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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00302 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMXU

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Benoît BRONZINI DE CARAFFA

— M^e Françoise ACQUAVIVA

Le : 05 Novembre 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

[X] [V]

Seul héritier de Madame [T] [Z], née le 1 février 1925 à BASTIA, de nationalité française, décédée le 12 juin 2019 à San Martino di Lota (20200)

né le 06 Août 1946 à Rabat (Maroc),

demeurant 6 rue Amélie – 75007 PARIS

représenté par Maître Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR

[R] [E]

né le 01 Janvier 1954 à MAROC,

demeurant Route du Stage – Torra – 20215 VESCOVATO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/001404 du 28/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bastia)

représenté par Maître Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le quinze Octobre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 8 décembre 2016, Madame [T] [Z] a consenti à Monsieur [R] [E] un bail commercial portant sur un local sis 12 Place Vincetti à BASTIA, moyennant un loyer annuel de 4.496,64 euros, payable chaque mois.

Madame [T] [Z] est décédée le 12 juin 2019. Son seul héritier est son fils, Monsieur [X] [V]. Celui-ci a fait délivrer à Monsieur [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 septembre 2024, pour le paiement de la somme de 1.936,30 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 juin 2025, Monsieur [X] [V] a assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, Monsieur [R] [E], aux fins de voir constater que le bail signé le 8 décembre 2016 est résilié de plein doit par application de la clause résolutoire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 4 août 2025, Monsieur [X] [V], représenté, demande au juge de :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [E] :

— Juger qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial du 8 décembre 2016 a été délivré le 24 septembre 2024 à Monsieur [E] ;

— Juger que ce commandement de payer n’a pas produit d’effets ;

Par conséquent :

— Constater que le bail signé le 8 décembre 2016 est résilié de plein droit par application de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] par voie d’huissier, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Sur le paiement des sommes dues :

— Juger que jusqu’à la restitution des clefs du local, Monsieur [E] est redevable d’une indemnité d’occupation ;

Par conséquent :

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] à la somme de 374,72 euros mensuels ;

— Condamner Monsieur [E] à payer à la somme de 374,72 euros à Madame [Z] à titre d’indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal jusqu’à la sortie de Monsieur [E] du local si besoin est ;

— Condamner Monsieur [E] à payer la somme de 3.168,75 euros à titre de provision sur les loyers impayés ;

Sur le paiement des dommages et intérêts :

— Juger que Monsieur [E] a inexécuté son obligation de payer le loyer dû au titre du bail de location du 8 décembre 2016 ;

— Juger que l’inexécution de son obligation par Monsieur [E] ne provient pas d’une cause étrangère ;

Par conséquent :

— Condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [E] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] aux entiers dépens.

A l’audience, Monsieur [X] [V], représenté, a indiqué avoir communiqué, le matin même de l’audience, des conclusions n°2, conclusions dont le défendeur, Monsieur [R] [E] n’avait pu avoir connaissance lorsque le dossier a été appelé. Dès lors qu’il avait été convenu à la dernière audience du 17 septembre 2025 qu’il s’agirait d’un dernier renvoi, les parties ont convenu d’écarter ces conclusions. Monsieur [X] [V] a, par conséquent, ajouté oralement que s’agissant des conditions de la suspension de la clause résolutoire, que le paiement du loyer devait intervenir le 1er de chaque mois.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 7 octobre 2025, Monsieur [R] [E], représenté, demande au juge de :

— Constater que Monsieur [E] [R] est à jour des loyers courants comme de l’arriéré locatif ;

— Suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle et dire n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée au bail du 8 décembre 2016 ;

— Rejeter toutes autres demandes ;

— Réduire dans de notables proportions la somme réclamée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le rejet des conclusions n°2 de Monsieur [X] [V]

Aux termes de l’article 446-1 du Code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui.

A l’audience du 17 septembre 2025, le juge des référés avait renvoyé le dossier à l’audience du 15 octobre 2025, précisant qu’il s’agissait d’un dernier renvoi.

Par conséquent, dès lors que les conclusions n°2 ont été signifiées par RPVA le 15 octobre 2025, jour de l’audience de renvoi, par le Conseil de Monsieur [X] [V] au Conseil de Monsieur [R] [E] qui n’a donc pu en prendre connaissance avant l’audience, ces conclusions sont écartées des débats.

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation?;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, eu égard au bail commercial communiqué. Monsieur [R] [E] a conclu avec Madame [T] [Z] un bail commercial le 8 décembre 2016, moyennant un loyer annuel de 4.496,64 euros, payable chaque mois.

Le contrat de bail prévoit à l’article 12 « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bal, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus. »

Le 24 septembre 2024, Monsieur [X] [V] a fait délivrer à Monsieur [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire et détaillant le montant de la créance. Il a été délivré dans les formes de l’article L145-41 du Code de commerce. Il était demandé le paiement de la somme totale de 1.805,22 euros, outre 131,08 euros au titre du coût de l’acte, composée comme suit :

— loyer de juin 2024 : 436,84 euros

— loyer de juillet 2024 : 436,84 euros

— loyer d’août 202 : 465,77 euros

— loyer de septembre 2024 : 465,77 euros

Monsieur [R] [E] n’a procédé à aucun versement dans le mois du commandement de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 24 octobre 2024.

— Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, Monsieur [R] [E] sollicite des délais de paiement à titre rétroactif et explique avoir omis de transmettre à son fils qui s’occupe de la comptabilité, le commandement de payer reçu en raison de problèmes de santé dont il est atteint.

Il résulte du décompte produit par celui-ci qu’il a procédé à plusieurs versements afin de régler l’arriéré locatif pour un total de 2.005,22€ :

—  805,22 euros le 7 octobre 2024

—  600 euros le 13 novembre 2024

—  600 euros le 7 janvier 2025

Ainsi, le 7 janvier 2025, Monsieur [R] [E] avait réglé l’intégralité des sommes dues au titre du commandement de payer du 24 septembre 2024 et qui s’élevaient à 1.936,30 euros.

Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement jusqu’au 7 janvier 2025 des sommes restant dues au titre du commandement de payer du 24 septembre 2024, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [E] s’étant acquitté du montant des sommes dues au titre des loyers, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

— Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la clause résolutoire étant dépourvue d’effet, Monsieur [R] [E] est redevable de loyers.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [R] [E] qu’au 23 juin 2025, celui-ci était à jour du paiement des sommes dues au titre du bail commercial, loyer de juin 2025 compris, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [X] [V].

Ce dernier sera donc condamné à verser à Monsieur [X] [V], le 1er de chaque mois, à titre provisionnel, les sommes dues au titre des loyers à compter de juillet 2025, au titre du bail commercial du 8 décembre 2016. A défaut de production d’un décompte actualisé au jour de l’audience, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties seront condamnées au paiement de la moitié des dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable que chaque partie supporte les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ECARTONS les conclusions n°2 signifiées par RPVA par le Conseil de Monsieur [X] [V] le 15 octobre 2025 ;

CONSTATONS que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au titre du commandement de payer du 24 septembre 2024 sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

ACCORDONS à Monsieur [R] [E] un délai rétroactif expirant le 7 janvier 2025 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée au mois de septembre 2024 inclus ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

CONSTATONS que Monsieur [R] [E] s’est intégralement acquitté de sa dette dans ce délai ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [X] [V], le 1er de chaque mois, à titre provisionnel, en denier ou quittance, les sommes dues au titre des loyers à compter de juillet 2025, au titre du bail commercial du 8 décembre 2016 ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à la moitié des dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [V] à la moitié des dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES