N° RG 22/00262 – N° Portalis DBZ7-W-B7G-E6TW minute n°26/172

du 13/04/2026

Grosse et copies le

aux avocats

JUGEMENT DU 13 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne – 1ère Chambre – a été rendue la décision dont la teneur suit :

Composition de l’audience collégiale du 01 Décembre 2025 :

[…], Vice-Président

[…], Vice-présidente

[…], Magistrat honoraire, juge rapporteur

Assisté de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [P] [F] [X] [B], demeurant [Adresse 1] – [Adresse 2]

né le 29 Septembre 1958 à [Localité 1]

représenté par M^e Marie-Sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Madame [Z] [K] épouse [U], demeurant [Adresse 1] – [Adresse 2]

née le 16 Novembre 1965 à [Localité 2]

représentée par M^e Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 1] – [Adresse 2]

né le 21 Décembre 1949 à [Localité 3]

représenté par M^e Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Madame [V] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 1] – [Adresse 2]

née le 14 Septembre 1960 à [Localité 4]

représentée par M^e Marie-Sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

A l’audience du 01 Décembre 2025,

Après avoir entendu les avocats, en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026, le délibéré ayant été prorogé à la date du 30 mars 2026, du 4 mai 2026, avancé au 13 avril 2026,

Et à ce jour, par mise à disposition, le tribunal a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] (64) est un immeuble à usage d’habitation soumis au régime de la copropriété, appelé [Adresse 1], et dont le syndic est la SARL A.B.S.I.S. IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 3] (64).

Monsieur [I] [T] est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier, des lots 21 et 73 constituant un appartement ainsi que du lot n°21 correspondant à une cave et du lot n°41 correspondant à un parking.

A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2021 a été adoptée, aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 une résolution n°6 intitulée INSTALLATION VIGIK ASCENSEUR (art 24) concernant les conditions d’utilisation de l’ascenseur par les copropriétaires du rez-de-chaussée.

Par exploit du 17 février 2022, Monsieur [I] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL A.B.S.I.S. IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Bayonne, sur le fondement des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— prononcer l’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la copropriété de la [Adresse 1],

— déclarer non écrite la répartition des charges d’ascenseur portée par le règlement de copropriété de la copropriété de la [Adresse 1],

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre à jour son règlement de copropriété dans le délai de 6 mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre en place un système de répartition des charges d’ascenseur conforme au critère de l’utilité et incluant tous les lots de l’immeuble pour lesquels cet équipement collectif présente une utilité,

— condamner la copropriété [Adresse 1] à payer au requérant une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décharger le requérant de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont lui-même bénéficierait,

— condamner la même entiers aux dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 22/00262.

Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] sont propriétaires au sein de la [Adresse 1] du lot n°17 constituant un appartement et du lot n°61 à usage de parking.

Par exploit du 17 février 2022, Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL A.B.S.I.S. IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Bayonne, sur le fondement des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— prononcer l’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la copropriété de la [Adresse 1],

— déclarer non écrite la répartition des charges d’ascenseur portée par le règlement de copropriété de la copropriété de la [Adresse 1],

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre à jour son règlement de copropriété dans le délai de 6 mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre en place un système de répartition des charges d’ascenseur conforme au critère de l’utilité et incluant tous les lots de l’immeuble pour lesquels cet équipement collectif présente une utilité,

— annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 approuvant les comptes de la copropriété,

— condamner la copropriété [Adresse 1] à payer aux requérants une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décharger les requérants de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont lui-même bénéficierait,

— condamner la même entiers aux dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 22/00324.

Madame [Z] [K] épouse [U] est également propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 1], lequel appartement est situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de la résidence.

Par exploit du 17 février 2022, Madame [Z] [K] épouse [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL A.B.S.I.S. IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Bayonne, sur le fondement des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— prononcer l’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la copropriété de la [Adresse 1],

— déclarer non écrite la répartition des charges d’ascenseur portée par le règlement de copropriété de la copropriété de la [Adresse 1],

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre à jour son règlement de copropriété dans le délai de 6 mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à mettre en place un système de répartition des charges d’ascenseur conforme au critère de l’utilité et incluant tous les lots de l’immeuble pour lesquels cet équipement collectif présente une utilité,

— annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 approuvant les comptes de la copropriété,

— condamner la copropriété [Adresse 1] à payer aux requérants une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décharger la requérante de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont elle-même bénéficierait,

— condamner la même entiers aux dépens.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 22/00325.

Les procédures RG n°22/00262, 22/00324 et 22/00325 ont été jointes le 1er décembre 2023 par mention au dossier.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2024 par décision du magistrat de la mise en état du 21 décembre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 avril 2024 à 09h.

Par décision du juge de la mise en état du 27 juin 2024 la date de clôture a été fixée au 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 16 décembre 2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 octobre 2024, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire a été défixée et renvoyée à l’audience de mise en état “cabinet” du 23 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024 par la voie du RPVA, Monsieur [I] [T] et Madame [Z] [K] épouse [U] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 de :

A la demande de Monsieur [I] [T] et de Madame [Z] [U] :

— débouter la copropriété de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer l’annulation de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la copropriété de la [Adresse 1],

A la demande de Madame [Z] [U] :

— prononcer l’annulation de la résolution numéro 2 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la copropriété de la [Adresse 1],

A la demande de Monsieur [I] [T] et de Madame [Z] [U] :

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] à payer aux requérants une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décharger les requérants de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont eux-mêmes bénéficierait,

— ne pas écarter l’exécution provisoire,

— condamner la copropriété de la [Adresse 1] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025 par la voie du RPVA, Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B], demandent au tribunal, sur le fondement des articles 5, 10, 14, 17,18, 24, 25,26, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 10-1, 11, 37 et 39 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil et de l’article 143 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable l’action des époux [B],

— annuler et dire de nul effet, les décisions prises aux termes des résolution 2 et 6 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 de la [Adresse 1],

En conséquence de l’annulation de l’approbation des comptes de l’exercice 2020-2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à rembourser aux époux [B] la somme de 129,95 euros correspondant à leur quote-part de charges indûment inscrites par le syndic en charges générales de l’exercice 2020-2021 et non approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires,

Sur la modification du règlement de copropriété :

— réputer non écrite la modification de la clause de répartition des charges d’ascenseur du bâtiment B de la [Adresse 1] votée lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 et contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à procéder au mesurage des lots dans le cadre de la refonte du règlement de copropriété et de son état descriptif de division,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement d’une indemnité de 7000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— dispenser les époux [B] de participer à ces frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir les demandes des époux [B] de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution,

— écarter l’exécution provisoire de droit concernant les demandes du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures.

Aux termes ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025 par la voie du RPVA, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], demande au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— débouter Monsieur [P] [B], Madame [V] [H]-[B], Madame [Z] [K] épouse [U] et Monsieur [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [P] [B], Madame [V] [H]-[B], Madame [Z] [K] épouse [U] et Monsieur [I] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la société A.B.S.I.S. IMMOBILIER, la somme de 10 000,00 euros en réparation du préjudice subi au titre de la procédure abusive,

— condamner solidairement Monsieur [P] [B], Madame [V] [H]-[B], Madame [Z] [K] épouse [U] et Monsieur [I] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la société A.B.S.I.S. IMMOBILIER, la somme de 10 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [P] [B], Madame [V] [H]-[B], Madame [Z] [K] épouse [U] et Monsieur [I] [T] aux entiers dépens de la présente procédure.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 02 octobre 2025, la date de clôture a été fixée au 13 novembre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

Aux termes des débats, le tribunal a mis sa décision en délibéré au 23 février 2026, prorogée au, 30 mars 2026, au 4 mai 2026 puis avancé au 13 avril 2026, date à laquelle il est statué comme suit:

MOTIFS DE LA DECISION

Le principe d’un recours contre les décisions d’une assemblée générale de copropriétaires est affirmé par l’article 42 de la loi de 1965 et la nullité peut être prononcée pour plusieurs raisons, qui peuvent être regroupées en trois catégories :

— soit parce qu’une des règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale n’a pas été respectée;

— soit parce que l’assemblée générale a excédé ses pouvoirs, en adoptant des décisions ne ressortant pas de ses prérogatives ou à la mauvaise majorité;

— soit enfin parce que la décision a été prise en fraude ou suite à un abus de majorité.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

A la qualité d’opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui a voté pour une décision finalement rejetée par l’assemblée faute de réunir la majorité requise ou qui a voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix.

1°) Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021

La résolution n°6 intitulée INSTALLATION VIGIK ASCENSEUR (art 24) qui a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021 est ainsi libellée :

“Certains occupants de la résidence habitant en RDC utilisent l’ascenseur, alors que selon le règlement de copropriété, ils ne paient pas de charges ascenseur.

Le syndic a demandé à l’ascensoriste ASCER un devis pour l’installation d’un système à badges afin que seuls les copropriétaires autorisés puissent accéder à l’ascenseur.

Le syndic indique que si la présente résolution n’est pas adoptée, il existe aussi la possibilité de modifier le règlement de copropriété afin que chaque occupant puisse utiliser légalement l’ascenseur. Cette option fera l’objet d’un vote dans la résolution suivante n°7.

Résolution :

L’assemblée, après discussion, valide l’installation d’un système à badges pour l’appel de l’ascenseur en RDC et en RDJ.

L’assemblée autorise le syndic à procéder à un appel de fonds de maximum de 800,00 euros (selon devis reçu) au 1er janvier 2022 sur la clé “charges spéciales ascenseur”.

— Ont voté pour :

889/889 tantièmes

— Se sont abstenus :

[A][D] et [C][E] représentant 49 tantièmes

— Ont voté contre :

Néant.

En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.”

Il convient de rappeler que selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il s’agit d’une disposition d’ordre public conformément à ce qui est prévu par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

En l’espèce, il est constant que l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] (64) se compose de trois immeubles accolés dénommés bâtiment A, bâtiment B et bâtiment C, chacun des bâtiments comprenant un rez-de-jardin, un rez-de-chaussée et deux étages; le bâtiment A possède en outre un troisième étage à usage de terrasse et le bâtiment B posséde un troisième étage à usage de combles.

Il est également constant que le règlement de copropriété concernant cette résidence ne prévoit pas de participation aux charges d’ascenseur pour les copropriétaires dont les logements sont situés au rez-de- de chaussée.

C’est dans ces conditions qu’a été soumise au vote de l’assemblée générale la résolution querellée qui a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Il n’est pas contesté que l’ascenseur fait partie des parties communes et que le principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires interdit de restreindre l’utilisation des parties communes pour certains copropriétaires.

Force est de constater que la résolution n°6 qui prévoit l’utilisation d’un système de badge afin que seuls les copropriétaires autorisés puissent accéder à l’ascenseur a pour conséquence de limiter l’usage de l’ascenseur à certains copropriétaires et de l’interdire à d’autres, ce qui rompt incontestablement le principe d’égalité entre l’ensemble des copropriétaires qui est un principe fondamental découlant de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que tous les copropriétaires ont le droit d’utiliser les équipements communs et de circuler librement dans les parties communes.

Il convient dans ces conditions d’annuler la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021.

2°) Sur la demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021

La résolution n°2 intitulée APPROBATION DES COMPTES 2020-2021 ARRETES AU 30.06.2021 (art 24) qui a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021 est ainsi libellée :

“Les comptes ont été contrôlés par le conseil syndical réuni le 6 octobre 2021.

Le syndic remercie le conseil syndical pour son implication au sein de la copropriété.

Pièces jointes :

— Liste des dépenses

— Annexes 1, 2, 3, 4

— Situation de trésorerie (et détails)

Modalités de vérification des pièces justificatives des charges;

Les comptes de l’exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire le 6ème jour ouvré qui précède l’assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic.

Résolution :

L’assemblée générale, après avoir examiné les pièces annexes et avoir délibéré, approuve les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 arrêtés à la somme de 36 717,38 euros pour des provisions appelées à hauteur de 35 800,00 euros, soit un manque de 917,38 euros.

Les dépenses 2020-2021 comprennent notamment les travaux suivants :

— commande et remplacement de 7 lampadaires pour 1745,00 euros;

— rabattage de la haie côté route pour 630,00 euros;

pour un montant total de 2375,00 euros que nous vous proposons de retenir sur les fonds travaux.

Concernant les travaux votés et réalisés, il s’agit du remplacement des 2 pompes de filtration de la piscine pour un montant de 1171,38 euros, provisions appelées se montant à 1260,00 euros soit un trop perçu de 88,62 euros.

Pour finir le syndic informe l’assemblée que 2 lots “parkings” (56 et 57) appartiendraient à la copropriété et génèrent des charges tous les ans. Au 30.06.2021, le montant s’élève à 197,51 euros que nous vous proposons d’apurer avec les charges courantes.

Le fonds de travaux se monte au 30.06.2021 à 6260,00 euros.

L’apurement sera effectué sur l’appel de fonds du 1er janvier 2022.

— A quitté l’assemblée et n’a pas participé au vote :

[S] [M] représentant 26/1001 tantièmes

Le nombre de tantièmes des présents et représentés est désormais de 947 tantièmes.

— Ont voté pour :

712/871 tantièmes

— se sont abstenus :

[Q] [W], [L] [N] représentant 76 tantièmes

— Ont voté contre :

[B] [P], [O] [J], [K] [U] [Z], [G] [Y]

représentant 159/871 tantièmes

En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.”

Selon l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Conformément à l’article 18 de cette même loi, le syndic a le pouvoir de faire procéder à des travaux de sa propre initiative seulement en cas d’urgence et si ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les articles 25 et 26 réservent au contraire expressément à l’assemblée générale des copropriétaires le pouvoir de décider des modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, des travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, et, plus généralement, de tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’étaient joints à la convocation à l’assemblée générale du 10 novembre 2021, outre les projets de résolution, un relevé détaillé des dépenses concernant l’apurement des charges 2021 dont le poste 507 concernant les petits travaux d’entretien pour un montant total de 1310,40 euros dont certains postes sont contestés par les époux [B] et les consorts [T]-[U] qui soutiennent que le poste “pompage et débouchage réseau” pour un montant de 270,00 euros et le poste “débouchage réseau d’eaux usées” pour un montant de 731,50 euros ont été intégrées à tort en charges générales et réparties sur l’ensemble des copropriétaires, alors qu’il s’agit de travaux portant sur les parties privatives de l’appartement de Madame [R], laquelle aurait créé sans autorisation une évacuation d’eaux usées pour l’installation d’un souplex avec percement de la dalle et création d’un regard non autorisé.

Or, outre le fait que Madame [R] n’est pas partie à la présente procédure, force est de constater qu’au soutien de leur demande d’annulation les demandeurs se contentent de produire aux débats une piéce n°9 correspondant à une facture établie le 31 mai 2021 par la SAS ACB, facture qui, outre le fait qu’elle est en partie tronquée, n’établit nullement que l’intervention de cette entreprise a concerné une partie privative de l’appartement de Madame [R] puisque cette entreprise a précisé dans un mail en date 19 mai 2021 que l’intervention avait été très compliquée en l’absence de trappe de visite au niveau de la résidence en indiquant que la canalisation bouchée faisait partie du réseau commun de la résidence.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que cette dépense a été mise à la charge de la copropriété puisque les travaux concernaient les parties communes; ce moyen sera donc rejeté.

Les consorts [T]-[U] et les époux [B] soutiennent par ailleurs à l’appui de leur demande d’annulation de la résolution querellée, que parmi les travaux votés, figurent des prestations réalisées par Monsieur [JM], ancien copropriétaire de la [Adresse 1], qui n’étant inscrit ni au répertoire des métiers ni au registre du commerce, est intervenu dans le cadre d’un travail dissimulé, de sorte que le vote de la résolution litigieuse a porté sur de fausses factures.

Ils soutiennent également que les travaux réalisés par Monsieur [JM] ne figuraient pas dans le classeur tenu par le syndic et détaillant les travaux réalisés pour le compte de la copropriété.

En l’espèce, ni le fait que les travaux litigieux n’aient pas figuré sur le carnet d’entretien prévu par les articles 3 et 4 du décret du 30 mai 2011 fixant le contenu de ce carnet d’entretien ni les conditions d’intervention de Monsieur [JM] ne justifient que soit prononcée l’annulation de la résolution litigieuse, alors qu’il est constant que les travaux facturés ont bien été réalisés et n’ont jamais été remis en cause par les copropriétaires; ce moyen sera également rejeté.

Les demandeurs font par ailleurs valoir, à l’appui de leur demande d’annulation de la résolution querellée, qu’il résulte du relevé détaillé des dépenses joint à la convocation à l’assemblée générale du 10 novembre 2021 que le syndic a fait figurer en charges générales les dépenses relatives à la recherche de fuites et à la reprise du revêtement privatif du lot n°32, suite à un dégât des eaux survenu dans l’appartement correspondant au lot n°26 situé au-dessous.

Ils expliquent que cette recherche de fuite a été inscrite dans le relevé dépenses sous la ligne “504-INTERV STE DEGATS SINISTRE” – RECHERCHE FUITE APP 32 pour un montant de 594,00 euros et que suite à cette recherche de fuite, il a été découvert que les joints du carrelage recouvrant la terrasse du lot n°32 étaient défaillants ce qui a nécessité une seconde intervention de la société LML INFILTRATION suivant facture du 21 janvier 2021 pour un montant de 920,16 euros.

Ils font valoir que ces travaux ont consisté à la reprise des joints du revêtement et à la jonction avec le garde-corps et non pas à reprendre l’étanchéité sous le carrelage de la terrasse, de sorte que cette dépense ne peut pas être considérée comme une dépense commune, l’entretien des joints relevant de la responsabilité du copropriétaire conformément aux articles 3 et 4 du règlement de copropriété.

En l’espèce, il est indiqué à l’article 3 du règlement de copropriété intitulé DEFINITION DES PARTIES PRIVATIVES que “Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire :

Les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment :

* les carrelages, dalles et en général tous revêtements.

* les plafonds et les parquets à l’exception du gros-oeuvre.

* les cloisons intérieures avec leurs portes.

* les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les portes palières.

* les enduits des gros murs et cloisons séparatives.

* les canalisations intérieures.

* les installations sanitaires des salles d’eau, cuisines, éviers et W.C.

* l’encadrement et le dessus des cheminées, les glaces.

* et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative.”

Selon l’article 4 dudit règlement, intitulé DEFINITION DES PARTIES COMMUNES, “les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Elles comprennent notamment :

* la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain bâti ou non bâti.

* les fondations, gros murs de façade et de refend.

* le gros oeuvre des planchers à l’exclusion des revêtements, les souches et têtes de cheminées, les conduits de fumée, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, les colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité […]”

En l’espèce, il résulte des articles susvisés que les carrelages, dalles et en général tous revêtements ainsi que les parquets, à l’exception du gros-oeuvre, sont des parties privatives, de sorte qu’il convient de considérer que le carrelage de la terrasse est une partie privative et non une partie commune.

Il résulte de la facture établie par la société LML INFILTRATION en date du 21 janvier 2021 que les travaux ont consisté à procéder à la reprise des joints du revêtement et à la jonction avec le garde-corps de sorte que ces travaux ne portent ni sur le gros-euvre de la terrasse ni sur les fondations de l’immeuble et qu’ils concernent des parties privatives.

Il s’ensuit que ni la recherche de fuite ni la reprise des joints et la jonction avec le garde-corps ne peuvent être considérées comme des dépenses portant sur des parties communes et pouvant être mises à la charge de la copropriété.

Il convient dans ces conditions de prononcer l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande formée par les époux [B] tendant au remboursement d’une somme de 129,95 euros correspondant au prorata de leurs tantièmes, la grande majorité des dépenses votées à l’occasion de la résolution querellée étant justifiées, de sorte qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de présenter à nouveau les comptes corrigés à une nouvelle assemblée générale et d’effectuer ensuite une régularisation.

3°) Sur la demande de modification de la répartition des charges d’ascenseur établie par le géomètre

Lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023, a été adoptée une résolution n°16 intitulée “Validation du modificatif des charges ascenseur selon proposition du géomètre Madame [JQ] (art.26)”, laquelle est libellée comme suit : “Pour rappel, les propriétaires du bâtiment B ont voté une mission de géomètre pour modifier les charges ascenseur Bât.B.

Le syndic soumet le projet de modificatif des charges ascenseur Bât B établi par Madame [JQ], géomètre.

Ce modificatif consiste à recalculer les millièmes de charges ascenseur, afin que tous les lots du Bâtiment B, desservis par l’ascenseur, supportent la charge de l’entretien de cet ascenseur et de la consommation électrique.

Après validation de ce modificatif, le syndic sera autorisé à engager les actions nécessaires à l’enregistrement dudit modificatif aux services des hypothèques à l’aide d’un acte notarié, estimé à 1000,00 euros. Le syndic facturera ses honoraires à la vacation horaire.

Résolution :

L’assemblée, après discussion, valide la répartition des charges spéciales ascenseur bâtiment B établi par le géomètre [JQ] le 13 septembre 2023. Cette nouvelle répartition a été adressée aux propriétaires par mail le 13 septembre 2023 et discutée en séance avant le vote. Ce modificatif ne sera pas publié immédiatement mais sera intégré dans la refonte du RCP.

Une provision de 800,00 euros ayant été appelée pour la pose d’un Vigik, devenue inutile, l’assemblée confirme un remboursement au 1er octobre 2023.

La nouvelle répartition votée ce jour sera appliquée sur les charges 2023-2024.

15 copropriétaires sur 23 convoqués sont présents lors du vote.”

Il est par ailleurs indiqué que Monsieur [P] [B] a voté en faveur de cette résolution, qu’il n’y a eu aucun vote contre et que cette résolution a été acceptée à la majorité de tous les copropriétaires avec la précision que’elle ne concernait que les copropriétaires participant à la clé 004 : CHARGES BATIMENT B.

Les époux [B] demandent que le tribunal déclare non écrite la modification de la clause de répartition des charges d’ascenseur du bâtiment B de la [Adresse 1] votée lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 et de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à procéder au mesurage des lots dans le cadre de la refonte du règlement de copropriété et de son état descriptif de division.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le tableau modificatif de la répartition des charges d’ascenseur établi par Madame [JQ] qui était joint à la convocation de l’assemblée générale du 14 septembre 2023, s’est révélé totalement injuste, car basé sur l’attribution d’un coefficient 1 pour les logements situés au rez-de-chausée, comme si la résidence disposait d’un niveau -1 (sous-sol), ce qui n’est pas le cas.

Ils indiquent qu’ils avaient donné un pouvoir de les représenter à l’assemblée générale du 14 septembre 2023 à un autre copropriétaire en la personne de Madame [HE] et qu’ils avaient précisé clairement dans ce pouvoir, les résolutions sur lesquelles ils étaient opposants parmi lesquelles se trouvait la résolution n°16 et que c’est donc à tort qu’il a été indiqué qu’ils ont voté en faveur de cette résolution.

Ils font valoir que tout en refusant de rectifier une quelconque erreur, le syndic a reconnu cette situation dans un mail en date du 09 octobre 2023 en indiquant qu’une erreur avait dû se glisser dans le vote énoncé pour leur compte à la résolution n°16 .

Ils affirment ainsi que c’est en raison de la non comptabilisation du vote “contre” des époux [B] que la modification de la répartition des charges de copropriété qui requiert l’unanimité, a été adoptée.

Ils soutiennent enfin que cette résolution est contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” et qu’en l’espèce, le géomètre a appliqué un coefficient de 1 aux lots situés au rez-de-chaussée dont fait partie le lot des époux [B], alors que comme les lots situés au rez-de-jardin on peut y accéder par un escalier extérieur direct.

Ils contestent donc la répartition des charges telle qu’établie par le géomètre et adoptée par l’assemblée générale du 14 septembre 2023 dans sa résolution n°16 en indiquant qu’il aurait été plus logique d’appliquer un coefficient de 0,25 et non de 0,50 pour les lots situés au rez-de-jardin et au rez-de-chaussée dans la mesure où l’utilisation de l’ascenseur pour ces lots reste marginale.

En l’espèce, le géomètre chargé d’établir le projet de modificatif des charges ascenseur du bâtiment B a effectivement appliqué un coefficient de 0,50 aux lots du rez-de-jardin qui sont desservis par l’ascenseur mais auxquels on peut accéder depuis l’extérieur, puis 1,00, 1,17 et 1,34 aux lots desservis respectivement au rez-de-chaussée, premier et deuxième étage.

Outre le fait qu’il n’existe aucun document technique versé aux débats, susceptible de remettre en cause le projet de modificatif des charges ascenseur Bât B établi par Madame [JQ] sur la base duquel la résolution n°16 de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 a été adoptée, il appartenait aux époux [B] de solliciter l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965; or ils se sont contentés de solliciter par un mail en date du 02 octobre 2023, la rectification du procès-verbal de cette assemblée générale, ce qui a été refusé par le syndic; il s’ensuit que toutes les résolutions votées à l’occasion de cette assemblée générale sont désormais définitives et ne peuvent plus être contestées pour quelque motif que ce soit.

Ils ne peuvent donc tenter d’obtenir la rectification de cette résolution pour échapper à l’interdiction qui leur est faite d’en demander l’annulation, sous le prétexte que le coefficient de 1 appliqué par le géomètre expert [JQ] dans son projet modificatif des charges ne serait pas adapté à la configuration des lieux, rappel étant fait qu’il il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour prendre les décisions relatives à la vie de la copropriété, sous peine de s’immiscer indûment dans la gestion de l’immeuble, laquelle relève des seules attributions de l’assemblée générale.

Les demandes formulées par les époux [B] tendant à faire déclarer non écrite la nouvelle répartition des charges d’ascenseur du bâtiment B établie par le géomètre [JQ] et à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder au mesurage des lots dans le cadre de la modification de l’état descriptif de division seront par conséquent rejetées.

4°) Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite la condamnation des époux [B] et des consorts [T]-[U] au paiement d’une somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que les époux [B] font preuve d’un véritable acharnement à l’égard du syndicat des copropriétaires et plus particulièrement à l’égard de la société ABSIS désignée en qualité de syndic et multiplient les demandes d’annulation des résolutions des assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 1], ainsi que l’a souligné le tribunal judiciaire de Bayonne dans un jugement en date du 04 novembre 2024 rendu dans le cadre d’une procédure en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale que les époux [B] avaient initiée et dont ils ont été déboutés, le tribunal les ayant par ailleurs condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En l’espèce, dès lors qu’il a été fait droit aux demandes formulées par les consorts [T]-[U] et à une partie des demandes formées par les époux [B], la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à leur encontre ne peut qu’être rejetée.

5°) Sur les demandes annexes

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sera condamné à payer aux consorts [T]-[U] ensemble la somme globale de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de laisser à la charge des autres parties les frais irrépétibles exposés et de rejeter les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et par les époux [B].

Compte tenu de la solution apportée au litige, les dépens seront partagés par moitié entre les le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et les époux [B].

Selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 susvisé au profit des consorts [T]-[U] mais les époux [B] succombant partiellement au principal, il n’y a pas lieu de faire application de ce texte à leur profit.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021,

PRONONCE l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] du 10 novembre 2021,

DEBOUTE Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] de leur demande de remboursement de la somme de 129,95 euros correspondant au prorata de leurs tantièmes,

DEBOUTE Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] de leur demande tendant à faire déclarer non écrite la nouvelle répartition des charges d’ascenseur du bâtiment B établie par le géomètre [JQ],

DEBOUTE Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à faire procéder au mesurage des lots dans le cadre de la modification de l’état descriptif de division,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée à l’encontre de Monsieur [P] [B], Madame [V] [H]-[B] épouse [B], Monsieur [I] [T] et Madame [Z] [K] épouse [U],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Monsieur [I] [T] et à Madame [Z] [K] épouse [U], ensemble la somme globale de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et de Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B],

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B],

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [T] et à Madame [Z] [K] épouse [U] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris les sommes dues par application de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] d’une part et Monsieur [P] [B] et Madame [V] [H]-[B] épouse [B] d’autre part,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signée par Monsieur RIVIERE, Vice-Président et par Madame SIOT, Greffière principale, présente lors du prononcé.

La Greffière, Le Président,

[…] […]