TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSES :

Le 17 février 2026

à M^e Dorothée SOULAS (x 8)

EXPEDITION :

Le 17 février 2026

à M^e Caroline FIMA

N° RG 25/01212 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DHJ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [L] [Z]

né le 25 Novembre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [N] épouse [Z]

née le 16 Janvier 1944 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

non comparant

Madame [A] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

représentée par M^e Caroline FIMA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [K] épouse [U]

née le 31 Mars 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [B] [U]

né le 27 Juin 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 octobre 2018, à effet du même jour, M. et Mme [T] [Z] ont donné à bail à Mme [A] [F] et M. [Y] [F] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] étage, dans le [Localité 3] pour un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 130 euros.

M. [X] [U] et Mme [P] [U] se sont portés cautions de Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] selon actes sous seing privé en date du 18 octobre 2018.

Le 22 avril 2024, M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] ont fait signifier à Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] un congé pour vente à effet du 25 octobre 2024.

Le 5 décembre 2024, M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] ont fait signifier à Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] un commandement de payer la somme en principal de 1.027 euros visant la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement a été dénoncé à M. [B] [U] et Mme [P] [U] selon acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 14 février 2025, M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] ont fait assigner Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F], M. [B] [U] et Mme [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 7 a), 15, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L 3131-1 à 3 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), 696 et 700 du Code de procédure civile aux fins de :

— validation du congé et expulsion de Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] sans délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard (…),

— condamnation solidaire au paiement d’une somme de 1.506 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des derniers loyers, charges en sus, éventuellement révisée,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement d’une somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— condamnation sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à communiquer les attestations d’assurances des années 2023, 2024 et 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de leurs conclusions, M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] :

— réitèrent leurs demandes initiales,

— actualisent le montant de leur créance à la somme de 6.940 euros selon comptes arrêtés au 27 octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions, Mme [A] [F] née [I], au visa des articles 6 et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, L 412-3 du CPCE, demande :

— des délais de paiement de 36 mois,

— un délai de grâce de 6 mois pour se reloger dans des conditions décentes.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’identité de M. [U], il est tenu compte de sa carte nationale d’identité et de l’acte de cautionnement.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] pour une durée de trois ans, a été conclu le 26 octobre 2018 à effet du même jour pour une période de trois ans. Il s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 25 octobre 2024. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 170.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulie, Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 25 octobre 2024.

Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 26 octobre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VIII.

Les actes de cautionnement signés par M. [X] [U] et Mme [P] [U] le 18 octobre 2018 visent les indemnités d’occupation, outre une durée maximale de 9 années et un plafond de 76.680 euros.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [A] [F] née [I] et de M. [Y] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros à ce jour, et de condamner solidairement Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] à son paiement.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort des décomptes versés au débats et du commandement de payer que Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] restent devoir la somme de 6.940 euros au 27 octobre 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme d’octobre 2025.

Mme [A] [F] née [I] ne conteste pas ce montant.

Non comparants, M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U], n’apportent par définition aucun élément de nature à remettre en cause leur dette.

Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] la somme de 6.940 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande de production des attestations d’assurance

La demande non fondée sera rejetée en application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance contre les risques locatifs en cas de carence des bailleurs, cette assurance étant alors prise en compte au titre des charges.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, en l’absence de tout versement, aide au logement exclue, depuis le 1er janvier 2025, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en l’absence de justification d’une demande de logement social ou de démarches de relogement, le bail étant résilié depuis plus d’un et s’agissant de bailleurs privés, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, Mme [A] [F] née [I] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] uniquement, seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] par M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 26 octobre 2018 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 6], dans le [Localité 4] [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit huit cents euros (800 euros), à compter du 26 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] à payer à M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] la somme de six mille neuf cent quarante euros (6.940 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] de leurs demandes de dommages et intérêts et de production par Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] des attestations d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [F] née [I], M. [Y] [F], M. [X] [U] et Mme [P] [U] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum Mme [A] [F] née [I] et M. [Y] [F] à payer à M. [T] [Z] et Mme [J] [Z] née [N] la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE