TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02046 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4HIX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00261

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [X] [H],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 400

ET :

Monsieur [P], [K], [O] [G],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

Le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet MATERA,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jérémie MANCHUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121 substitué par M^e Blanche SENECHAL, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 octobre 2024, Mme [X] [H] a acquis auprès de M. [P] [G] deux lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 2] correspondant à une unité d’habitation triplex dans le bâtiment E (lot n° 29) et, dans le bâtiment D, une salle de bain rattachée par destination au lot n° 29 (lot n° 28), outre une partie des parties communes générales et des parties communes spéciales.

Par acte délivré les 26 et 27 novembre 2025, suivant autorisation délivrée par ordonnance du 24 novembre 2025, Mme [X] [H] a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [P] [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert pour donner un avis sur des désordres constatés sur son bien immobilier la condamnation de M. [P] [G] à lui régler la somme de 15.000 euros à titre de provision ad litem, outre la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Lors des débats, Mme [X] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose avoir constaté après l’acquisition une importante humidité et de graves désordres structurels et d’étanchéité affectant son bien immobilier et des parties communes, et que la responsabilité du vendeur pourrait être engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants et de l’article 1231-1 du même code. Au soutien de sa demande de provision ad litem, elle fait valoir en substance la mauvaise foi caractérisée du vendeur et ses revenus modestes.

En défense, M. [P] [G] soulève au visa de l’article 117 du code de procédure civile l’irrégularité de l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, au motif qu’elle ne vise pas le bon syndic en exercice, le Cabinet [W] ayant été remplacé par le Cabinet MATERA. Il sollicite le rejet de la demande d’expertise, en l’absence de motif légitime et subsidiairement, le rejet de la demande de provision ad litem et de déclarer l’ordonnance commune au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [W]. En tout état de cause, il demande de condamner Mme [X] [H] à lui régler la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il soutient que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée, du fait de l’antériorité et du caractère apparent des désordres, de l’acceptation du risque liée à l’acquisition d’un bien ancien, d’autant qu’elle a bénéficié d’un prix de vente inférieur à celui du marché et enfin, en raison de la mention dans l’acte de vente d’une clause d’exclusion des vices cachés, étant rappelé que M. [P] [G] n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] formule protestations et réserves.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et le cas échéant aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la régularité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile dispose que :

“Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

D’après l’article 114 du même code, “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

En l’espèce, étant rappelé au préalable le principe général selon lequel Nul ne plaide par Procureur, il doit être relevé d’une part que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] a été cité au siège social du Cabinet MATERA, dont il est n’est pas contesté qu’il est son syndic en exercice et d’autre part, qu’il a comparu à l’audience et a pu assurer sa défense.

Dans ces conditions, outre le fait que M. [P] [G] ne justifie d’aucun grief, l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] est régulière.

En conséquence, l’exception de procédure ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Il appartient au juge de s’assurer que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec. Justifie ainsi d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats, notamment les rapports [Z] du 5 novembre 2024 et de la possible incidence de certains désordres en parties communes, Mme [X] [H] justifie d’un motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l’opposer à M. [P] [G] dans le cadre d’une action judiciaire et de faire participer aux opérations d’expertise le syndicat des copropriétaires.

Il sera ainsi fait droit à la demande dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur la demande de provision ad litem

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le fondement de ce texte, la provision pour frais d’instance peut être accordée sous deux conditions ; la première est la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, la seconde la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée. Ces deux conditions sont cumulatives, nécessaires et ensemble suffisantes, toute autre considération étant indifférente.

En l’espèce, au vu des éléments produits et alors qu’une expertise est ordonnée, l’origine et l’imputabilité des désordres invoqués se heurte manifestement à des contestations sérieuses, dont l’appréciation relève du juge du fond et excède les pouvoirs du juge des référés.

L’existence de l’obligation alléguée à l’égard de M. [P] [G] n’étant pas démontrée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision ad litem.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de procédure ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert ;

[V] [B]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.09.68.01.18

Email : [Courriel 1]

Expert près la cour d’appel de Paris

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier :

1/ Visiter les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 2] ;

2/ Entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tout sachant ;

3/ Se faire remettre copie de tous documents utiles et les annexer au rapport ;

4/ S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;

5/ Vérifier l’existence des désordres mentionnés dans l’assignation ; le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

6/ Décrire les désordres constatés, en indiquer la nature, l’étendue, la date d’apparition, la ou les causes ; en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ;

7/ Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si ces désordres étaient apparents au moment de la vente aux yeux d’un acquéreur non professionnel pouvant en apprécier la portée ou si celui-ci en avait été informé ;

8/ Donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité ou l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à la conformité de sa destination et si les désordres constatés sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage qui peut en être attendu, ou en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ;

9/ Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si les vendeurs pouvaient avoir connaissance des désordres au jour de la vente ;

10/ Le cas échéant, donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les conséquences des travaux réalisés par l’acquéreur sur l’apparition ou l’aggravation des désordres mentionnés, le cas échéant dans quelle proportion ;

11/ Décrire les travaux de reprise éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ; en chiffrer le coût, en annexant au rapport les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ;

12/ Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

13/ Donner tous éléments d’appréciation pour évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres ;

14/ Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

15/ Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 30 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme [X] [H] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 31 mars 2026 ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Rejetons la demande de provision ad litem ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE