Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01210 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VYA

S.A. [Adresse 1] [Localité 1]

C/

[D] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Uldrif ASTIE

— FE délivrée à

M^e Damien MERCERON

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1]

RCS de [Localité 2] N° 572 015 451

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-013228 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par Maître Uldrif ASTIE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ULDRIF ASTIE

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2021, la S.A. d’HLM à directoire et conseil de surveillance 1001 VIES HABITAT (la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT) a donné à bail à Monsieur [D] [J] un logement situé18 [Adresse 9] [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] – [Localité 4], moyennant un loyer de 323,93 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la S.A. d’HLM [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1472,76 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

— Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 6] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— Condamner Monsieur [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2294,95 euros arrêtée au 19 juin 2025, à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,

— Condamner Monsieur [J] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

— Juger que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil à compter du courrier de mise en demeure du 26 février 2025,

— Condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement et de la notification à la CCAPEX d’un montant de 159,75 euros, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et des frais d’exécution à venir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors des débats, la S.A. d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 2.445,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 décembre 2025 hors frais de procédure et donne son accord pour l’octroi de délais de paiement sollicités à hauteur de 200 euros par mois. Elle conclut au rejet des autres demandes de Monsieur [J].

Monsieur [D] [J], régulièrement représenté, demande au juge des référés :

— A titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formulées par la SA [Localité 1] ;

— A titre subsidiaire,

*d’octroyer à Monsieur [J] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévue par le bail du 12 juillet 2021 ;

*de débouter la société [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, en particulier celle relative au sort des meubles consécutif à l’expulsion sollicitée ;

*de juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens ;

Il sera renvoyé aux conclusions de la S.A. d’HLM [Localité 1] et à celles de Monsieur [J], visées par le greffe le 19 décembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2026.

La demanderesse a été autorisée à produire en cours de délibéré une note permettant de vérifier l’effectivité du dernier versement effectué par le locataire d’un montant de 404,86 euros. Ladite note a été reçue au greffe le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

La société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées. La fin de non recevoir soulevée par Monsieur [J] sera en conséquence rejetée.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail relatif au logement en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [J] le 24 mars 2025, pour la somme en principal de 1472,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 mai 2025.

*Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement à titre de provision

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La S.A. d’HLM [Localité 1] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [D] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite , la somme de 2445,33 euros à la date du 16 décembre 2025 (mois de décembre 2025 non inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

La créance n’est en l’espèce pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [J] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 2445,33 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [J] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [D] [J] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 383,73 euros, payable à compter du 25 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de laisser à la charge de la S.A. d’HLM [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS la S.A. d’HLM [Localité 1] recevable en ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [D] [J] ;

CONSTATONS, à la date du 25 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2021 et liant la S.A. d’HLM [Localité 1] à Monsieur [D] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10] [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] – [Localité 4] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à payer à la S.A. d’HLM 1001 VIES [Localité 7] à titre provisionnel la somme de 2.445,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [D] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM [Localité 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [D] [J] sera tenu de payer à la société anonyme d’HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 383,73 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme d’HLM [Localité 1] et par Monsieur [D] [J] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE