TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09805 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHF

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [T], [U] [F] [E] épouse [H], demeurant [Adresse 1] -

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 1] – S.A. [R], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentés par le cabinet de M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3],vestiaire : #C0922

DÉFENDEURS

Madame [V] [Q], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [W] [Q], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09805 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2023, M. [X] [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.513 euros et d’une provision pour charges de 187 euros.

Afin de compléter leur dossier, les locataires ont souscrit par l’intermédiaire de la société [S] un contrat de cautionnement auprès de la société [R].

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17.551,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] le 21 juillet 2025.

Par assignation du 15 octobre 2025, Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H], M. [X] [H] et la S.A [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour , à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-29.672,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

— La somme de 17.551,59 euros pour Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H], M. [X] [H],

— La somme de 12.120,62 euros pour la S.A [R],

-1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 4 février 2026, Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H], M. [X] [H] et la S.A [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] et la S.A [R] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les demandeurs précisent que M. et Mme [V] [Q] ont libéré les lieux le 29 septembre 2025, les clés ayant été remises au gardien, aucun état des lieux contradictoire n’a pu être effectué ; ils maintiennent la demande d’expulsion en tant que de besoin.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] et la S.A [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 17.551,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

L’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ayant été constatée, la demande subsidiaire est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] et la S.A [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] leur devaient la somme de 24.159,21 euros, soustraction faite des frais de procédure selon la répartition suivante :

— La somme de 12.038,59 euros pour Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H], M. [X] [H],

— La somme de 12.120,62 euros pour la S.A [R],

Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs et à la caution, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la S.A [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2023 entre Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] et la S.A [R], d’une part, et Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] est résilié depuis le 19 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q],

ORDONNE à Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail est sans objet,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] à payer à Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H] et M. [X] [H] et la S.A [R] la somme de 24159,21 euros (vingt-quatre mille cent cinquante-neuf euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

— La somme de 12.038,59 euros pour Mme [T], [U] [F] [E] épouse [H], M. [X] [H],

— La somme de 12.120,62 euros pour la S.A [R],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] à payer à la S.A [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Q] et M. [O], [W] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025 et celui de du 15 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge