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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00523 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOPJ

NATURE DE L’AFFAIRE : 34D – Demande relative à la tenue de l’assemblée générale

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Simon SALVINI

— M^e Anne Christine BARRATIER

Le : 25 Février 2026

PARTIES :

DEMANDEUR

[W] [Q]

né le 12 Mars 1985 à DIGNE LES BAINS (04000), de nationalité française,

demeurant 7 Impasse de l’Hirondelle – 04200 AUBIGNOSC

représenté par Maître Antoine D’ALMARIC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

et par Maître Simon SALVINI de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

DÉFENDERESSE

S.A.S. AUXILIAM

Syndic de la copropriété , prise en la personne de son représentant légal es qualité audit siège,

dont le siège social est sis Rue Sainte Catherine Résidence les Pergolas lieudit Punta – 20217 SAINT FLORENT

représentée par Maître Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le quatre Février, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Q] est propriétaire d’un lot en copropriété au sein d’un immeuble sis LE VILLAGE à PALASCA. Le 16 novembre 2018, la mairie de PALASCA a informé monsieur [W] [Q] que l’immeuble est en état de péril et explique à ce titre la nécessité d’entreprendre des travaux.

La copropriété ne disposant pas d’un syndic de copropriété, monsieur [W] [Q] a saisi, sur requête, le président du tribunal judiciaire de BASTIA. Selon ordonnance sur requête du 24 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de BASTIA a désigné monsieur [G] [K] avec mission de :

Se faire remettre l’ensemble des documents et archives des copropriétaires ;Administrer la copropriété en disposant de tous les pouvoirs découlant de l’article 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 (établir et assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée, pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien, établir et/ou tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, établir le budget prévisionnel, représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice…) ;Exiger le versement des sommes visées à l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;Tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et sa tenue ;Convoquer l’assemblée générale étant précisé que deux mois avant la fin de ses fonctions, le syndic judiciaire devra convoquer l’organe délibérant du syndicat et porter à l’ordre du jour la question de l’élection du syndic ;

Monsieur [G] [K] a fait désigner la SAS AUXILIAM en qualité de syndic.

Une assemblée générale s’est tenue le 9 janvier 2025 au cours de laquelle l’état descriptif de division a été validé et la résolution n°10 relative aux frais de publication de l’état descriptif de division votée.

L’état descriptif de division n’ayant pas été publié, c’est dans ces conditions que par exploit délivré le 13 novembre 2025, monsieur [W] [Q] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SAS AUXILIAM, aux fins de la voir condamner à faire publier l’EDD voté lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2025 et convoquer une assemblée générale pour faire voter des travaux de reprise de toitures.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2026.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 2 février 2026, monsieur [W] [Q], représenté, demande au juge :

Débouter la société AUXILIAM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société AUXILIAM sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à :Faire publier l’EDD voté lors de l’AG du 09/01/2025Convoquer une Assemblée générale pour faire voter des travaux de reprise de toituresA titre subsidiaire :

Révoquer la société AUXILIAM de ses fonctions de syndic judiciaire pour la copropriété Le VILLAGE à PALASCA (20226)Désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira en lieux et places de la société AUXILIAMCondamner la société AUXILIAM à verser à Monsieur [Q] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 14 janvier 2026, la SAS AUXILIAM, représentée, demande au juge de :

Juger irrecevable et non fondés les demandes formées par monsieur [Q] à l’encontre du syndic de copropriété AUXILIAM ;Le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de publication de l’EDD

Monsieur [W] [Q] sollicite la condamnation du syndic de copropriété, la SAS AUXILIAM, à faire publier l’EDD voté lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2025. Le demandeur articule sa demande sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile :

L’article 834 du code de procédure civile ne trouve à s’appliquer qu’à la condition de justifier d’une urgence et si la nécessité de la mesure invoquée par le demandeur ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou qu’un différend existe et qu’il soit de nature à justifier la mesure sollicitée.

Il y a lieu de rappeler que l’existence d’une contestation sérieuse ou l’absence d’un différend peuvent faire obstacle à l’exercice des pouvoir du juge des référés sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, étant rappelé que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ou de l’absence d’un différend ne constitue pas une exception d’incompétence mais relève de l’exercice des pouvoirs de la juridiction des référés.

En outre, le juge des référés ne peut ainsi rejeter la demande dont il est saisi au seul motif qu’elle se heurte à une contestation sérieuse, mais doit rechercher si la mesure sollicitée n’est pas justifiée par l’existence d’un différend.

En l’espèce, il appartient à monsieur [W] [Q] de justifier de l’urgence de sa demande, ce qu’il ne fait pas. En effet, monsieur [W] [Q] explique que des dégâts des eaux surviennent fréquemment au sein de son logement. Toutefois, il verse aux débats un rapport d’expertise daté de 2017, ce qui, au vu de son ancienneté, ne saurait s’analyser comme relevant de l’urgence.

Il n’entre donc pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande de monsieur [W] [Q] sur ce fondement.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile :

L’article 835 du code de procédure civile ne requiert aucune condition d’urgence. Toutefois, il doit être justifié d’une obligation non sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est, en général, ainsi définie : « une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond ».

La SAS AUXILIAM soutient que la publication d’un état descriptif de division ne relève pas des attributions d’un syndic de copropriété. Elle soulève en ce sens l’irrecevabilité de la demande de monsieur [W] [Q].

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 9 janvier 2025 que la résolution n°10 a été rédigée comme suit : « L’assemblée générale ayant pris en considération la nécessité de formaliser et de publier le nouvel état descriptif de division, approuve les frais associés à ces formalités selon le devis proposé par l’étude de maître [T] [F], notaire à CALVI, et pour un montant de 1.800 euros. Ces frais, découlant du travail administratif nécessaire à la mise en forme, à l’enregistrement et à la publication officielle de l’EDD, comprendront notamment :

Les honoraires du notaire pour l’authentification des documents ;Les coûts d’enregistrement auprès du service de la publicité foncière ;Les frais de publication dans un journal d’annonces légales.L’assemblée générale décide de répartir ces frais entre les copropriétaires selon les charges communes générales de chaque lot. Elle décide que cette somme sera appelée en totalité avant le 31/01/2025. Elle mandate le syndic pour mener à bien ces formalités et pour en assurer le paiement ».

Il est donc constant que la publication de cet EDD relève de maître [T] [F] et non du syndic de copropriété, qui, lui, devait mener à bien les formalités décidées et en assurer le paiement.

Or, la SAS AUXILIAM justifie des démarches effectuées afin que l’EDD puisse être publié par maître [T] [F], opérations entrant manifestement dans le champ de la résolution n°10 votée par l’assemblée des copropriétaires.

Ainsi, la demande de monsieur [W] [Q] ne saurait être déclarée irrecevable au sens de l’article 122 du code de procédure civile, comme soulevée par la SAS AUXILIAM, mais elle se heurte à des contestations sérieuses, et dans ce cas, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande de monsieur [W] [Q] sur le fondement de cet article.

Sur la demande de convocation à l’assemblée générale

Monsieur [W] [Q] sollicite la condamnation de la SAS AUXILIAM à convoquer une assemblée générale pour faire voter des travaux de reprise de toitures, sous astreinte.

Toutefois, la SAS AUXILIAM justifie avoir procédé à cette convocation par courrier recommandé électronique du 13 janvier 2026, en vue d’une assemblée générale fixée au 17 février 2026 (pièces 17 et 10 SAS AUXILIAM), assemblée qui prévoit le vote desdits travaux de reprise de toitures. Par conséquent, la demande de monsieur [W] [Q] sera rejetée.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Aux termes de l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

Monsieur [W] [Q] sollicite, sur le fondement de cet article, la révocation de la SAS AUXILIAM dans son exercice de syndic et la désignation d’un administrateur provisoire.

Bien que la SAS AUXILIAM ait expliqué ne pas s’opposer à sa révocation en raison du comportement de monsieur [W] [Q], le juge des référés n’a pas compétence pour statuer sur cette demande, celle-ci relevant du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dans ces conditions, monsieur [W] [Q] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Q], succombant, supportera la charge des dépens. Il sera également condamné à payer à la SAS AUXILIAM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de monsieur [W] [Q] tendant à voir condamner la SAS AUXILIAM à faire publier l’EDD voté lors de l’AG du 09/01/2025, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

DEBOUTONS monsieur [W] [Q] de sa demande tendant à voir condamner la SAS AUXILIAM à convoquer une assemblée générale pour faire voter des travaux de reprise de toitures est sans objet et le déboutons à ce titre ;

DEBOUTONS monsieur [W] [Q] de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire ;

CONDAMNONS monsieur [W] [Q] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS monsieur [W] [Q] à payer à la SAS AUXILIAM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES