TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

Chambre civile 1

N° RG 25/00185 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DKPP

Nature de l’affaire : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le quatre Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

S.C.I. SIGA, SCI identifiée au SIREN sous le numéro 834 706 905 et immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE TARARE,

dont le siège social est sis [Adresse 2], poursuites et diligences de son gérant, Mademoiselle [F] [G], demeurant et domicilié audit siège,

représentée par M^e Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE

Mme [Z] [H], née le 26 mars 1973 à [Localité 4] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 5]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SIGA a signé le 24 avril 2024 devant notaire un compromis de vente avec madame [Z] [H] portant sur l’acquisition d’un appartement de type studio, propriété de cette dernière, formant le lot n°5 dans une maison d’habitation élevée de quatre étages sur rez de chaussée avec cour, cadastrée section A n°[Cadastre 3], sise [Adresse 1] à Marseille, moyennant un prix de 105.500 euros.

Soutenant que madame [H] a manqué à ses obligations contractuelles définies au compromis de vente en ne remettant pas à la SCI SIGA une attestation de prise en charge du sinistre de l’assurance de la copropriété des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement suite à un dégât des eaux conditionnant la signature de l’acte réitératif de vente, la SCI SIGA, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, a fait citer madame [H] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, afin de la voir condamner à lui payer les sommes de :

10.500 euros, au titre de la pénalité, avec intérêts à compter du 12 juillet 2024, date de la mise en demeure,600 euros au titre du remboursement de la provision sur frais demeurée acquise à l’office notarial du fait de la non réitération, avec intérêts à compter de l’assignation valant mise en demeure,2.000 euros en réparation du préjudice moral causé à la SCI SIGA, avec intérêts à compter de l’assignation valant mise en demeure,3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [H], qui n’a pas été touchée par l’assignation, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal conforme à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Par ordonnance du 24 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire et renvoyé à l’audience juge unique du 5 juin 2024, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Le demandeur invoque l’article 1231- 1 du code civil qui dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il invoque également l’article 1231-5 qui dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il y a également lieu de citer les articles relatifs à l’obligation conditionnelle, et notamment l’article 1304 qui dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Enfin, il sera rappelé l’article 9 du code de procédure civile qui dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De même, l’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente litigieux que « le vendeur vend en pleine propriété, sous réserve de l’accomplissement des conditions stipulées aux présentes à l’acquéreur ».

Il était ensuite rappelé que « les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun », l’acte rappelant notamment la nécessité de production de propriété antérieurs, pièces d’urbanisme ou autres ne révélant pas de servitudes, charges ou vices en page 8.

En page 12, dans un paragraphe intitulé « assurance » il était noté, en gras que " le vendeur déclare avoir mis en œuvre l’assurance du bien pour la cause suivante : dégât des eaux en provenance de la toiture. La peinture d’une partie du plafond, du mur coté terrasse ainsi que le parquet ont été impactés. Le dossier en est au stade suivant : ouverture du dossier.

S’il n’est pas réglé au vendeur de la constatation authentique de la réalisation des présentes le vendeur remettra à l’acquéreur les différents documents concernant le dossier et le subrogera alors dans tous ses droits.

Les parties conviennent que la somme à recevoir de la compagnie d’assurance en réparation du sinistre sera versée à l’acquéreur. Dans l’hypothèse où la compagnie d’assurances indemniserait directement le vendeur au mépris de la clause ci-dessus, ce dernier s’engage à verser sans délai la totalité de l’indemnité à l’acquéreur.

Néanmoins, l’acquéreur s’engage à prendre le bien en l’état, même si les réparations n’ont pas encore été effectuées, et fera son affaire tant des réparations de la cause du sinistre, que des conséquences.

Toutefois, les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la production par le vendeur d’une attestation de prise en charge de l’assurance de la copropriété des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement suite audit dégâts des eaux. "

Ensuite, en page 8, dans un paragraphe intitulé « stipulation de garantie », il était indiqué qu'" Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 10.500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution fautive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. "

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions que le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de la production par la venderesse d’une attestation de prise en charge de l’assurance de la copropriété des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement suite audit dégât des eaux.

Or, il est constant que malgré plusieurs demandes de l’acquéreur de produire cet élément, cette pièce n’a jamais été produite par cette dernière. Il était indiqué dans un mail du 13 juin 2024 que la prise en charge par l’assurance n’a pas en effet été obtenue.

Par suite, la SCI SIGA a indiqué ne pas vouloir renoncer à cette condition suspensive.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la condition suspensive litigieuse n’a pas été réalisée. De plus, cette condition n’apparaissait pas relever du bon vouloir de la seule venderesse et la mauvaise foi de cette dernière n’est ni alléguée ni démontrée.

Dès lors, les conditions relatives à la vente n’étaient pas réunies. Ainsi, la clause pénale (nommée dans l’acte « stipulation de garantie ») n’est pas, conformément aux dispositions citées, applicable.

Par voie de conséquence, la SCI SIGA sera donc déboutée de sa demande en condamnation de la somme de 10.500 euros au titre de la pénalité.

Sur la demande de remboursement de la somme de 600 euros versée à l’office notarial, il convient de rappeler les stipulations du compromis de vente en page 28 qui indique qu’ " à titre de provision sur frais, l’acquéreur verse au compte de l’office notarial dénommé en tête des présentes la somme de 600 euros. (…)

Cette somme viendra en compte sur les frais attachés à la réalisation de cet acte.

Toutefois, en cas de non réitération par acte authentique du présent avant-contrat par défaillance de l’acquéreur, sauf s’il s’agit de l’exercice de son droit de rétractation s’il existe ou de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, cette somme demeurera intégralement et forfaitairement acquise au notaire rédacteur au titre de l’application des dispositions du troisième alinéa de l’article L444-1 du code de commerce. "

Il ressort de cette disposition que ces frais sont imputables à l’acquéreur. La SCI SIGA ne peut donc pas en solliciter le remboursement.

Enfin, la SCI SIGA ne démontrant pas un comportement fautif de la part de madame [H], elle sera déboutée de sa demande relative à un préjudice moral.

II. Sur les demandes accessoires

Les circonstances du litige commandent de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

L’équité commande également de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI SIGA de l’ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande formulée au titre de l’article 700,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT