TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00537 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLUF

S.D.C. [Adresse 5]

C/

Mme [G] [H]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires Résidence SANTA MARIA à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Clara ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [G] [H], demeurant Chez Monsieur [E] [H], [Adresse 4] [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 22 Mai 2025 mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 10 avril 2025, le [Adresse 9] [Adresse 8] MARIA à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a assigné Madame [G] [H] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

3 896,71 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 21 mars 2025 2 500 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au préjudice subi1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileEt sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées au greffe ultérieurement (le 27 mai 2025). Aux termes de ses écritures, le Syndicat a maintenu ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Madame [G] [H] est copropriétaire au sein de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 6] et que toutes les démarches amiables pour parvenir au paiement des charges de copropriété sont demeurées vaines.

Il a indiqué que l’absence de règlement des arriérés de charges par cette copropriétaire préjudicie au bon fonctionnement de la copropriété, laquelle se trouve en difficulté en raison de l’ancienneté de la dette, et justifie l’allocation de dommages et intérêts. Il a ajouté que la copropriété a besoin de finances pour des travaux votés et que de très nombreuses mises en demeure ont déjà été adressées.

Citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [G] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre indiqué qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic tout changement d’adresse.

I. Sur la demande relative au paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [G] [H] au paiement de la somme de 3 896,71 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 21 mars 2025.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats :

Les procès-verbaux des assemblées générales des 12 novembre 2020, 4 novembre 2021, 7 novembre 2022 et 7 mars 2024, assemblées au cours desquelles ont été approuvés respectivement les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et le budget prévisionnel 2023.Une situation de compte actualisée au 21 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 3 896,71 euros21 mises en demeure en date des 29/01/2020, 25/02/2020, 01/07/2020, 26/08/2020, 05/11/2020, 28/04/2021, 28/05/2021, 04/07/2021, 29/07/2021, 2/09/2021, 27/10/2021, 24/02/2022, 01/04/2022, 27/04/2022, 31/08/2022, 26/10/2022, 29/11/2022, 27/12/2022, 31/01/2023, 28/03/2023, 25/04/2023, 28/06/2023 Une mise en demeure par avocat en date du 21 août 2023

L’examen du relevé de compte établi le 21 mars 2025 produit à l’audience permet de relever que sont facturées : des provisions charges courantes 01/01/2024, 01/07/2024, 01/01/2025 et des cotisations fonds travaux 01/01/2024, 01/07/2024, 01/01/2025. Or, force est de constater que n’est pas versé aux débats le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé le budget 2024 et le budget prévisionnel 2025, de telle sorte que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas justifiées et seront écartées, soit la somme totale de 23,51 euros.

L’examen du relevé de compte permet également de noter que des frais en date du 21 mars 2025 libellés « transmission dossier avocat CTIC [H] » pour un montant total de 350 euros sont retenus.

Il convient de rappeler que si aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, les frais précités relèvent en revanche de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, ces frais d’un montant total de 350,00 euros dont il n’est pas établi qu’il s’agit de frais nécessaires seront écartés.

Il appartient également à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire, étant précisé que le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de l’envoi de 21 mises en demeure entre janvier 2020 et juin 2023, facturée 30 euros chacune, sans que ne soit démontrée la nécessité de procéder à l’envoi, à peu d’intervalles, d’un si grand nombre de mises en demeure à la copropriétaire défaillante.

Ces frais de mise en demeure seront en conséquence écartés à hauteur de 570 euros, leur caractère nécessaire n’étant pas démontré.

Il ressort ainsi des débats et des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Madame [H] à hauteur de la somme de 2 953,20 euros.

Madame [G] [H] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 2 953,20 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7], correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 21 mars 2025 dûment justifiés.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré diverses relances produites aux débats, Madame [G] [H] ne s’est pas acquittée du règlement des charges de copropriété depuis 2020. Il apparaît également que cette copropriétaire n’a pas informé le syndic de son changement d’adresse.

Ces carences répétées depuis cinq années dans l’accomplissement des obligations lui incombant en sa qualité de copropriétaire sont fautives et justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.

Madame [G] [H] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7].

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [H], partie perdante au procès, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Madame [G] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7] la somme de 1 000 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 2 953,20 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7], correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 21 mars 2025 dûment justifiés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SANTA MARIA à [Localité 7], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [H] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE