MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/01650 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOWW

JUGEMENT DU : 05 MARS 2026

AFFAIRE : S.A.S. [L] 2A, S.A.S. FAR [L] / S.C.I. LE LION DE TOGA IMMO

NATURE DE L’AFFAIRE : 78F – Demande en nullité et/ou en mainlevée, en suspension ou en exécution d’une saisie mobilière

Copie exécutoire

à :

— M^e Pierre-Marie ACQUAVIVA,

— M^e Margaux PIERREDON

le :

***

Notification aux parties par LS et LRAR

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur ROSET, Juge de l’exécution

GREFFIER : Madame ANGEL,

DEMANDERESSES

GEL 2A

S.A.S immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le n°482.521.119, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis lieudit Porcelone, Route de Mezzavia – 20090 AJACCIO

représentée par Maître Pierre-Marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

FAR [L]

S.A.S immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°934.288.945, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Résidence Alta Ribba – 20230 SANTA LUCIA DI MORIANI

représentée par Maître Pierre-Marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE LION DE TOGA IMMO,

Immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le n°898 020 037, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Domaine du Lac, 190 Impasse de la Foret – 83340 FLASSANS-SUR-ISOLE

représentée par Maître Fabrice ORLANDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

et par Maître Margaux PIERREDON, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 08 Janvier 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 05 Mars 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile date à laquelle a été rendue la décision contradictoire et en premier ressort dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing à effet du 1er février 2017, les membres de la succession de feu monsieur [N] [E] [W] ont donné à bail commercial à la SARL (devenue SAS) [L] 2A un local situé au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble « Lion de Toga » à BASTIA, moyennant un loyer annuel de 71.300 euros HT.

La SCI LE LION DE TOGA est désormais propriétaire des locaux.

L’immeuble est géré par un syndic, le cabinet PIETRI & BOCCARA, selon contrat du 12 juillet 2021.

Selon acte sous seing privé du 17 décembre 2024, la SAS [L] 2A a cédé son fonds de commerce à la société FAR [L], désormais locataire des locaux appartenant à la SCI LE LION DE TOGA IMMO.

L’immeuble Lion de Toga a fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité d’urgence le 22 juillet 2024 puis d’une mise en sécurité ordinaire suivant arrêté du Maire de Bastia en date du le 15 octobre 2024.

Le 10 novembre 2025, un arrêté de prolongation de mise en sécurité ordinaire a été édicté en raison de la persistance de désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 mars 2025, la SCI LE LION DE TOGA IMMO a assigné devant le tribunal judiciaire de BASTIA, la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L], aux fins de les voir condamner au paiement de loyers impayés.

Le 25 septembre 2025, la SCI LE LION DE TOGA IMMO a fait signifier à la SAS FAR [L], un commandement de payer correspondant à des loyers impayés, pour un montant en principal de 72.723,28 euros.

La SAS FAR [L], par exploit du 24 octobre 2025, a assigné devant le tribunal judiciaire de BASTIA, la SCI LE LION DE TOGA IMMO en opposition au commandement qui lui a été délivré.

Par ordonnance sur requête du 3 novembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BASTIA a autorisé la SCI LE LION DE TOGA IMMO à saisir à titre conservatoire, au préjudice de la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L], toutes créances de sommes d’argent de la SCI LE LION DE TOGA IMMO à leur encontre, sur les comptes bancaires de :

la SAS [L] 2A, pour avoir sûreté du paiement de la somme en principal de 31.372,47 euros, à hauteur de laquelle est évaluée provisoirement la créance de la SCI LE LION DE TOGA IMMO à l’encontre de la SAS [L] 2A ;la SAS FAR [L] pour avoir sûreté du paiement de la somme en principal de 73.110,67 euros, à hauteur de laquelle est évaluée provisoirement la créance de la SCI LE LION DE TOGA IMMO à l’encontre de la SAS FAR [L].

Par acte du 10 novembre 2025, la SCI LE LION DE TOGA a fait procéder entre les mains de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA CORSE, à l’encontre de la SAS FAR [L], à une saisie conservatoire pour la somme en principal de 73.110,67 euros.

La saisie s’est révélée fructueuse dans sa totalité.

La saisie a été dénoncée à la SAS FAR [L] le 13 novembre 2025.

Par acte du même jour, la SCI LE LION DE TOGA a fait procéder entre les mains de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA CORSE, à l’encontre de la SAS FAR [L], à une saisie conservatoire pour la somme en principal de 31.372,47 euros.

La saisie s’est révélée fructueuse dans sa totalité et a été dénoncée à la SAS FAR [L] le 17 novembre 2025.

Par acte du 12 novembre 2025, la SCI LE LION DE TOGA a fait procéder entre les mains du CIC EST à l’encontre de la SAS [L] 2A à une saisie conservatoire pour une somme en principal de 31.372,47 euros.

Toutefois, il a été procédé à cette mainlevée selon acte du 26 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2025, la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] ont assigné la SCI LE LION DE TOGA IMMO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de voir :

Débouter la SCI LE LION DE TOGA IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à leur encontre en vertu de l’ordonnance rendue le 3 novembre 2025 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bastia ; Juger que la somme libérée produira intérêts au taux légal depuis le jour de la saisie et, en conséquence ;Condamner la SCI LE LION DE TOGA IMMO à les payer à la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] ;Condamner la SCI LE LION DE TOGA IMMO à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SCI LE LION DE TOGA IMMO à payer à la SAS FAR [L] à la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SCI LE LION DE TOGA IMMO à payer à la SAS [L] 2A la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du présent acte et de la déclaration de mainlevée à intervenir ; Condamner la SCI LE LION DE TOGA IMMO à payer à la SAS FAR [L] la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du présent acte et de la déclaration de mainlevée à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2025 et renvoyée à celle du 8 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Dans le dernier état de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L], représentées, ont maintenu leurs demandes.

Dans le dernier état de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, la SCI LE LION DE TOGA IMMO, représentée, demande au juge de :

Juger qu’elle justifie du caractère vraisemblable et fondé de la créance qu’elle détient sur la SAS FAR [L] et sur la SAS [L] 2A ; Juger qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations ; Juger qu’elle justifie que le recouvrement de sa créance est menacé ; Confirmer l’ordonnance en date du 3 novembre 2025 en ce qu’elle a autorisé la SCI LE LION DE TOGA IMMO à procéder à la saisie-conservatoire de sommes d’argent sur les comptes bancaires de la société [L] 2A et sur les comptes bancaires de la société FAR [L] dans l’attente de l’obtention d’un titre exécutoire, à savoir dans l’attente du jugement qui sera rendu par le Tribunal Judiciaire de BASTIA (RG n°25/00358) ; Juger que les saisies conservatoires pratiquées sur le compte de la SAS FAR [L] et sur le compte de la SAS [L] 2A sont parfaitement régulières et bien fondées ; Juger que les sommes objet de la saisie seront séquestrées sur le compte CARPA de la SCP [I] & ASSOCIES, dans l’attente du jugement qui sera rendu par le Tribunal Judiciaire de BASTIA (RG n°25/00358) ; Débouter la SAS FAR [L] et la SAS [L] 2A de leur demande de mainlevée des saisies conservatoires ; Débouter la SAS FAR [L] et la SAS [L] 2A de leur demande de dommages et intérêts, pour les raisons décrites aux motifs ;A titre reconventionnel :

Condamner la SAS [L] 2A à lui payer la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique ; Condamner la SAS FAR [L] à lui payer la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique ; Condamner la SAS FAR [L] à lui payer les loyers dus à compter du mois d’octobre 2025 et non inclus dans la saisie-conservatoire, et les loyers à échoir jusqu’au prononcé du jugement qui sera rendu par le Tribunal Judiciaire de BASTIA sur le compte séquestre CARPA de la SCP [I] & ASSOCIES ; Juger que la SAS FAR [L] devra verser les loyers à échoir le 1er de chaque mois sur le compte CARPA séquestre de la SCP [I] & ASSOCIES, conformément aux stipulations du bail commercial ; Débouter la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] de l’intégralité de leurs moyens, fins et conclusions ; Condamner solidairement la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] à lui payer la somme de 8.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] aux entiers dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, « toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. ».

Ainsi, des mesures conservatoires ne peuvent être prises que si deux conditions cumulatives sont démontrées, à savoir l’existence d’une créance fondée en son principe et une menace sur son recouvrement. La charge de la preuve de la réunion de ces deux conditions pèse sur le créancier. Il en résulte que le juge de l’exécution doit examiner l’apparence de principe de la créance et doit évaluer la menace qui pèse sur son recouvrement au jour où il statue.

Si les deux conditions cumulatives ne sont pas remplies, le juge de l’exécution peut ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire.

La SAS FAR [L] et la SAS [L] 2A arguent de la mainlevée de la saisie conservatoire au motif que les conditions prescrites par l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution n’ont pas été respectées.

Sur la créance fondée en son principe

Les parties s’opposent sur l’exigibilité des loyers alors qu’un arrêté de mise en sécurité a été pris.

La SAS FAR [L] et la SAS [L] 2A soutiennent que, selon les dispositions de l’article L521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, le locataire d’un bail commercial est dispensé, du paiement des loyers pendant la période couverte par l’arrêté de mise en sécurité.

La SCI LE LION DE TOGA soutient que l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas transposable au cas d’espèce en faisant valoir que les arrêtés de mise en sécurité ne visent pas le local commercial qui a, au surplus, continué d’être exploité par les demanderesses.

Toutefois, le juge de l’exécution, saisi d’une contestation d’une mesure conservatoire, n’a pas à trancher le fond du droit.

La question de l’application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation précité relève du juge du fond, lequel a été saisi d’une demande aux fins de paiement des loyers, selon assignation de la SCI LE LION DE TOGA IMMO le 4 mars 2025.

En l’espèce, l’existence d’un bail commercial entre la SCI LE LION DE TOGA IMMO avec la SAS FAR [L], puis avec la SAS [L] 2A n’est pas contestée par les parties.

De même, le non-paiement des loyers par les demanderesses, à tout le moins à compter de l’arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2024 n’est pas contesté.

Dans ces conditions, la SCI LE LION DE TOGA IMMO justifie de l’existence, en sa qualité de bailleur, d’une créance fondée à son principe à l’égard de la SAS FAR [L] et de la SAS [L] 2A.

Sur la menace qui pèse sur son recouvrement

Il appartient au créancier de justifier des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance.

La SCI LE LION DE TOGA IMMO soutient que la menace de recouvrement est caractérisée par :

Une mise en demeure adressée à la SAS [L] 2A le 16 janvier 2025 d’avoir à payer les loyers, non suivie d’effet ;Une mise en demeure adressée à la SAS FAR [L] le 4 février 2025 d’avoir à payer les loyers, non suivie d’effet ;Un commandement de payer signifié à la SAS FAR [L] le 25 septembre 2025, non suivi d’effet ;Des sommations de communiquer des éléments comptables adressées dans le cadre de la procédure pendante au fond, et non suivies d’effet.

Les demanderesses expliquent que l’absence de paiement à la suite du commandement de payer ne constitue pas une menace sur le recouvrement de la créance mais une contestation légitime.

Elles ajoutent que le bailleur a obtenu les documents comptables dans le cadre de la cession du fonds de commerce entre la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] le 17 novembre 2024 et notifiée au bailleur le 18 décembre 2024.

En l’espèce, il est contant et non contesté que des mises en demeure ont été adressées aux demanderesses par la SCI LE LION DE TOGA IMMO et que l’absence de retour à ces mises en demeure a pu faire craindre à celle-ci un défaut de paiement et ce d’autant que la SAS [L] 2A n’a manifestement réglé aucun loyer depuis la cession du fonds de commerce à son profit.

En outre, bien que les demanderesses expliquent que le bailleur a obtenu, dans le cadre de la notification de la cession du fonds de commerce qui lui a été faite, les trois derniers chiffres d’affaires de la SAS [L] 2A, elles ne les communiquent pas dans le cadre de la présente procédure.

La SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] ne rapportent pas la preuve de pouvoir disposer d’un actif aisément mobilisable pour faire face à une éventuelle condamnation à paiement par le juge du fond.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments caractérisent une circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance de la SCI LE LION DE TOGA IMMO.

Sur la demande de dommages et intérêts

Chacune des parties sollicite la condamnation de l’autre à lui verser des dommages et intérêts.

Sur la demande de la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L]

Aux termes de l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution, « les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. ».

La SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] sollicitent la condamnation de la SCI LE LION DE TOGA IMMO à leur régler la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Il résulte des éléments développés ci dessus que la mainlevée des saisies conservatoires n’a pas été ordonnée.

Dans ces conditions, la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] ne pourront qu’être déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI LE LION DE TOGA IMMO

Aux termes de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.».

L’abus supposera la démonstration d’une faute, mais d’une faute distincte de la seule résistance du débiteur à la mesure prise contre lui, laquelle peut très bien être irrégulière et donc contestée.

La SCI LE LION DE TOGA IMMO sollicite la condamnation de :

la SAS [L] 2A à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique ;la SAS FAR [L] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique.

Elle explique avoir subi un préjudice du fait de l’inexécution de ses cocontractantes dans le versement du loyer, ce qui constitue, selon elle, une résistance abusive.

Toutefois, alors qu’elle a obtenu une saisie conservatoire correspondant au montant des loyers non payés et qu’elle ne démontre pas l’existence d’une faute de la part de la SAS [L] 2A et de la SAS FAR [L], la SCI LE LION DE TOGA IMMO sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de séquestre des loyers

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, « le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre. […] ».

La SCI LE LION DE TOGA IMMO sollicite la condamnation de la SAS FAR [L] à verser les loyers à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’au prononcé de la décision qui sera rendue par le tribunal judiciaire de BASTIA, sur le compte CARPA séquestre de son conseil, le 1er de chaque mois.

Or, il n’appartient pas au juge de l’exécution, dans le cadre de cette procédure de contestation de la mesure de saisie conservatoire, d’ordonner la séquestration des loyers postérieurement dus.

La SCI LE LION DE TOGA IMMO, qui a d’ores et déjà obtenu une saisie conservatoire avec séquestres des sommes sur le compte CARPA de son conseil, sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

La SAS [L] 2A et la SAS FAR [L], succombant, supporteront la charge des dépens.

Les demanderesses seront également condamnées à verser, chacune, à la SCI LE LION DE TOGA IMMO, la somme de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par jugement mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] de leur demande de mainlevée des saisies conservatoires pratiquées par la SCI LE LION DE TOGA IMMO ainsi que de leur demande aux fins de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI LE LION DE TOGA IMMO de ses demandes aux fins de dommages et intérêts et aux fins de séquestre des loyers ;

CONDAMNE la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS [L] 2A et la SAS FAR [L], chacune, à payer à la SCI LE LION DE TOGA IMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION