Cour d’Appel de [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Minute n°

N° RG 25/00297 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQCH

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NEOLIA

C/

[U] [E]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

DEMANDERESSE représentée par M^e Richard BELIN, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de BELFORT

Et :

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 8]

DEFENDEUR comparant en personne à l’audience,

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Richard BELIN

Copie certifiée conforme délivrée le 04/12/2025

à : M. [U] [E]

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 1er juin 2022, la SA Néolia a loué à M. [U] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 263,61 € outre 118,20 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la SA Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 450,46 € au titre des loyers et charges échus au 5 décembre 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 10 décembre 2024 à la caisse d’allocations familiales du Territoire de [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SA Néolia a fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement régulier des loyers,ordonner la libération des lieux loués par le locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et de ses biens, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 1 592,42 € au titre des loyers dus au 16 mai 2025, condamner le locataire à payer mensuellement chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme du 17 mai 2025 à la date de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail, condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail et ce jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 6] le 19 juin 2025.

Le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisé le 7 août 2025 dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que M. [E] est célibataire et sans enfant à charge. Il est au chômage depuis le 31 juillet 2024, perçoit une allocation de retour à l’emploi et débute une formation pour le permis poids lourd en octobre 2025. Il a donné son préavis le 2 juillet 2025 au regard du montant trop élevé du loyer par rapport à ses ressources.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, la SA Néolia, représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande en résiliation du bail et expulsion puisque le locataire a quitté les lieux le 18 août 2025 mais a indiqué maintenir ses demandes financières. Elle a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 463,26 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, M. [E], comparant, n’a pas contesté la demande, en son principe. Il a précisé qu’il vivait désormais dans sa voiture, qu’il ne bénéficiait plus du chômage, qu’il a effectué une demande de RSA et commencé une formation non rémunérée.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement à la Caisse d’allocations familiales du Territoire de [Localité 6] le 10 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la SA Néolia sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail la liant à M. [E]. Il ressort toutefois des pièces produites qu’elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer resté infructueux. Il convient donc d’analyser la demande de la SA Néolia sur le fondement des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la SA Néolia verse aux débats l’acte de bail prévoyant un loyer de 263,61 € outre une provision pour charges de 118,20 € ainsi que le décompte des loyers et charges, arrêté au 2 octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces fournies qu’au 2 octobre 2025, la dette locative de M. [E] s’élève à la somme de 3 337,11 € (soit la somme de 3 463,26 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 126,15 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Le défendeur ne conteste pas ne pas avoir apuré sa dette et ne démontre pas avoir payé d’autres sommes que celles figurant sur le décompte produit.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La Cour de cassation (pourvoi n°24-70.002) est venue préciser que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, le bail ayant été conclu le 1er juin 2022 soit avant l’entrée en vigueur du nouveau délai, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel et non le nouveau délai légal pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 9 décembre 2024 pour une dette de 1 450,46 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance. Le locataire n’a pas résorbé son retard de loyer dans les deux mois puisqu’au 18 juin 2025, date de l’assignation, la dette était de 1 592,42 € selon décompte du 16 mai 2025, soit en augmentation. Le locataire n’a pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 février 2025, conformément aux dispositions contractuelles.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire compte tenu de son départ des lieux le 18 août 2025.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, M. [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 février 2025, date de résiliation du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 18 août 2025.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sur cette période. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 décembre 2024 par la SCP ANTOINE-PERRIN.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu de la grande précarité financière du défendeur de laisser à la charge de la SA Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA Néolia à l’encontre de M. [U] [E] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 1er juin 2022 portant sur le logement situé [Adresse 2];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022 entre la SA Néolia, d’une part, et M. [U] [E] , d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 février 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [E] à verser à la SA Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 9 février 2025, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’au 18 août 2025, date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [E] à verser à la SA Néolia la somme de 3 337,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus ;

MET à la charge de M. [U] [E] les entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 décembre 2024 par la SCP ANTOINE-PERRIN ;

DEBOUTE la SA Néolia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,