’historique du compte de l’association La Croix [Localité 8] Française produit par le syndicat que le compte de l’association est devenu débiteur à compter de juin 2017.

Ensuite, il résulte de cette même pièce qu’il a été imputé au compte de la Croix [Localité 8], en octobre/novembre 2017, une somme de 16.989 euros, la mention relative à cette somme indiquant " CHRG DE 4-10/17-RGUL LOT5/CRX [Localité 8] ".

Cette somme doit être mise en perspective avec le jugement du 30 juillet 2013, définitif, qui a déclaré, dans un contentieux l’opposant à la SCI FUTURA, que la Croix [Localité 8] était propriétaire des lots 44 et 46 dans l’immeuble du [Adresse 1] par le biais de la prescription acquisitive. Toutefois, il est constant que ces charges n’apparaissent avoir été appelées que le 31 octobre 2017 à l’égard de l’association La Croix [Localité 8] à qui il a été reconnu une propriété sur les lots litigieux en 2013.

Il n’est ensuite ni contestable ni contesté que l’association La Croix [Localité 8] justifie avoir procédé aux formalités imposées par les textes pour faire connaître au syndicat la mutation de propriété intervenue par le jugement du 30 juillet 2013 que par courrier recommandé du 20 juillet 2016.

Dès lors, il ne saurait être reproché au syndicat de ne pas avoir convoqué l’association La Croix [Localité 8] en sa qualité de copropriétaire sur les lots litigieux antérieurement à cette date, dans la mesure où il n’est pas démontré que celle-ci avait connaissance de sa qualité de copropriétaire sur les biens litigieux.

Il résulte ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 février 2020 que l’association La Croix [Localité 8] Française était alors présente et qu’elle a notamment voté favorablement l’approbation des comptes 2017 et 2018, alors même que l’appel de charges litigieux a été effectué à son encontre sur l’année 2017.

Dès lors, l’association La Croix [Localité 8] ne peut pas valablement contester ces charges.

Plus largement, il ressort des procès-verbaux produits à la procédure que les charges que le syndicat revendique comme impayés à l’égard de l’association La Croix [Localité 8] Française portent sur des périodes pour lesquels l’assemblée générale a régulièrement approuvé les comptes.

En effet, l’assemblée générale de 2020 a, comme précédemment indiquée approuvé les comptes 2017, 2018, 2019 et 2020, étant précisé que la Croix [Localité 8], présente, a approuvé tous ces comptes.

De même, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2021, que les comptes de 2019, 2020 ont de nouveau été approuvés, et que le budget provisionnel de 2021 et de 2022 ont également été approuvés, assemblée générale à laquelle l’association La Croix [Localité 8] Française a participé.

Dès lors, il ressort de l’ensemble des pièces produites par le syndicat que le montant des charges dues par l’association la Croix [Localité 8] Française s’élève à la somme de 18.684,15 euros, la somme de 612 euros supplémentaire revendiquée ne s’apparentant pas aux frais engagés par le syndicat qui doivent effectivement pouvoir être imputés au débiteur mais relever des frais irrépétibles au regard de son intitulé « FACT HONOS PROCEDURE ASSIGNATION » et appréciés dès lors dans le cadre de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat produit une mise en demeure dont elle ne justifie pas l’envoi à la requise. Dès lors, ce courrier ne peut pas faire courir le point de départ du délai des intérêts légaux. Il conviendra dès lors de dire que les intérêts au taux légal seront repoussés à la date de la délivrance de l’assignation, soit au 31 mars 2022.

En conséquence, l’association La Croix [Localité 8] Française sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 18.684,15 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés en décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022, date de l’assignation.

Il sera enfin relevé que si l’association La Croix [Localité 8] Française a assigné en la cause la SCI FUTURA, elle n’a pas, aux termes de ses dernières écritures, formulé de demande à son encontre.

III. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association La Croix [Localité 8] Française, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’association La Croix [Localité 8] Française à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’association La Croix [Localité 8] Française sera également condamnée à verser à la SCI FUTURA la somme de 1.000 euros en application du même article.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et n’entend pas l’écarter compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son Syndic en exercice la SARL [Localité 6] IMMOBILIER, recevable ;

CONDAMNE l’association La Croix [Localité 8] Française à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son Syndic en exercice la SARL [Localité 6] IMMOBILIER la somme de 18.684,15 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés en décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022

CONDAMNE l’association La Croix [Localité 8] Française à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son Syndic en exercice la SARL [Localité 6] IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’association La Croix [Localité 8] Française à payer la SCI FUTURA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT