TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00360 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y26C

Minute : 24/00183

Société 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [Y] [V]

Madame [P] [V]

OK

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [V]

Madame [P] [V]

M. Le Sous-Préfet

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, dont le siège social est [Adresse 4],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 16 juin 2011, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 454, 63 € et 193, 42 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société précédente, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante et pour défaut de production d’attestation d’assurance habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— et de condamner ces derniers au paiement

* solidairement de la somme actualisée à la baisse de 2. 264, 41 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— outre solidairement à une somme de 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT précise que les derniers règlements ont été effectué les 7 et 15 mars 2024 pour un montant de 1. 000 et 500 euros. Elle se désiste de sa demande d’expulsion sur le fondement du défaut d’assurance, l’attestation lui ayant été fournie.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude le 31 janvier 2024, Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V], assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable au litige en cours, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 16 juin 2011 contient une clause résolutoire (article titre XIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 2. 450, 90 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2024.

Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1. 982, 69 € à la date du 19 mars 2024.

En effet, il convient de retrancher au montant indiqué sur le décompte les frais de procédure ainsi que les frais d’enquête sociale, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat (titre X), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 14 janvier 2024, Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] restent redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1. 982, 69 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 19 mars 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (13 novembre 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 16 juin 2011 contient au titre XIV une clause qui prévoit une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS le désistement de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés figurant au bail conclu le 16 juin 2011 entre la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN et Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 1. 982, 69 € (décompte arrêté au 19 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,