TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00039 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3VM

CODE NAC :5AJ

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026 après prorogation du 03 février 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [F], né le 15 avril 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrick BELAUD, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [S] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordé par le BAJ de [Localité 1] le 22 mai 2025 sous le numéro c-24037-2025-000521)

représenté par Maître Corinne BORDAS, avocat au barreau de BERGERAC

Le :

Formule exécutoire délivrée à : M^e BELAUD, M^e BORDAS

Copie conforme délivrée à :M^e BELAUD, M^e BORDAS

copie dossier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er août 2018, monsieur [W] [F] à donné à bail à monsieur [L] [S] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros.

Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plateforme Histologe le 10 juillet 2024, une visite du logement occupé par monsieur [S] [C] a été effectuée le 10 septembre 2024 par la direction départementale des territoires de la Dordogne et donnant lieu à un rapport.

Par acte de Maître [G] [U], commissaire de justice à [Localité 1] (24), délivré le 24 octobre 2024, monsieur [F] a mis en demeure monsieur [S] [C] d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

Le 3 décembre 2024, Maître [G] [U] commissaire de justice associé à [Localité 1] (24) a dressé un procès-verbal de constat d’abandon du logement.

Par requête déposée au greffe du tribunal judiciaire de Bergerac le 19 décembre 2024, monsieur [F] a saisit le juge des contentieux de la protection en résiliation du bail et en paiement des loyers et charges impayés.

Par ordonnance en date du 10 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

constaté la résiliation du bail,autorisé monsieur [F] à procéder à la reprise du logement,condamné monsieur [S] [C] à payer la somme de 4131,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 décembre 2024 inclus,Par requête envoyée par LRAR au greffe du tribunal judicaire de Bergerac le 13 février 2025, monsieur [S] [C] a formé opposition de l’ordonnance et les parties ont été convoquées à l’audience par les soins du greffe.

Appelée à l’audience du 15 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de différents renvois à la demande des parties puis a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l’oral, monsieur [W] [F], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger l’opposition de monsieur [S] [C] mal fondée et l’en débouter, Constater ou prononcer la résolution du bail conclu entre les parties suite à l’abandon des lieux par le locataire, Condamner monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 7997,80 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dû à compter du 1er août 2022 jusqu’au 30 avril 2025, outre 477,96 euros par mois du 1er mai 2025 jusqu’au jugement à intervenir,Condamner monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant les frais de commissaire de justice pour la reprise des lieux.Au soutien de ses prétentions, monsieur [F] fait valoir que le locataire n’a pas donné congé du logement le laissant à l’abandon. Il indique en outre que l’opposition de monsieur [F] à l’ordonnance rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de bergerac lui a causé un préjudice financier s’élevant à la somme de 450 euros par mois.

Par ailleurs, contestant la thèse soutenue en défense selon laquelle monsieur [S] [C] aurait payé la réalisation de travaux au sein du logement, il explique avoir réglé lui-même les factures correspondant au remplacement du chauffe-eau ainsi qu’à l’intervention sur le compteur électrique.

De plus, s’opposant à la rupture unilatérale du contrat de bail soulevée en défense, il affirme que les désordres invoqués par monsieur [S] [C] ne l’ont pas empêcher d’occuper le logement de manière effective, ces derniers ne portant que sur des points mineurs.

Enfin, il met en exergue le fait que le logement n’a été placé sur la liste des logements non conformes aux règles de salubrité et de sécurité que le 10 octobre 2024, que le locataire devait en tout état de cause respecter son obligation de payer le loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l’oral, monsieur [L] [S] [C], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Juger que l’opposition formée par monsieur [S] [C] à l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac le 10 janvier 2025 est recevable et bien fondée,

Juger que le contrat de location signé entre monsieur [S] [C] et monsieur [F] est résilié au 31 juillet 2024,

Fixer la dette locative de monsieur [S] [C] à la somme de 1 818 € pour la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2024,

Autoriser monsieur [S] [C] à s’acquitter de sa dette locative par le biais de 36 mensualités, la 36eme mensualité devant apurer le solde de la dette,

Condamner monsieur et madame [F] à verser à Monsieur [S] [C] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Débouter Monsieur et Madame [F] de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamner monsieur et madame [F] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution.

En défense, il soulève au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, faisant valoir que le logement a été classé sur la liste des logements non conformes aux règles de salubrité et de sécurité par les services du département.

Il indique en outre que ces manquements lui ont causé des problèmes de santé important nécessitant son départ du logement.

Par ailleurs, il conteste le montant de la dette locative invoquée par monsieur [F], précisant que son départ du logement étant intervenu au cours du mois de juillet 2024, il ne peut être tenu au paiement des loyers pour la période postérieure, la dette devant en conséquence être ramenée à la somme de 1818 euros arrêtée au mois de juillet 2026, terme de juillet 2026 inclus.

De surcroît, il souligne l’absence de reprise de la demande de dommages et intérêts au dispositif des conclusions de monsieur [F] ainsi que de l’absence de justification quant au préjudice financier invoqué, considérant que cette demande doit être en conséquence rejetée.

Enfin, il sollicite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil des délais de paiement afin d’apurer sa dette par le versement de 36 mensualités.

Motifs de la décision

Sur la demande en constatation de résiliation du bail pour abandon des lieux par le locataire : Aux termes de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, monsieur [F] a fait délivrer à monsieur [S] [C] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective des locaux à usage d’habitation principale par acte de Maître [G] [U], commissaire de justice à [Localité 1] (24) en date du 24 octobre 2024 concernant les locaux d’habitation donnés à bail et situés [Adresse 3] à [Localité 2].

Le locataire n’a pas déféré à la mise en demeure dans le délai d’un mois et un procès-verbal de constat d’abandon du logement a été dressé le 3 décembre 2024 par Maître [G] [U], commissaire de justice à [Localité 1] (24).

Il est par ailleurs constant que monsieur [S] [C] avait quitté le logement à la date d’établissement du procès-verbal de constat d’abandon du logement, soit le 3 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 3 décembre 2024.

Sur les demandes en paiement formée par monsieur [F] :

Sur la date d’arrêt de la dette locative

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

En l’espèce, si monsieur [S] [C] affirme avoir quitté le logement dès le mois de juillet 2024, il convient de relever qu’il n’en a toutefois pas informé monsieur [F], ce dernier n’ayant pu constater l’abandon du logement par son locataire qu’au jour de l’établissement du procès-verbal de constat d’abandon du logement, soit le 3 décembre 2024.

Par ailleurs, le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement des loyers et charges jusqu’au 30 avril 2025. Toutefois, la résiliation judiciaire du bail étant fixée au 3 décembre 2024, les loyers, qui constituent la contrepartie de la jouissance dans le cadre du contrat de bail, ne peuvent être dus postérieurement à cette date.

Néanmoins, la demande en paiement formée par le bailleur pour la période postérieure à la résiliation doit être juridiquement analysée comme tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation, destinée à compenser la privation de jouissance du bien, dès lors que le bailleur n’a pas retrouvé la libre disposition du logement durant cette période.

Il y a lieu, en conséquence, de retenir que les sommes réclamées au titre de la période postérieure au 3 décembre 2024 ont la nature d’une indemnité d’occupation et non de loyers.

Sur l’indemnité d’occupation Il résulte du procès-verbal de constatation d’abandon du 3 décembre 2024 que le locataire avait définitivement cessé toute occupation du logement, caractérisant un abandon des lieux justifiant la résiliation judiciaire du bail à cette date.

Toutefois, le bailleur ne pouvait reprendre librement possession du bien qu’à l’issue de la procédure judiciaire, de sorte que la restitution effective de la jouissance ne peut être regardée comme intervenue à la date du constat.

Le logement étant demeuré indisponible jusqu’à la date du présent jugement, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation due jusqu’à cette date, destinée à réparer la privation de jouissance subie par le bailleur.

En conséquence, monsieur [L] [S] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 décembre 2024 à la date du présent jugement. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 461,80 euros.

Sur le paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation :Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [S] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 6 janvier 2026 la somme de 7998 euros, terme de décembre 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner monsieur [L] [S] [C] au paiement de la somme de 7998 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III – Sur la demande au titre du préjudice de jouissance pour non décence du bien loué :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu’un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, monsieur [S] [C] demande l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance en raison du caractère non décent du logement.

Il résulte du rapport de visite établi le 24 septembre 2024 par la direction départementale des territoires que les points suivants ont été constatés :

Des désordres sur l’installation électrique : des parties nues sous tension sont accessibles au niveau du tableau électrique, des points d’éclairage non sécurisés (douilles de chantier, fils non protégés), la présence d’une prise électrique à la verticale du lavabo (salle de bain)

L’absence de système de chauffage dans le séjour-cuisine.

Une infiltration d’eau au niveau de la toiture, avec des tuiles déplacées.

Un pan de la charpente commence à s’affaisser,

Une gouttière d’eau pluviale, en partie décrochée, menace de chuter au sol.Ces éléments objectifs constatés par le comité technique du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, révèlent que le logement ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002.

Il ne s’agit cependant pas d’une procédure visant à déclarer le logement indigne.

Monsieur [S] [C] a occupé le logement du 1er août 2018 au 3 décembre 2024, soit une occupation pendant près de six années.

Il résulte cependant des pièces communiquées par monsieur [S] [C], que ce dernier n’a signalé au bailleur les problèmes affectant le logement que par courrier du 19 avril 2023.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance qui sera évalué à 1000 euros.

Ainsi, la créance de monsieur [L] [S] [C] à l’encontre de [W] [F] sera à ce titre fixée à la somme de 1000 euros.

Sur les comptes entre les partiesLes sommes mises à la charge de monsieur [S] [C] au titre des loyers charge et indemnité d’occupation s’élèvent à la somme de 7998 euros.

Les dommages et intérêts mis à la charge de monsieur [F] au titre du préjudice de jouissance s’élèvent quant à eux à la somme de 1000 euros.

Après compensation des sommes dues entre les parties, monsieur [L] [S] [C] reste redevable auprès de monsieur [W] [F] de la somme de 6998 euros et sera en conséquence condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement de monsieur [S] [C] :

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l’espèce monsieur [S] [C] précise qu’il perçoit le chômage à hauteur de 1066 euros par mois et que son revenu fiscal de référence pour l’année 2024 s’élevait à la somme de 12 918 euros.

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

Cependant, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ayant quitté le logement, les délais de paiement ne peuvent être accordés que dans la limite de 24 mois, en application de l’article 1343-5 du code civil.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [S] [C] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette dans la limite de deux ans et selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires : Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [W] [F] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

Il convient donc de condamner [L] [S] [C] à lui verser une somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[L] [S] [C], qui succombe, supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail consenti par monsieur [W] [F] à monsieur [L] [S] [C] par contrat du 1er août 2018 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], à compter du 03 décembre 2024,

CONDAMNE monsieur [L] [S] [C] à payer à monsieur [W] [F] la somme de 7998 euros (sept-mille-neuf-cent-quatre-vingt-dix-huit euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus,

CONDAMNE monsieur [W] [F] à payer à monsieur [L] [S] [C] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre du préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties,

DIT qu’après compensation, monsieur [L] [S] [C] reste redevable auprès de monsieur [W] [F] de la somme de 6998 euros (six-mille-neuf-cent-quatre-vingt-dix-huit euros) et le condamne en conséquence au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE monsieur [L] [S] [C] à se libérer du paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision par versements mensuels de 200 euros, à compter du 5 du mois suivant la notification du présent jugement puis le 5 de chaque mois, durant 24 mois, le solde étant exigible dans son intégralité à la 24ème échéance, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE monsieur [L] [S] [C] à payer à monsieur [W] [F] la somme de 600 euros (six-cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [L] [S] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE